Temat interpretacji
W zakresie przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 grudnia 2016 r. (data wpływu 12 grudnia 2016 r.) uzupełnionym na wezwanie z dnia 27 stycznia 2017 r. Nr 1462 -IPPB2.4514.572.2016.1.MZ o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 12 grudnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem i przyszłym Zbywcą Nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.
Zainteresowany niebędący stroną postępowania wymieniony w załączniku ORD-WS/B jest przyszłym Nabywcą tej Nieruchomości. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.
Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość stanowi działkę nr 41/1 . Zbywca nabył Nieruchomość od osób fizycznych w dniu 20 stycznia 2015 roku. Na Nieruchomości wzniósł budynki handlowo-usługowe i budowle w ramach inwestycji funcjonującej pod nazwą PM na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 23 marca 2015 roku, zmienionej ostateczną decyzją z dnia 22 kwietnia 2015 roku oraz ostateczną decyzją z dnia 30 października 2015 roku. Dla budynków tych została wydana w dniu 21 grudnia 2015 roku decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, która stała się ostateczna. Przy wybudowaniu budynków i budowli Zbywca nabywał towary i usługi, przy nabyciu których odliczał naliczony podatek VAT. Po wybudowaniu budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń Zbywcy, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej.
Nieruchomość jest przedmiotem kilkunastu umów najmu. Świadczenie usług stanowi dla Zbywcy czynności opodatkowane podatkiem VAT, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT.
Zbywca i Nabywca zawarli w dniu 24 listopada 2016 roku przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Przewiduje ona dokonanie przez zawarciem Umowy Przyrzeczonej podziału Nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży, objętym niniejszym wnioskiem, będą wszystkie opisane powyżej budynki i budowle oraz zmniejszona w wyniku podziału działka. W ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością:
- prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanych budynków oraz inne ruchomości związane ze zbywaną Nieruchomością (m.in. meble i dekoracje);
-
dokumentacja związana ze zbywaną Nieruchomością, w tym z umowami najmu,
korespondencję z najemcami, ich nazwy, adresy i dane kontaktowe,
składane oświadczenia
i dokumenty zabezpieczeń oraz kopie ostatnich wystawianych przez Zbywcę faktur; - prawa wynikające z gwarancji udzielonych przez wykonawców;
- prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych.
Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych
z najemcami powierzchni zbywanych budynków i budowli. Na Zbywcę mogą zostać przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych - o ile będą takie zabezpieczenia istniały. Możliwe jest, iż po transakcji sprzedaży Nieruchomości dojdzie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą oraz najemcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy.
W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, sprzedaż Nieruchomości nie obejmie:
- pozostałych po podziale nieruchomości Zbywcy;
- należności Zbywcy;
- innych niż wymienione powyżej praw własności;
- umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
- środków finansowych będących własnością Zbywcy;
- umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp);
- ksiąg rachunkowych Zbywcy;
- firmy Zbywcy;
- zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.
Nabywca będzie uprawniony do używania obecnej nazwy centrum handlowego.
W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw oraz zobowiązań wynikających z umów dotyczących:
- dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),
- obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie Nieruchomością), usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).
Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami / Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.
Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Zbywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23.1 Kodeksu pracy) na Nabywcę.
Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych powyżej umów.
W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. Przedmiot planowanych transakcji (tj. Nieruchomość) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Jeśli chodzi o ujęcie finansowe przedmiotu transakcji to część kosztów ponoszonych przez Zbywcę dotyczy go bezpośrednio. Zbywca ponosi też koszty, które nie dotyczą wyłącznie przedmiotu transakcji, ale które można alokować do przedmiotu transakcji na podstawie odpowiedniego klucza alokacji. Pozostałe koszty Zbywcy to głównie koszty pośrednie dotyczące całości przedsiębiorstwa, których nie da się alokować lub przyporządkować do przedmiotu transakcji.
Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.
Wnioskodawca i Zbywca nie są podmiotami powiązanymi.
Nabywca wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług najmu. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę na cele działalności zwolnionej z VAT.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
Czy
opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży
Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego
zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1
i art. 2 pkt 27e
ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała
wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 30 stycznia 2017 r. została wydana interpretacja Nr 1462 -IPPP2.4512.944.2016.1.MT.
Stanowisko Wnioskodawcy, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych przedstawionym w odniesieniu do pytań 1-3 niniejszego wniosku, sprzedaż Nieruchomości - jako nie wyłączona z zakresu ustawy o VAT ani też nie zwolniona z tego podatku podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%. W związku z powyższym, spełniona będzie przesłanka wyłączenia z zastosowania podatku od czynności cywilnoprawnych polegająca na opodatkowaniu czynności sprzedaży podatkiem od towarów i usług.
Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie wobec tego podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.
Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:
- rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
- rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).
W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest
zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej
czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2017 r. Nr 1462-IPPP2.4512.944.2016.1.MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: (...) W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji (Nieruchomość) nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. () W odniesieniu do ww. budynków i budowli w stosunku do których dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia, lecz na moment dokonania sprzedaży nie upłyną jeszcze 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nabycia towarów i usług związanych z wybudowaniem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Zatem, jeden z warunków określony w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie został spełniony przez Wnioskodawcę. Tym samym planowana Transakcja sprzedaży budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT. Ponadto jak już wskazano, zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem transakcja sprzedaży ww. budynków i budowli nie zostanie objęta zwolnieniem określonym tym przepisem. Z uwagi ana to, że w odniesieniu do sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%. Z uwagi na zapis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, podstawowa 23% stawka podatku VAT będzie również dotyczyła sprzedaży gruntu, na którym budynki i budowle są posadowione.
A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.
Stanowisko
prawidłowe
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie