Temat interpretacji

W zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2015 r. (data wpływu 13 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest spółką prowadzącą działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmu nieruchomości własnych lub dzierżawionych.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca na dzień Transakcji będą posiadać status podatnika VAT w Polsce (zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni).

Obecnie Wnioskodawca prowadzi negocjacje dotyczące nabycia (dalej: Transakcja), w szczególności 3 budynków mieszkalno-usługowo-biurowych (dalej: Budynki) wraz z prawem wieczystego użytkowania działki gruntowej nr 12, na której Budynki są położone (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość jest obecnie w posiadaniu spółki, która podlega procesom restrukturyzacyjnym. Na moment przeniesienia prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel na rzecz Nabywcy, sprzedającym będzie spółka M. sp. z o.o. S.K.A. (dalej: Zbywca). Zakończenie procesu restrukturyzacyjnego planowane jest na koniec sierpnia 2015 r. Zbywca nabędzie przed Transakcją prawo własności Budynków oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu wskutek przeniesienia na Zbywcę przez T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: T.), tj. obecnego posiadacza Nieruchomości, wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, którego elementem będzie Nieruchomość. Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywca będzie kontynuował wynajmowanie Nieruchomości. Ze względu na fakt, że Nieruchomość z perspektywy Zbywcy zostanie przeznaczona do sprzedaży w okresie krótszym niż 1 rok, nie zostanie ona ujęta jako środek trwały w ewidencji środków trwałych Zbywcy. Zbywca nie dokona jednak istotnych nakładów na Nieruchomość, w tym nakładów przekraczających 30% ich hipotetycznej wartości początkowej. Nie dojdzie zatem do ponownego pierwszego zasiedlenia w okresie posiadania Nieruchomości przez Zbywcę.

W dniu 3 lipca 2015 roku pomiędzy T. a Wnioskodawcą została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości. Przed datą Transakcji zostanie dokonana cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej z T. na Zbywcę.

Budynki składające się na przedmiot Transakcji po przeprowadzonej przez historycznego właściciela rozbudowie i przebudowie zostały oddane do użytkowania 10 sierpnia 1998 roku. W kolejnych latach, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynków, kolejne powierzchnie były sukcesywnie wydawane najemcom do użytkowania. Wszystkie Budynki zostały w całości wydane najemcom do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (umowy najmu).

Zatem przed dniem dokonania planowanej Transakcji pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a datą dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata.

W wyniku planowanej Transakcji:

1. Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące Budynków, w tym nastąpi przeniesienie na Nabywcę praw i zobowiązań takich jak np. depozyty zapłacone przez najemców na poczet należytego wykonania umów najmu,
2. Zbywca przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością tzn.:
   • prawa i obowiązki związane z budową Budynków, w tym prawa (roszczenia) z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji i z tytułu rękojmi za wady wraz z ich zabezpieczeniami (np. gwarancje budowlane, kaucje na poczet należytego wykonania robót budowlanych), o ile i w zakresie w jakim będą one przysługiwały Zbywcy,
   • prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w tym: prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości), o ile i w zakresie w jakim będą one przysługiwały Zbywcy,

- (dalej łącznie: Przedmiot Transakcji).

Transakcji nie będzie podlegać szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem Transakcji będzie jedynie Nieruchomość, natomiast inne nieruchomości, pracownicy i szereg umów związanych z obsługą przedmiotowej Nieruchomości oraz procesu najmu, nie zostanie przeniesionych w ramach planowanej Transakcji. W szczególności przedmiotem transakcji nie będzie przeniesienie następujących składników majątkowych Zbywcy:

• należności oraz zobowiązania Zbywcy (w tym należności od najemców oraz zobowiązania względem dostawców towarów i usług),
• prawa i obowiązki wynikające z tytułu wskazanych poniżej umów (pod warunkiem że w dacie zawarcia Transakcji umowy te będą nadal obowiązywać, może się zdarzyć, że część tych umów na moment realizacji Transakcji zostanie rozwiązana lub zastąpiona innymi), o ile będzie to biznesowo możliwe:
  • administrowanie Nieruchomością,
  • dostawę ciepła oraz energii,
  • dostawę wody i odprowadzanie ścieków,
  • ochronę Nieruchomości,
  • sprzątanie Nieruchomości,
  • konserwację dźwigu,
  • świadczenie usług telekomunikacyjnych,
• środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytów najemców),
• dokumentacja inna niż bezpośrednio związana z procesem budowlanym (np. dokumentacja finansowa i księgowa),
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• zakład pracy Zbywcy bądź jakakolwiek jego część,
• wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi
• prawa i obowiązki z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości;
• prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych
• zobowiązania Zbywcy niezwiązane ze stosunkami najmu, również te bezpośrednio związane z Nieruchomością;
• nieruchomości posiadane przez Zbywcę.

Dodatkowo T. dzierżawi od Samodzielnego Zespołu Publicznych Zakładów Lecznictwa Otwartego (dalej: Wydzierżawiający) część sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości działki gruntu nr 17, na której znajduje się fragment drogi dojazdowej do Budynku. W chwili obecnej strony rozważają trzy alternatywne rozwiązania: 1) Nabywca zawrze nową umowę dzierżawy z Wydzierżawiającym, 2) T. lub Zbywca przeleje prawa i obowiązki z umowy na Nabywcę, 3) T. lub Zbywca poddzierżawi działkę Nabywcy. Każdy z tych wariantów wymaga uzyskania zgody Wydzierżawiającego. Na moment złożenia niniejszego wniosku nie został wybrany wariant wyjściowy ani nie jest znane stanowisko Wydzierżawiającego co do wskazanych wyżej możliwości.

Zbywca zatrudnia jednego pracownika, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomości, jak również obsługą administracyjną pozostałej działalności Zbywcy na terytorium Polski są wykonywane na rzecz Zbywcy przez tego pracownika. W związku z tym, że nie jest planowane przeniesienie umowy o zatrudnienie pracownika w ramach Transakcji, a sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ KC.

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, tj. wody, gazu itp., umowy dotyczące ochrony Nieruchomości itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej Transakcji. Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby rozwiązanie niektórych umów okazało się w tym czasie niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) - zostaną one przeniesione na Nabywcę.

Dla potrzeb niniejszego wniosku, Wnioskodawca informuje, że w dacie planowanej Transakcji zarówno Zbywca jak i Nabywca będą posiadali status podatników VAT czynnych.

Wnioskodawca i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT, w stosunku do Nieruchomości, o ile sprzedaż Nieruchomości będzie mogła z takiego zwolnienia skorzystać. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Nabywca i Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynków, a w konsekwencji również Gruntu, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z doliczonym podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie będzie stanowić ona oddziału, zakładu oraz nie będą dla niej prowadzone odrębne księgi.

Przed planowaną sprzedażą Zbywca nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności. Nie ma takich planów również po Transakcji.

Dodatkowo należy podkreślić, że intencją Zbywcy oraz Wnioskodawcy jest objęcie planowaną Transakcją wybranych składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle związanych z nią składników), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie przy jej wykorzystaniu prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, handlowych a także na sprzedaży lokali mieszkalnych i handlowych tj. będzie wykorzystywał Nieruchomość dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.

Poza Nieruchomością Zbywca będzie właścicielem nieruchomości zlokalizowanych w Bobrowcu, pozwalających na osiąganie dochodów na terytorium Polski. Tym samym, po zbyciu Nieruchomości Zbywca będzie posiadał aktywa, w oparciu o które mógłby prowadzić dalszą działalność gospodarczą na terytorium Polski. Po zbyciu Nieruchomości Zbywca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.

Możliwe jest, że po transakcji dojdzie między Zbywcą i Nabywcą do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, dotyczącej Nieruchomości, która - po jej wybudowaniu lub ulepszeniu o co najmniej 30% wartości początkowej - była wynajmowana przez co najmniej 2 lata przed datą planowanej Transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:
   1. planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
   2. planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Wnioskodawcę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
   3. planowana Transakcja będzie podlegać pod opcjonalne zwolnienie z opodatkowania VAT z możliwością rezygnacji a Nabywca oraz Zbywca na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z VAT i wybiorą opodatkowanie tej części Nieruchomości stawką podstawową VAT,
   4. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
2. Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT na Wnioskodawcy jako kupującym nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 2 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pozostałych pytań dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 25 września 2015 r. interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-668/15-2/MJ.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT, na Wnioskodawcy - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa jest spółką prowadzącą działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmu nieruchomości własnych lub dzierżawionych. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca na dzień Transakcji będą posiadać status podatnika VAT w Polsce (zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni). Obecnie Wnioskodawca prowadzi negocjacje dotyczące nabycia (dalej: Transakcja), w szczególności 3 budynków mieszkalno-usługowo-biurowych wraz z prawem wieczystego użytkowania działki gruntowej nr 12, na której Budynki są położone.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 25 września 2015 r. Nr IPPP2/4512-668/15-2/MJ dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym: () Transakcja w części dotyczącej dostawy Budynków, do których pierwszego zasiedlenia doszło w terminie co najmniej 2 lat przed datą planowanej Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w związku z rezygnacją przez Strony Transakcji ze zwolnienia dokonaną na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zaś Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej Transakcję w tej części.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Konsekwencji, na nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanej transakcji nabycia nieruchomości.

Tym samym powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie