Temat interpretacji

Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 15 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej - Nabywca lub Wnioskodawca), jest spółką zamierzającą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Zasadniczo, przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość położoną w Katowicach, obejmującą budynek biurowy w trakcie budowy, znany jako budynek B, przynależący do kompleksu biurowego S. (dalej - Budynek). Ukończenie budowy Budynku przewiduje się na październik 2015 r.

W ramach planowanej transakcji Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S. sp.k. (poprzednio: T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S. S.K.A.), będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej - Zbywca) prawo wieczystego użytkowania działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 47/63, o łącznej powierzchni 3752 metrów kwadratowych (dalej - Grunt) wraz z posadowionym na niej Budynkiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako Nieruchomość. W dalszej części wniosku wyrażenie sprzedaż lub nabycie Nieruchomości będzie oznaczało odpowiednio sprzedaż lub nabycie prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z posadowionym na niej Budynkiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą.

Dla Nieruchomości prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego księga wieczysta.

Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w II półroczu 2015 r, po zakończeniu budowy Budynku.

Zbywca obecnie na Gruncie prowadzi budowę Budynku. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Zbywca zawarł umowy najmu na niektóre powierzchnie w Budynku, powierzchnie te nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, gdyż Budynek nie jest jeszcze ukończony. Umowy najmu będą podlegały opodatkowaniu VAT. Obowiązek zapłaty czynszu najmu powstanie dopiero po wybudowaniu Budynku i dostosowaniu odpowiednich powierzchni do potrzeb najemców.

Od momentu oddania do użytkowania wyżej wymienionej powierzchni najmu, najemcy oraz ich klienci będą korzystali również z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców lub ich klientów (dalej Powierzchnie wspólne). Powierzchnie wspólne obejmują, w szczególności, parking, klatki schodowe, windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynku. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, wszyscy lub niektórzy najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni wspólnych, m.in. w szczególności kosztów mediów (energii elektrycznej, wody, ciepła), kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzaniem. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz każdego z najemców.

Należy również wskazać, iż pewne powierzchnie Budynku o przeznaczeniu technicznym oraz budowle nigdy nie będą wynajmowane przez Zbywcę. Powierzchni tych nie można również zaliczyć do Powierzchni wspólnych. Są to np. pomieszczenia ochrony, sieci technicznej, jak również inne budowle, które nie są bezpośrednio użytkowane przez najemców lub ich klientów.

Należy wskazać, iż Zbywca jest również właścicielem budynku biurowego, znanego jako budynek A, przynależącego do kompleksu biurowego S., w którym obecnie Zbywca wynajmuje powierzchnie biurową. Wynajem powierzchni biurowej w wymienionym wyżej budynku stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy (sporadycznie Zbywca świadczył inne usługi związane z najmem na rzecz najemców i ewentualnie może świadczyć sporadycznie takie usługi w przyszłości).

Przedmiotem planowanej transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz ze znajdującym się na nim Budynkiem i budowlami oraz ewentualnie pewne ruchomości związane z Budynkiem.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz.U. 2014 poz. 121 ze zm., dalej: Kodeks cywilny) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, iż Nabywca może przejąć między innymi następujące składniki związane z Nieruchomością:

• prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje, poddania się egzekucji, poręczenia, itp.;
• prawa wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne prawa związane z jakością wykonania Budynku i innych urządzeń i instalacji, udzielone przez wykonawców robót, projektantów, podmioty z nimi powiązane oraz inne właściwe podmioty;
• ewentualne zabezpieczenia związane z prawami określonymi powyżej;
• majątkowe prawa autorskie, prawa zależne do dokumentacji projektowej wykonanej przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i budowli towarzyszących oraz prawo do wykonywania osobistych praw autorskich autorów takiej dokumentacji;
• umowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich;
• ewentualnie prawa, np. licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku (np. BMS), znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością;
• określone ruchomości związane z Nieruchomością służące je odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.),
• ewentualnie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajęte pomieszczenia nie zostały jeszcze wydane najemcom.

Z drugiej strony, planowanej transakcji, co do zasady, nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu oraz tych, o których mowa w dalszej części). Lista praw, aktywów i zobowiązań Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:

1. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów; niemniej jednak nie można wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi budynku zostaną przeniesione na Nabywcę;
2. środki pieniężne (z wyjątkiem kaucji złożonych przez poszczególnych najemców);
3. zobowiązania finansowe z tytułu kredytu;
4. zobowiązania finansowe z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych;
5. prawa i obowiązki z tytułu umowy o zarządzanie Nieruchomością;
6. prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;
7. prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych;
8. tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;
9. firmę Zbywcy;
10. prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy;
11. prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych; know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.

Jedynie w wyjątkowych przypadkach, w sytuacji gdyby rozwiązanie niektórych umów okazało się niemożliwe lub wiązało się z poniesieniem znacznych kosztów przez Zbywcę (np. umowy z właścicielami nieruchomości sąsiednich) - zostaną one przeniesione na Nabywcę. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określone umowy, a Nabywca zawiera nową umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa, wynikająca w szczególności z wymogów bądź wewnętrznych regulaminów usługodawcy.

Do chwili obecnej nie została podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innymi podmiotami lub ewentualnie postawienie Zbywcy w stan likwidacji. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi finansowo lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie know-how nabytego w tym zakresie, względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców. Dodatkowo, jak nadmieniono powyżej, umowy dotyczące bieżącego utrzymania Nieruchomości zasadniczo nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia nowych umów z podwykonawcami prowadzącymi działalność polegającą na obsłudze nieruchomości (np. z dostawcami mediów). Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości (niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część istniejących umów w zakresie bieżącej obsługi Budynku zostanie przeniesiona na Nabywcę). Jednakże w okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: podatek VAT) według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?