Temat interpretacji

Należy stwierdzić, iż skoro przedstawiona we wniosku transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20.04.2012 r. (data wpływu 20.04.2012 r.) uzupełniony pismem z dnia 24.07.2012 r. (data nadania 24.07.2012 r., data wpływu 26.07.2012 r.) na wezwanie z dnia 12.07.2012 r. Nr IPPP3/443-442/12-2/SM oraz Nr IPPB2/436-168/12-2/AF o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20.04.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

1. W dniu 1 grudnia 2007 roku H. Sp. z o.o. (dalej Sprzedawca) wniosła do swojej spółki zależnej (dalej Spółka Zależna) aportem całe swoje przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm., dalej Kodeks cywilny). W skład tego przedsiębiorstwa wchodziły w szczególności budynki i budowle Centrum Handlowego M.(dalej Centrum Handlowe) wraz z prawem użytkowania wieczystego działek gruntu, na których te budynki i budowle były usytuowane. Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług (dalej VAT) związanego z przebudową i rozbudową tych obiektów (Sprzedawca wykorzystywał budynki i budowle Centrum Handlowego w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT).
2. Spółka Zależna, po otrzymaniu powyższego aportu, wykorzystywała Centrum Handlowe w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Spółka Zależna wykonywała również prace budowlane dotyczące Centrum Handlowego, w związku z którymi Spółce Zależnej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
3. Następnie w 2011 roku Sprzedawca połączył się ze Spółką Zależną poprzez przejęcie Spółki Zależnej w trybie art. 515 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 roku - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, z późn. zm.), tj. bez podwyższania kapitału zakładowego Sprzedawcy. Z dniem połączenia przez przejęcie Spółki Zależnej, Sprzedawca wstąpił w ogół praw i obowiązków Spółki Zależnej, zgodnie z treścią art. 494 § 1 Kodeksu Spółek Handlowych. Dodatkowo, stosownie do art. 93 § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005 roku Nr 8, poz. 60, z późn. zm.) Sprzedawca wstąpił z dniem połączenia we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki Spółki Zależnej.
4. Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedawcy (zarówno w okresie przed wniesieniem aportem przedsiębiorstwa Sprzedawcy do Spółki Zależnej, jak i po połączeniu się ze Spółką Zależną poprzez jej przejęcie) oraz Spółki Zależnej (w okresie pomiędzy otrzymaniem aportem przedsiębiorstwa Sprzedawcy a połączeniem się ze Sprzedawcą poprzez przejęcie Spółki Zależnej) był wynajem powierzchni Centrum Handlowego, w szczególności wyodrębnionych lokali niemieszkalnych (dalej Lokale) lub ich części. Przedmiotowy wynajem powierzchni Centrum Handlowego podlegał opodatkowaniu VAT.
5. Obecnie Sprzedawca zamierza dokonać zbycia określonych składników (dalej Transakcja) na rzecz spółki celowej (tj. spółki osobowej lub kapitałowej; dalej Nabywca, którą zamierza utworzyć i której wspólnikiem będzie U. (dalej Wnioskodawca). W ramach Transakcji Sprzedawca zbędzie na rzecz Nabywcy następujące tytuły do nieruchomości:
   1. prawo własności określonych Lokali wraz ze związanym z nimi udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i udziałem w częściach wspólnych budynków, w których znajdują się te Lokale;
   2. prawo własności określonych budynków (dalej Budynki) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym Budynki te się znajdują;
   3. prawo własności określonych budowli (dalej Budowle) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym Budowle te się znajdują;
   4. prawo własności niezabudowanych działek gruntu.
6. Dodatkowo, Sprzedawca zbędzie na rzecz Nabywcy następujące składniki związane z powyższymi nieruchomościami:
   1. prawa ochronne na znak towarowy MA., w tym prawa pierwszeństwa do zgłoszenia znaków towarowych;
   2. przynależności dotyczące zbywanych nieruchomości, czyli rzeczy ruchome związane z powyższymi Budynkami, Budowlami i Lokalami, stanowiące wyposażenie tych obiektów (między innymi znajdujące się w nich meble i dekoracje).
7. Ponadto:
   1. W budynkach stanowiących Centrum Handlowe znajdują się także wyodrębnione lokale niemieszkalne stanowiące własność innych podmiotów (dalej Właściciele). W związku z tym Sprzedawca oraz Właściciele są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w tym części wspólnych budynków. Właściciele i Sprzedawca zawarli następujące umowy:
      1. umowy, w których określono w szczególności zasady dotyczące korzystania z części wspólnych oraz zasady podziału i ponoszenia kosztów ich dotyczących ,
      2. umowę o powierzenie przez Sprzedawcę i Właścicieli zarządzania Centrum Handlowym zarządcy, na podstawie której zarządca ten zobowiązał się m.in. do zarządzania, utrzymywania i obsługiwania nieruchomości w tym części wspólnych budynków, w których znajdują się Lokale należące do Sprzedawcy i lokale należące do Właścicieli ;
   2. na działce sąsiadującej ze zbywanymi działkami, znajduje się budynek hotelowy należący do innego podmiotu; z uwagi na fakt, że istnienie hotelu jest pożądane w bezpośredniej okolicy Centrum Handlowego, Sprzedawca zawarł umowy, na podstawie których przysługuje mu prawo nabycia obiektu hotelowego w sytuacji, w której: (i) zaprzestano by działalności hotelowej w tym budynku a także (ii) gdyby użytkownik wieczysty gruntu, na którym znajduje się budynek hotelowy zamierzał zbyć prawo użytkowania wieczystego tegoż gruntu .

Rozwiązanie powyższych umów wymagałoby zgody osób trzecich, które również je zawarły, a które nie będą stroną Transakcji. W konsekwencji, w ramach planowanej Transakcji konieczne jest wstąpienie Nabywcy w prawa i obowiązki wynikające z powyższych umów.Jest możliwe, że powyższe umowy mogą zostać w pewnym zakresie zmodyfikowane zgodnie z potrzebami Nabywcy - zarówno dokonanie takich modyfikacji, jak również zakres tych modyfikacji zależy od zgody innych podmiotów będących stroną tych umów i nie będących stronami Transakcji (L. Sp. z o.o., I. Sp. z o.o. (obecnie I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością SKA) oraz A. Sp. z o.o.).

1. W związku z dokonaniem Transakcji, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy prawa Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Lokali oraz umów najmu dotyczących wynajmowanych Budynków i Budowli (lub ich części) zawartych przez Sprzedawcę (Sprzedawca przeniesie na Nabywcę związane z tymi umowami zabezpieczenia takie jak prawa z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych oraz depozyty).
2. Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji, nie zostaną przeniesione przez Sprzedawcę na Nabywcę w szczególności następujące składniki majątkowe:
   1. prawo własności 2 budynków Centrum Handlowego i prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki się znajdują (w jednym z budynków znajdują się wyodrębnione lokale);
   2. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, na podstawie której zleceniobiorca zobowiązał się m.in. do poszukiwania dla Sprzedawcy potencjalnych najemców, prowadzenia z nimi negocjacji i przygotowywania umów najmu, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których stroną jest Sprzedawca ;
   3. prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej, na podstawie której Sprzedawca otrzymał kredyt wykorzystany między innymi na budowę, przebudowę i rozbudowę obiektów stanowiących przedmiot Transakcji oraz innych obiektów należących do Sprzedawcy;
   4. prawa i obowiązki wynikające z umowy ramowej ISDA zabezpieczającej w zakresie zarządzania ryzykiem związanym ze zmianą stopy procentowej (tzw. SWAP);
   5. prawa i obowiązki wynikające ze wszystkich umów pożyczek, których stroną - jako pożyczkobiorca lub pożyczkodawca - jest Sprzedawca;
   6. prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych na rzecz Sprzedawcy;
   7. obligacje nabyte przez Sprzedawcę;
   8. wszystkie należności i zobowiązania związane z umowami wskazanymi w punktach (b) - (g) powyżej;
   9. pozostałe należności i zobowiązania, w tym wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów;
   10. prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych Sprzedawcy;
   11. prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych przez Sprzedawcę, a których przedmiotem są między innymi części Centrum Handlowego należące do Sprzedawcy;
   12. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedawcy;
   13. księgi rachunkowe Sprzedawcy;
   14. prawa i obowiązki związane ze sporami prawnymi, których stroną jest Sprzedawca.
3. Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, zatem Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem zakładu pracy na Nabywcę.
4. Intencją Sprzedawcy jest zbycie na rzecz Nabywcy przedmiotu Transakcji jako odrębnych składników majątkowych, a nie przedsiębiorstwa Sprzedawcy w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia prawa cywilnego przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego na dzień Transakcji.
5. Przedmiot Transakcji nie jest ani na moment Transakcji nie będzie organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy.
6. W przypadku większości Lokali, Budynków i Budowli (lub ich części) będących przedmiotem Transakcji, pomiędzy (i) dniem oddania ich pierwszemu użytkownikowi do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w szczególności na podstawie umowy najmu) po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (w przypadku, w którym wydatki poniesione na to ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej), a (ii) dniem planowanej Transakcji - upłynie okres co najmniej 2 lat (dalej Zasiedlone Obiekty).
7. W przypadku pozostałych Lokali, Budynków i Budowli (lub ich części) będących przedmiotem Transakcji:
   1. nie doszło jeszcze do oddania ich pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w szczególności na podstawie umowy najmu) po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (w przypadku, w którym wydatki poniesione na to ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej), bądź też
   2. pomiędzy
      1. dniem oddania ich pierwszemu użytkownikowi do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w szczególności na podstawie umowy najmu) po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (w przypadku, w którym wydatki poniesione na to ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej), a
      2. dniem planowanej Transakcji - nie upłynie okres co najmniej 2 lat (dalej łącznie Niezasiedlone Obiekty).
8. Zarówno Sprzedawca jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
9. Zarówno Sprzedawca, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 UPodVAT.
10. Na marginesie Wnioskodawca pragnie wskazać, że:
    1. wskutek przekształcenia spółki I. Sp. z o.o. w spółkę komandytowo-akcyjną obecnie istniejącą pod firmą I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością SKA, stroną umów wskazanych w pkt 7)a) jest spółka przekształcona, tj. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością SKA. Przekształcenie zostało dokonane ze skutkiem od dnia 30 września 2011 roku,
    2. wskutek połączenia spółek A. Sp. z o.o. i A. R. Sp. z o.o. poprzez przejęcie całego majątku A. R. Sp. z o.o. (spółka przejmowana) przez A. Sp. z o.o. (spółka przejmująca), w chwili obecnej stroną umowy o zarządzanie przedmiotem najmu zawartej z dnia 10 maja 2006 roku (wskazanej w pkt 9b) jest jedynie Sprzedawca oraz A. Sp. z o.o. Połączenie zostało dokonane ze skutkiem od dnia 9 listopada 2006 roku.

Pismem z dnia 12.07.2012 r. Nr IPPP3/443-442/12-2/SM oraz Nr IPPB2/436-168/12-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

1. podanie danych umożliwiających identyfikację przyszłej spółki, która powstanie poprzez przekształcenie Wnioskodawcy, tj. określenie pełnej nazwy (firmy) spółki oraz podanie planowanego adresu jej siedziby;
2. wyjaśnienie na jakim stopniu zaawansowania są przygotowania związane z utworzeniem planowanej spółki, w szczególności poprzez określenie jakie działania (np. zawarcie porozumienia między wspólnikami, podpisanie memorandum, umowy przedwstępnej) w tym kierunku zostały już podjęte przez Wnioskodawcę samodzielnie lub w porozumieniu pozostałymi wspólnikami.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie. W odniesieniu do pytania dot. danych umożliwiających identyfikację przyszłej spółki takich jak pełna nazwa (firmy) spółki oraz planowany adres siedziby, Wnioskodawca informuje, że planowana nazwa spółki brzmi D. spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółka komandytowa, natomiast siedziba będzie mieścić się w Warszawie. Z kolei adresem siedziby spółki najprawdopodobniej będzie Warszawa (na chwilę obecną negocjowany jest kształt umowy najmu). Wnioskodawca zaznacza jednocześnie, iż wskazane powyżej dane dotyczące spółki stanowią jedynie założenia i na dalszym etapie zakładania spółki mogą ulec zmianie (np. ze względu na odmowę rejestracji firmy spółki przez KRS). W odniesieniu do kwestii stopnia zaawansowania przygotowań związanych z utworzeniem planowanej spółki, w szczególności poprzez określenie jakie działania (np. zawarcie porozumienia pomiędzy wspólnikami, podpisanie memorandum, umowy przedwstępnej) w tym kierunku zostały już podjęte przez Wnioskodawcę samodzielnie lub w porozumieniu z pozostałymi wspólnikami, Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z punktem 5 części G Wniosku, Wnioskodawca dopiero zamierza utworzyć i być wspólnikiem spółki celowej, jako że utworzenie takiej spółki jest dopiero przez niego rozważane, a decyzja o jej ewentualnym utworzeniu zostanie podjęta w momencie zaznajomienia się Wnioskodawcy ze skutkami podatkowymi planowanej przez niego transakcji, o potwierdzenie których Wnioskodawca wniósł we Wniosku. W chwili obecnej formowanie spółki pozostaje w fazie konsultacji prawnych i przygotowywania projektu umowy spółki. Potwierdzeniem intencji założenia spółki celowej działającej w formie spółki komandytowej jest zawarte w dniu 13 lipca 2012 r. przez Wnioskodawcę z potencjalnym wspólnikiem porozumienia (dalej: Porozumienie) stanowiącego podsumowanie dotychczasowych ustaleń obu stron co do planowanego kształtu i zasad funkcjonowania spółki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy Lokale, Budynki i Budowle wraz z innymi składnikami będącymi przedmiotem Transakcji nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 UPodVAT i tym samym Transakcja nie znajdzie się poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT...