Temat interpretacji

Jeżeli w przypadku nabycia tych części Budynków i budowli, które Zbywca nabył w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem VAT oraz tych części, z których tytułu nabycia Zbywca nie odprowadził podatku VAT, ale które oddane zostały do użytkowania w wykonaniu odpłatnych umów najmu na dwa lata przed Transakcją Wnioskodawca skorzysta z możliwości wyboru opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w pozostałej części, powyższa czynność będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2015 r. (data wpływu 24 września 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 29 września 2015 r. (data nadania 30 września 2015 r., data doręczenia 2 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości jest:

• prawidłowe w zakresie dostawy tych części Budynków i budowli, które Zbywca nabył w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem VAT oraz tych części, z których tytułu nabycia Zbywca nie odprowadził podatku VAT, ale które oddane zostały do użytkowania w wykonaniu odpłatnych umów najmu na dwa lata przed Transakcją,

• nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Wnioskodawca), jest spółką kapitałową, prowadzącą działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. W chwili obecnej Wnioskodawca planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość, składającą się z kompleksu handlowo-usługowego o nazwie P... oraz prawo do gruntu, na którym posadowione są budynki oraz budowle przedmiotowego kompleksu handlowo-usługowego wraz z przylegającym do niego terenem (dalej: Transakcja).

W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca). Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w czwartym kwartale 2015 r.

(i) Opis i dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, obejmuje:

• udziały we współwłasności działek 52, 53 oraz 61/3,

• prawo własności działek 54, 55, 56, 57, 58, 59, 123/1, 43/2, 60/1, 137/5,

• budynki tworzące kompleks centrum handlowo - usługowego P... (dalej: Budynki) zlokalizowane wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli (obejmującą m.in. drogę dojazdową, parking, sieć wodociągową, kanalizacyjną, telekomunikacyjną, elektryczną) na powyższych działkach.

Nie można wykluczyć, że w ramach Transakcji Nabywca zakupi również pewne ruchomości związane z działalnością prowadzoną w Budynkach centrum handlowo - usługowego oraz ich obsługą (o wartości nieistotnej z perspektywy Transakcji).

W dalszej części wniosku prawo własności, udziały we współwłasności działek, Budynków oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będą określane łącznie jako Nieruchomość.

(ii) Transakcja nabycia udziałów we współwłasności/prawa własności Nieruchomości przez Zbywcę

Prawo własności działek o numerach 123/1, 43/2, 60/1, 137/5 oraz udział we własności działki o numerze 61/3 zostały nabyte przez Zbywcę na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 28 grudnia 2005 r.

Udział we własności działek o numerach 52, 53 oraz 61/3 został nabyty przez Zbywcę na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 7 kwietnia 2006 r.

Prawo własności działek o numerach 58 oraz 59 zostało nabyte przez Zbywcę na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 31 października 2007 r.

Prawo własności działek o numerach 54, 55, 56, oraz 57 zostało nabyte przez Zbywcę na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 5 maja 2006 r.

Tym samym, pomiędzy datą powyższych umów sprzedaży a datą Transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata.

Umowy sprzedaży dotyczące działek o numerach 123/1, 43/2, 60/1,137/5 (z dnia 28 grudnia 2005 r.) oraz działek o numerach 58 oraz 59 (z dnia 31 października 2007 r.) podlegały opodatkowaniu 22% stawką VAT.

Umowa sprzedaży działek o numerach 54, 55, 56 oraz 57 (z dnia 5 maja 2006 r.) zawarta została pomiędzy Zbywcą a uprzednimi właścicielami, z których jeden (Tadeusz M.) był podatnikiem VAT, dwóch natomiast (Piotr M. i Maciej M.) nie było podatnikami VAT. Poprzedni właściciel będący podatnikiem VAT był współwłaścicielem nieruchomości składającej się z powyższych działek w udziale wynoszącym 4/6. Poprzedni właściciele niebędący podatnikami VAT byli współwłaścicielami nieruchomości składającej się z powyższych działek w udziale wynoszącym po 1/6 (każdy z nich był właścicielem po 1/6 każdej z działek). W efekcie, umowa sprzedaży działek o numerach 54, 55, 56 oraz 57 odnosząca się do udziału wynoszącego 4/6 powyższych działek była opodatkowana 22% stawką VAT (cena wyniosła 7 991 013, 32 zł netto i została podwyższona o kwotę należnego podatku VAT). W pozostałym zakresie, tj. w części odnoszącej się do udziału wynoszącego 2/6 powyższych działek, nie podlegała ona opodatkowaniu podatkiem VAT (cena wyniosła po l 997 753, 33 zł w stosunku do obu poprzednich właścicieli niebędących podatnikami VAT). Umowa sprzedaży udziału we własności działek o numerach 52, 53 oraz 61/3 (z dnia 7 kwietnia 2006 r.) zawarta została pomiędzy Zbywcą a uprzednimi właścicielami, z których trzech (Tadeusz M., Adam T., Małgorzata T.) było podatnikiem VAT, dwóch natomiast (Piotr M. i Maciej M.) nie było podatnikiem VAT. Tadeusz M., Piotr M. i Maciej M. byli współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działek o nr 52 i 53 razem łącznie w 461/1000. Adam i Małgorzata T. również byli współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działek o nr 52 i 53 w 461/1000 na zasadach wspólności ustawowej. Jednocześnie, Tadeusz, Piotr i Maciej M. byli współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działki 61/3 w udziale wynoszącym 3/24 (każdy z nich w 1/24). W efekcie, umowa sprzedaży udziału we własności działek o numerach 52, 53 oraz 61/3 była opodatkowana 22% stawką VAT w odniesieniu do tych udziałów we współwłasności, które nabyte zostały od Tadeusza M. (cena wyniosła 2 000 000 zł netto i została podwyższona o kwotę należnego podatku VAT), Adama T. i Małgorzaty T. (cena wyniosła łącznie 3 000 000 zł netto i została podwyższona o kwotę należnego podatku VAT). W pozostałym zakresie nie podlegała ona opodatkowaniu podatkiem VAT (cena wyniosła po 500 000 zł w stosunku do obu poprzednich właścicieli niebędących podatnikami VAT).

W momencie nabycia, działki gruntu nr 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 123/1, 43/2, 60/1, 137/5 oraz 61/3 były już zabudowane Budynkami i budowlami tworzącymi kompleks centrum handlowo-usługowego (zasadniczo oddanymi do użytkowania przed dniem nabycia; w stosunku do części I piętra budynku pozwolenie takie zostało wydane dnia 23 czerwca 2006 r., a w stosunku do budynku handlowo-usługowo-biurowego z parkingiem podziemnym dnia 6 lipca 2007 r.).

Ponieważ nabycie kompleksu centrum handlowo - usługowego zostało dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (wynajmu powierzchni na cele handlowe), Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości.

Od momentu nabycia przedmiotowych Budynków i wskazanych wyżej budowli, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Powierzchnie w Budynkach wchodzących w skład przedmiotowego kompleksu centrum handlowego - usługowego były przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT zarówno jeszcze przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę), jak i przez Zbywcę w okresach późniejszych (w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT). Obecnie Nieruchomość pozostaje wynajęta w blisko 100%.

W skład kompleksu centrum wchodzi również parking, który udostępniany jest odpłatnie na rzecz klientów.

Najemcy powierzchni Budynku oraz ich klienci korzystali oraz korzystają również z powierzchni wspólnych kompleksu, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców i/lub klientów centrum handlowo - usługowego (dalej: Powierzchnie wspólne). Powierzchnie wspólne obejmują np. powyższy parking, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynków. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców.

Należy jednak wskazać, iż pewne powierzchnie Budynków centrum handlowo - usługowego o przeznaczeniu technicznym oraz pewne budowle nigdy nie były wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców i/lub klientów centrum handlowo usługowego.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, natomiast wartość Nieruchomości nie stanowi całości jego aktywów.

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej, działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji.

(iii) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: Kodeks cywilny), Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji (w ramach ceny Nieruchomości) Nabywca nabędzie od Zbywcy:

• zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych, kaucje lub depozyty składane przez najemców,

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,

• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Nieruchomości i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,

• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością,

• prawa do używania nazwy, prawa ochronne na słowno-graficzne znaki towarowe P..., a także prawa ze zgłoszenia słownego znaku towarowego P...,

• prawa do strony internetowej, domen internetowych, aplikacji mobilnej,

• prawa z licencji dotyczących pewnych urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości (o ile takie będą).

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

Możliwe jest, iż po Transakcji dojdzie pomiędzy Nabywcą i Zbywcą oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy.

Z drugiej strony, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie depozytów wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych oraz ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem Nieruchomości (w szczególności zobowiązania z tytułu finansowania zewnętrznego),

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę),

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

• nazwa firmy Zbywcy (przy czym przeniesieniu podlegać będzie natomiast prawo do używania nazwy i znaku towarowego P...);

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe itp.,

• prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (w zakresie, w jakim dotyczy ona zarządzania centrum usługowo handlowym).

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

• zarządzania Nieruchomością,

• dostawy mediów do Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),

• obsługi serwisowej Nieruchomości (m.in. w obszarze usług zarządzania nieruchomością świadczonych, usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).

Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i - jeśli będzie miała miejsce - to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją centrum handlowo-usługowego, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów.

W ocenie Nabywcy, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nie jest wydzielona w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.

(iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowej i innych powierzchni użytkowych w Budynkach centrum handlowo-usługowego.

Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące bieżącego zarządzania Nieruchomością oraz utrzymania Nieruchomości nie będą - co do zasady - przenoszone na Wnioskodawcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca będzie we własnym zakresie zobowiązany m.in. do: (1) zawarcia nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością, (2) zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz (3) zapewnienia obsługi serwisowej Nieruchomości, usług ochrony itp. Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca, a także Zbywca, będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?