Temat interpretacji

Czy Kupujący będzie mógł korzystać z wyłączenia Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 20 marca 2018 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: R.S.I. Sp. z o.o. Oddział w Polsce (,,Kupujący, ,,Zainteresowany 1)
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Z.L.P. Sp. z o.o. (,,Sprzedający, ,, Zbywca, ,,Zainteresowany 2)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

R.S.I. GmbH z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec (dalej: Kupujący), działający w Polsce poprzez swój Oddział (Zainteresowanego będącego stroną postępowania), zamierza nabyć nieruchomości zabudowane centrum dystrybucyjnym, położne w Polsce (dalej: ,,Transakcja).

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Sprzedającego, dokonanie Transakcji planowane jest na 2018 r.

W dalszych punktach wniosku zamieszczono: (i) opis nieruchomości będących przedmiotem Transakcji, (ii) opis działalności Kupującego, (iii) opis działalności Sprzedającego, (iv) zakres Transakcji oraz Umowy Najmu, która wejdzie w życie w dniu Transakcji oraz (v) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

(i) Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie pięciu nieruchomości zlokalizowanych w G., na które składają się zabudowane centrum dystrybucyjnym działki gruntu o numerach:

• 72/28 o obszarze 4,3556 ha,
• 72/29 o obszarze 4,3553 ha,
• 72/30 o obszarze 7,5806 ha,
• 72/31 o obszarze 3,7264 ha,
• 72/32 o obszarze 3,7599 ha,

-dalej łącznie zwanych Gruntem.

Sprzedający jest właścicielem powyższych działek (z których każda stanowi odrębną nieruchomość), składających się na Grunt.

Grunt zabudowany jest centrum dystrybucyjnym, składającym się z czterech następujących budynków niemieszkalnych:

• budynek pompowni tryskaczy, który zlokalizowany jest na działce o numerze 72/28,
• magazyn (dalej: Magazyn), który zlokalizowany jest na działkach o numerach 72/28, 72/29, 72/30, 72/31,72/32
• budynek socjalno-biurowy (biurowiec), który zlokalizowany jest na działce o numerze 72/30,
• budynek portierni (wartowni), który zlokalizowany jest na działce o numerze 72/30, (dalej łącznie: Budynki),
• oraz
• trzech budynków transformatorowni niewykazanych w rejestrze budynków.

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi m.in.: wiatę na palety, wiaty dla palących, parkingi, drogi, place manewrowe, zbiornik retencyjny oraz inną infrastrukturę techniczną (dalej łącznie: Budowle).

Na dzień składania niniejszego wniosku, większość Budynków i Budowli została już wzniesiona, a część zostanie wzniesiona przed dniem Transakcji.

Położenie Budynków oraz Budowli na Gruncie oraz ich oznaczenia zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), w podziale na obiekty istniejące i te, które będą istnieć w dniu Transakcji, prezentuje poniższa tabela:

Tabela załącznik PDF

Częściowe pozwolenie na użytkowanie Budynków i Budowli zostało wydane 29 czerwca 2017 r. Na dzień Transakcji kontynuowane będą prace wykończeniowe wewnątrz Budynków, obejmujące w szczególności montaż wewnętrznych systemów wysokiego składowania w Magazynie, niezbędnych na potrzeby działalności centrum dystrybucyjnego. Po zakończeniu wspomnianych prac zostanie uzyskane pozwolenie na użytkowanie w pozostałym zakresie w stosunku do pozwolenia z 29 czerwca 2017 r. Zostanie ono najprawdopodobniej wydane po dokonaniu Transakcji (ukończenie wspomnianych powyżej prac i uzyskanie pozwolenia (pozwoleń) na użytkowanie planowane jest w dwóch etapach w maju i we wrześniu 2018 r. W tym okresie planowane jest również wybudowanie na Gruncie wjazdu na Grunt z drogi publicznej. W efekcie pełną zdolność użytkową Budynek osiągnie najprawdopodobniej po dokonaniu Transakcji, co nastąpić powinno w trzecim lub czwartym kwartale 2018 r.

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części niniejszego wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Aby móc wybudować na Gruncie Budynki i Budowle, Sprzedający uzyskał decyzję starosty, zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej części powierzchni działek będących przedmiotem Transakcji. W tym zakresie ustalono stosowne opłaty obciążające Zbywcę na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1161).

(ii) Opis działalności Kupującego.

Kupujący na podstawie niemieckiej ustawy o inwestycjach która stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania ma status spółki inwestycyjnej. Celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego formalno-prawnym właścicielem z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego jest w Polsce Kupujący.

Z uwagi na prowadzoną już w Polsce działalność obejmującą własność i wynajem nieruchomości, Kupujący posiada numer NIP oraz status podatnika podatku od towarów i usług w Polsce (jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług). Działalność gospodarcza Kupującego na terytorium Polski, polegająca na wynajmie powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych, prowadzona jest poprzez zarejestrowany w Polsce Oddział. Dochody osiągane z wynajmu nieruchomości zlokalizowanych w Polsce są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych i podatkiem od towarów i usług w Polsce.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem całości opisanej wyżej Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Sprzedającego Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Operator), która świadczy usługi logistyczne, związane przede wszystkim z przyjmowaniem, sortowaniem i wysyłką towarów należących tak do spółek powiązanych, jak i do podmiotów niepowiązanych. Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Operatora, umowa najmu pomiędzy tymi podmiotami (dalej: Umowa Najmu) zostanie zawarta przed zawarciem warunkowej umowy sprzedaży dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, przy czym Umowa Najmu zostanie zawarta pod warunkiem zawieszającym nabycia własności Nieruchomości przez Kupującego (tj. dokonania Transakcji). Oznacza to, że Umowa Najmu wejdzie w życie pod warunkiem dokonania Transakcji i z chwilą jej dokonania.

Z ekonomicznego punktu widzenia Transakcja ma zatem charakter transakcji sale and lease back czyli sprzedaż i najem zwrotny na rzecz podmiotu powiązanego ze Sprzedającym, tj. na rzecz Operatora. Najem będzie realizowany przez Kupującego na cele prowadzenia działalności gospodarczej, a zatem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci wynajmu powierzchni magazynowej oraz towarzyszącej jej powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców.

W szczególności, aby prowadzić działalność w zakresie najmu, Kupujący będzie musiał zaangażować własny personel (bądź zewnętrzne podmioty podwykonawców), który będzie zarządzał Budynkami i Budowlami, a także środki pieniężne (niezbędne np. do utrzymania Nieruchomości we właściwym stanie technicznym etc.).

Kupujący we własnym zakresie (przy wykorzystaniu własnych zasobów) będzie musiał podejmować czynności prawne i faktyczne związane z utrzymaniem Budynków i Budowli.

(iii) Opis działalności Sprzedającego.

Właścicielem Nieruchomości jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający lub Zbywca), będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (będzie nim także na dzień Transakcji).

Zbywca należy do grupy kapitałowej Z. Podmiot ten wybudował centrum dystrybucyjne, z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Z uwagi na tak zdefiniowany cel, Sprzedający na potrzeby podatkowe i rachunkowe wykazuje Budynki i Budowle w swoich księgach jako środki trwałe w budowie. Mając na uwadze, że Nieruchomość zostanie sprzedana w terminie krótszym niż 12 miesięcy od jej (częściowego) oddania do użytkowania, Sprzedający nie rozpoczął jej amortyzacji podatkowej. Niemniej jednak, celem zapewnienia Operatorowi dostępu do centrum dystrybucyjnego zaraz po jego częściowym oddaniu do użytkowania w lipcu 2017 r., Sprzedający i Operator zawarli 25 września 2017 r. umowę najmu. Na jej mocy, Sprzedający oddał Operatorowi określoną część Nieruchomości do używania w zamian za ustalony czynsz. Umowa najmu pomiędzy Operatorem i Sprzedającym zostanie rozwiązana z chwilą zamknięcia Transakcji (tj. nabycia prawa własności Nieruchomości przez Kupującego), gdyż jej warunki komercyjne nie odpowiadają wymogom Kupującego.

Zarówno w czasie obowiązywania powyższej umowy najmu, jak i po dokonaniu Transakcji (i wejściu w życie Umowy Najmu), Operator lub Zbywca wykonuje i będzie wykonywać w obrębie Magazynu prace wykończeniowe i montażowe, niezbędne dla osiągnięcia przez Magazyn jego funkcjonalności. W szczególności, Operator wyposaży Magazyn w liczne urządzenia, systemy i akcesoria, niezbędne dla sprawnego funkcjonowania tego rodzaju obiektu w tym w systemy wysokiego składowania. Dopiero po wykonaniu przez Operatora lub Zbywcę całości przewidzianych prac oraz po zainstalowaniu kompletnego wyposażenia, Magazyn osiągnie pełną funkcjonalność ze względu na swoje przeznaczenie.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami trzecimi przez Zbywcę lub Operatora.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości rozbudowanych ksiąg rachunkowych, w których w szczególności zostałyby wyodrębnione konta analityczne związane z Nieruchomością i wszystkie wydatki związane z wzniesieniem Budynków i Budowli są ewidencjonowane na jednym koncie księgowym środki trwałe w budowie. Przedmiotowa Nieruchomość stanowi główne aktywo Zbywcy (poza środkami pieniężnymi oraz należnościami z powyższej umowy najmu oraz należnościami o charakterze publiczno-prawnym).

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie Zainteresowanymi lub Stronami.

(iv) Zakres Transakcji oraz Umowy Najmu, która wejdzie w życie w dniu Transakcji.

Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, Transakcja obejmie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wymienionych w pkt 1 6 poniżej, przy czym ze względu na ustawowe prawo pierwokupu Specjalnej Strefy Ekonomicznej S.A. umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta pod warunkiem, że ww. podmiot nie wykonana prawa pierwokupu.

Strony nie wykluczają również zastrzeżenia prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2017 r., poz. 1566, ze zm.), ale w tym zakresie ze względu na rozbieżności interpretacyjne ustawy Prawo wodne, nie jest jasne, czy ustawowe prawo pierwokupu przewidziane w ustawie Prawo wodne ma zastosowanie do nieruchomości, na których znajduje się zbiornik retencyjny i czy w związku z tym istnieje obowiązek uwzględnienia prawa pierwokupu Skarbu Państwa przy sprzedaży Nieruchomości lub części z Nieruchomości (na których taki zbiornik jest zlokalizowany).

Po spełnieniu się zastrzeżonego warunku(ów) zostanie zawarta odrębna umowa w wykonaniu umowy warunkowej sprzedaży, na podstawie której nastąpi:

1. przeniesienie na Kupującego prawa własności Nieruchomości (Gruntu wraz z stanowiącymi jego części składowe Budynkami i Budowlami);
2. przeniesienie na Kupującego prawa własności ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości (przynależności) (z wyłączeniem jednakże instalacji magazynu wysokiego składowania oraz innych urządzeń i instalacji stanowiących własność Operatora, które nie są i nie będą trwale z Budynkami związane, które wymienione zostaną w umowie sprzedaży pomiędzy Stronami dotyczącej Transakcji);
3. przeniesienie na Kupującego praw wynikających z gwarancji budowlanych, rękojmi za wady oraz innych praw dotyczących odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy robót budowalnych wykonanych na Nieruchomości, istniejących w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, które zostaną w tej umowie wymienione;
4. przeniesienie na Kupującego praw z tytułu gwarancji udzielonej przez podmiot z grupy generalnego wykonawcy, zabezpieczającej należyte wykonanie przez generalnego wykonawcę obowiązków z umowy o roboty budowlane;
5. przeniesienie na Kupującego praw własności intelektualnej ściśle związanych z Nieruchomością (m.in.: autorskich praw majątkowych do projektów architektonicznych), które zostaną szczegółowo wskazane w umowie sprzedaży pomiędzy Stronami dotyczącej Transakcji oraz prawo własności nośników, na których utrwalono utwory objęte tymi prawami;
6. przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków, wynikających z umowy ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

• dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości,
• dokumentacji budowlanej i projektowej dotyczącej Budynków (w wersjach papierowych i elektronicznych).

Ponadto, wskutek Transakcji, na Kupującego na mocy prawa przejdzie obowiązek uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntu wyłączonego z produkcji rolniczej, zgodnie z decyzją z 17 sierpnia 2016 r.

Jednocześnie, Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W szczególności umowa najmu między Sprzedającym a Operatorem ulegnie rozwiązaniu.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę lub Operatora w tym właśnie celu.

Niezależnie od dokonania Transakcji, planowane jest połączenie Zbywcy z Operatorem (zgodnie z art. 491 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych; Dz.U. z 2017 r., poz. 1577, ze zm.), albo jego likwidacja.

Zakres Umowy Najmu, która będzie obowiązywać po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości. Najemcą obiektu będzie Operator, o którym mowa wyżej.

Jednocześnie, Kupujący i Operator ustalą w związku z wynajmem Nieruchomości zasady dotyczące utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym, dokonywania napraw oraz wymiany elementów konstrukcyjnych Budynków i Budowli (takich jak, przykładowo, dachy, fundamenty, elementy konstrukcyjne podłóg, parkingi, drogi) oraz wprowadzania w centrum dystrybucyjnym niezbędnych modyfikacji wynikających w szczególności ze zmian w obowiązujących przepisach prawa. Kupujący i Operator ustalą zasady utrzymania w należytym stanie głównych systemów służących do obsługi Budynków (takich jak wentylacja, odwodnienie, przyłącza energii elektrycznej itp.), dostawy mediów i odbioru nieczystości, jak również odśnieżania, sprzątania czy ochrony obiektu. Zawarte powinny być również stosowne umowy ubezpieczenia od określonych zdarzeń losowych.

(v) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył prawo własności działek gruntu o numerach 72/28, 72/29, 72/31, 72/32 na podstawie: (i) warunkowej umowy sprzedaż 4 nieruchomości (każda działka stanowiła odrębną nieruchomość) zawartej z G. P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dnia 8 sierpnia 2016 roku w formie aktu notarialnego i (ii) umowy przeniesienia własności 4 nieruchomości (każda działka stanowiła odrębną nieruchomość) zawartej z G.P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie dnia 12 sierpnia 2016 r. w formie aktu notarialnego zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży wskazanej w pkt (i) powyżej. Powyższe działki były wówczas niezabudowane. Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanego gruntu budowlanego.

Działka gruntu o numerze 72/30 została nabyta przez Sprzedającego na podstawie: (i) warunkowej umowy sprzedaży zawartej ze Specjalną Strefą Ekonomiczną S.A. dnia 9 sierpnia 2016 r. w formie aktu notarialnego i (ii) umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej ze Specjalną Strefą Ekonomiczną S.A. dnia 11 sierpnia 2016 r. w formie aktu notarialnego, zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży wskazanej w pkt (i) powyżej. Działka ta była wówczas niezabudowana. Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanego gruntu budowlanego.

Po nabyciu Gruntu, Zbywca wzniósł na nim Budynki oraz towarzyszące Budowle, tworzące centrum dystrybucyjne. Zdobył w tym celu wszystkie niezbędne pozwolenia oraz zatrudnił firmę projektową oraz generalnego wykonawcę robót budowlanych.

Jak wspomniano powyżej, Nieruchomość przeznaczona była do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (tj. w szczególności wynajmu lub sprzedaży). Z tego względu, nabycie Gruntu oraz wszelkich usług lub towarów związanych ze wzniesieniem i wynajęciem Budynków i Budowli nastąpiło w celu ich wykorzystania do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało więc prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, wynikającego z zakupu tych towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy Kupujący będzie mógł korzystać z wyłączenia Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 4.

Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący będzie mógł korzystać z wyłączenia Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 a) i pkt 4 b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4b)).

Zdaniem Zainteresowanych Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0 a) ustawy o podatku od towarów i usług. W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. W zakresie pytań (oznaczonych we wniosku nr 1-3) dotyczących podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna w dniu 22 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2. innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający jest właścicielem pięciu nieruchomości położonych w miejscowości G., składających się z działek o numerach geodezyjnych: 72/28, 72/29, 72/30, 72/31, 72/32 zabudowanej centrum dystrybucyjnym. Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego opisane wyżej nieruchomości działki wraz z położonymi na niej budynkami i budowlami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 22 maja 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO, w której wskazano, że: ,,() skoro przedmiot sprzedaży Zbywane Składniki Majątkowe nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (). Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (). Dostawa nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z zakupu towarów i usług związanych z Nieruchomością.

W opisanym zdarzeniu nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wskazano wyżej Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z Nieruchomością, a Nieruchomość przeznaczona była do wykonywania czynności opodatkowanych VAT tj. w szczególności wynajmu lub sprzedaży.

Zatem dostawa ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 tej ustawy.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podkreślić przy tym jeszcze raz należy, że z treści analizowanego przepisu wynika, iż z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączona jest czynność w takim zakresie, w jakim podlega podatkowi od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie przedstawionego stanowiska. Wszelkie inne elementy wniosku nie poruszone w stanowisku, w szczególności opodatkowanie pozostałych elementów transakcji dotyczących przekazywanych praw przez Sprzedającego, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej