Temat interpretacji
skutki podatkowe umowy sprzedaży nieruchomości
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 05 maja 2011r. (data wpływu do tut. Biura 06 maja 2011r.), uzupełnionym w dniu 11 maja 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 06 maja 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
Wnioskodawca zawarł w dniu 11 kwietnia 2011r. z Panem F. sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się do zakupu:
- prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o pow. 1.489m2 (nieruchomość I) oraz
- prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o pow. 2.965m2 (nieruchomość II).
Nieruchomość I i nieruchomość II w dalszej części wniosku zwane są łącznie nieruchomością.
Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość z zamiarem wybudowania na jej terenie centrum handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, tj. drogami, placami etc.
Z umowy przedwstępnej wynika, iż sprzedający nabył nieruchomość I do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 27 listopada 2009r. Własność nieruchomości II sprzedający nabył do majątku osobistego w ten sposób, że w dniu 17 stycznia 2005r. nabył udział wynoszący 1/4 część w prawie własności Nieruchomości II, a następnie, na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 listopada 2009r. nabył nieruchomość II na wyłączną własność.
Z treści umowy darowizny z dnia 27 listopada 2009r., jak i z treści umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 listopada 2009r., które były okazane wnioskodawcy przy zawieraniu umowy przedwstępnej, nie wynikało, aby sprzedający deklarował nabycie nieruchomości I i nieruchomości II na cele związane z dalszą odsprzedażą.
Z oświadczeń składanych przy zawieraniu umowy przedwstępnej przez sprzedającego wynika, iż:
- nieruchomość I i nieruchomość II po jej nabyciu nie były wykorzystywane przez sprzedającego na potrzeby działalności gospodarczej;
- sprzedający na nieruchomość I i nieruchomość II nie ponosił żadnych nakładów;
- sprzedający z nieruchomości I i nieruchomości II nie pobierał żadnych pożytków.
Z nieruchomości I i nieruchomości II po ich nabyciu nie były geodezyjnie wydzielane inne działki gruntu.
Nieruchomość objęta jest postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość częściowo położona jest w jednostce, dla której plan ustala podstawową funkcję tereny aktywizacji gospodarczej", oraz częściowo w jednostce, dla której plan ustala podstawową funkcję drogi dojazdowe, gminne. W oparciu o takie zapisy MPZP przyjąć należy, iż nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę.
Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług od 6 grudnia 2006r. W ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez sprzedającego wiodącą działalnością gospodarczą jest transport drogowy towarów, co wynika z okazanego przy umowie przedwstępnej zaświadczenia o wpisie do Ewidencji Działalności Gospodarczej wydanego przez Wójta Gminy z dnia 25 listopada 2010r.
Z oświadczeń składanych przy zawieraniu umowy przedwstępnej przez sprzedającego wynika, że sprzedający nie ma żadnych sprecyzowanych celów wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków pieniężnych.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
Czy przyszła dostawa nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług...
Zdaniem wnioskodawcy w zaistniałym stanie faktycznym dostawa nieruchomości nie będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług.
W ocenie wnioskodawcy, sprzedaż majątku osobistego sprzedającego, niewykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług, wobec czego nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Podstawą tego twierdzenia jest fakt, iż nie wystarczy samo wykonanie czynności określonych w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług do powstania obowiązku podatkowego. Sprzedający musi występować w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego działalność gospodarczą. Nie można uznać za działalność gospodarczą sprzedaży nieruchomości I i nieruchomości II, jeżeli stanowi ona majątek osobisty sprzedającego, który nie służy do prowadzenia działalności gospodarczej. Zaznaczyć należy, że czynności podlegające opodatkowaniu, wykonane przez podmiot nie występujący w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż powyższa argumentacja jest zgodna z art. 9-12 Dyrektywy 2006/112/WE oraz jest poparta wyrokami sądów administracyjnych.
Wnioskodawca wskazał, iż w przypadku uznania przez organ podatkowy, że sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, to sprzedaż tę wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 2 pkt 4) lit. b) i art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Konsekwentnie, sprzedaż nieruchomości, zdaniem wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według 2% stawki tego podatku, a obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości ciążyć będzie wyłącznie na wnioskodawcy, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 ww. ustawy zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4 oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl powołanej wyżej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:
- nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%
- innych praw majątkowych - 1%.
O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
W związku z powyższym, czynność cywilnoprawna sprzedaży nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 wymienionej ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
- opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
- zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- (uchylone),
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W związku z tym należy wyjaśnić, że jeżeli z tytułu sprzedaży nieruchomości jedna ze stron umowy sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wówczas umowa sprzedaży nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast, jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, ale korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym wypadku sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż majątku osobistego sprzedającego, który nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług, wobec czego nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, w ocenie wnioskodawcy - jeżeli sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, to sprzedaż tę wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 2 pkt 4) lit. b) i art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Należy jednakże zauważyć, iż art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych mówi o opodatkowaniu bądź zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jednej ze stron z tytułu dokonania konkretnej czynności. Aby czynność korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług musi podlegać regulacjom tej ustawy. Skoro zatem wnioskodawca uważa, iż opisana we wniosku sprzedaż pozostaje poza działaniem ustawy o podatku od towarów i usług to nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów usług. Tym samym powoływany przez wnioskodawcę art. 2 pkt 4) lit. b) ustawy nie ma zastosowania bowiem dotyczy on sytuacji w których jedna ze stron z tytułu dokonania czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług.
Jeżeli zatem w opisanej sytuacji żadna ze stron umowy sprzedaży nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wówczas umowa sprzedaży na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i na wnioskodawcy jako na nabywcy ciążyć będzie obowiązek podatkowy.
Z wydanej w dniu 04 sierpnia 2011r. znak: IBPP1/443-765/11/LSz interpretacji indywidualnej wynika, iż dostawa przedmiotowych działek przez sprzedającego nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług. To oznacza, że omawiana czynność cywilnoprawna podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i tym samym na wnioskodawcy ciąży obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach