Temat interpretacji

Czy sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) &− Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 2 lutego 2018 r.), uzupełnionym 13 marca 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lutego 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 1 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4014.45.2018.2.BD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 marca 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  B. I. P. Sp. z o.o. (Nabywca, Spółka);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Katarzynę M. (Sprzedawca);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Pawła M. (Sprzedawca);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Hannę K. (Sprzedawca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) prowadzącym działalność deweloperską opodatkowaną podatkiem VAT.

Spółka zamierza nabyć prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w województwie, w powiecie, w dzielnicy P., przy ulicy W., która stanowi działkę nr 58 z obrębu 1(), o obszarze 0,0587 ha (pięciuset osiemdziesięciu siedmiu metrów kwadratowych) oznaczoną symbolem BI inne tereny zabudowane według stanu wpisów w księdze wieczystej dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość).

Właścicielami Nieruchomości są:

• Pani Katarzyna M. w udziale wynoszącym 3/6 (trzy łamane na sześć),
• Pan Paweł M. w udziale wynoszącym 2/6 (dwa łamane na sześć) oraz
• Pani Hanna K. w udziale wynoszącym 1/6 (jeden łamane na sześć),

którzy występują jako Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający).

Wskazane udziały we współwłasności Nieruchomości Sprzedający nabyli na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, które przekształcono nieodpłatnie w prawo własności nieruchomości.

Udziały we współwłasności Nieruchomości stanowią majątki osobiste Sprzedających, gdyż uprzednio udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nabyli jako spadkobiercy osób uprawnionych. Pani Hanna K. nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast Pani Katarzyna M. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą: Katarzyna M., jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a Nieruchomość nie stanowi majątku trwałego wskazanej jednoosobowej działalności gospodarczej. Także Pan Paweł M. prowadzi od 1 września 2017 r. działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, jednakże Nieruchomość nie stanowi majątku trwałego wskazanej działalności gospodarczej.

Spółka zamierza wybudować na Nieruchomości budynek wielorodzinny o minimum 8 (ośmiu) kondygnacjach, o minimalnej ilości powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) nie mniejszej niż 1.650 m² (jeden tysiąc sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) oraz o minimalnej ilości powierzchni użytkowej usług (PUU) nie mniejszej niż 50 m² (pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z wjazdem na Nieruchomość (dalej: Inwestycja).

W tym celu w dniu 7 czerwca 2016 r. Spółka jako Nabywca i Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami umowy, warunkiem zawarcia ostatecznej umowy rozporządzającej będzie łączne spełnienie następujących przesłanek:

• uzyskanie przez Spółkę prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającą na realizację Inwestycji na Nieruchomości,
• uzyskanie przez Spółkę prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji na Nieruchomości.

Dopiero po uzyskaniu powyższych decyzji zawarta zostanie ostateczna umowa sprzedaży, przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę.

Ponadto, już po zawarciu umowy przedwstępnej Sprzedający zawarli dodatkowo ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości, udostępniając ją odpłatnie w formie comiesięcznego czynszu jako zaplecze dla Spółki w celu realizacji przylegającej inwestycji.

Spółka i Sprzedający mają wątpliwość odnośnie sposobu opodatkowania transakcji ostatecznej sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT i przeniesienie prawa własności Nieruchomości (niezabudowanego gruntu budowlanego) za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na Spółkę stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki podatku w wysokości 23%?

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei, zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

Biorąc pod uwagę stanowisko Spółki przedstawione odnośnie pytania nr 1, zdaniem Spółki przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%. W konsekwencji, spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji Organ przywołał powyżej tylko stanowisko dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pyt. nr 3). W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jako Nabywca i Sprzedający zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej działki nr 58. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji zatwierdzającej projekt budowy i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji zawarta zostanie ostateczna umowa sprzedaży, przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa umowa sprzedaży dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości niezbudowanej działki o nr 58, z uwagi na fakt, że będzie ona stanowiła teren przeznaczony pod zabudowę, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona). Takie stanowisko zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 29 marca 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.70.2018.1.IK.

A zatem, skoro opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości, tj. niezbudowanej działki o nr 58, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej