Temat interpretacji

Skutki podatkowe zamiany nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) oraz w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r., poz. 1948, ze zm.) &− Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 stycznia 2017 r. (data wpływu &− 24 stycznia 2017 r.), uzupełnionym 27 lutego i 1 marca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości na lokale stanowiące odrębną nieruchomość jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości na lokale stanowiące odrębną nieruchomość.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 21 lutego 2017 r. znak: 2461.IBPB-2-1.4514.32.2017.1.ASz wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 lutego (wpływ opłaty) i 1 marca 2017 r. (data wpływu pisma).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości o powierzchni 498 m² z budynkiem mieszkalnym.

W dniu 24 października 2012 r. aktem notarialnym nastąpiło poświadczenie dziedziczenia przez Wnioskodawcę &½ części nieruchomości po matce zmarłej w dniu 17 grudnia 2007 r. Pozostała część nieruchomości stanowiła własność ojca Wnioskodawcy.

W dniu 4 grudnia 2012 r. aktem notarialnym ojciec Wnioskodawcy cały przysługujący mu udział wynoszący &¾ części (na którą składała się także część odziedziczona po zmarłej matce Wnioskodawcy) darował Wnioskodawcy. Jednocześnie Wnioskodawca ustanowił na rzecz ojca dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą, polegającą na prawie korzystania z całej 1-ej kondygnacji (parteru) budynku mieszkalnego posadowionego na działce oraz całej działki.

Obecnie, pomimo iż od dnia nabycia przez Wnioskodawcę własności całości nieruchomości nie upłynęło 5 lat, z uwagi na wysokie koszty utrzymania domu i ciężkie warunki materialne Wnioskodawcy i jego ojca, Wnioskodawca zmuszony jest dokonać zbycia nieruchomości.

Dom wraz z działką był oferowany do sprzedaży przez okres około 3 lat, do chwili obecnej nikt nie złożył oferty kupna.

Aktualnie Wnioskodawca ma możliwość zamiany domu na dwa lokale mieszkalne stanowiące dwie odrębne własności lokalu, których łączna wartość jest równa wartości nieruchomości Wnioskodawcy (nie następuje żadna dopłata). W jednym z mieszkań zamieszkiwałby Wnioskodawca i w nim byłby również zameldowany. Drugie mieszkanie, które stanowiłoby również własność Wnioskodawcy, zamieszkiwałby ojciec Wnioskodawcy, na rzecz którego Wnioskodawca ustanowiłby ponownie dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą, polegającą na prawie korzystania z całości mieszkania. Ojciec Wnioskodawcy nie posiada innej nieruchomości ani prawa do innego lokalu mieszkalnego, nie jest także najemcą innego lokalu mieszkalnego.

Drugie z mieszkań jest Wnioskodawcy niezbędne do realizacji celów mieszkaniowych, ponieważ Wnioskodawca także nie posiada innej nieruchomości, prawa do lokalu mieszkalnego i nie jest najemcą żadnego lokalu.

Wnioskodawca i druga strony umowy zamiany są osobami obcymi i tym samym nie zaliczonymi do I grupy podatkowej, zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym stanie faktycznym powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli dojdzie do skutku umowa zamiany, uwzględniając odmienny charakter takiej umowy od umowy kupna-sprzedaży, nie będzie na Wnioskodawcy ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji powyżej Organ przywołał tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do uregulowań objętych ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W myśl art. 604 Kodeksu cywilnego do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Stosownie natomiast do art. 555 Kodeksu cywilnego przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii oraz do sprzedaży praw.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i w przypadku umowy zamiany ciąży na stronach tej czynności.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej (art. 5 ust. 2 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie zamiany:

1. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
2. w pozostałych przypadkach stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stosownie natomiast do art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

1. przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,
2. przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych 1%.

Zgodnie z art. 7 ust. 3 ww. ustawy podatek pobiera się według stawki najwyższej:

1. jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki &− od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych;
2. jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki &− podatek pobiera się według stawki najwyższej.

W związku z powyższymi przepisami, stwierdzić należy, że umowa zamiany stanowi czynność prawną, która co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem to, że w opisanej sytuacji nie będzie miała miejsca umowa sprzedaży nie jest wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy okolicznością powodującą brak obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy czym zwrócić należy uwagę, iż w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy, np. umowa zamiany, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 5 ww. ustawy zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Analiza zacytowanego przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych prowadzi do wniosku, że skorzystanie z powyższego zwolnienia zależne jest od spełnienia łącznie następujących przesłanek:

1. pomiędzy stronami musi zostać zawarta umowa zamiany, a zatem umowa określona w art. 603 Kodeksu cywilnego i
2. przedmiotem ww. umowy musi być:
   • budynek mieszkalny lub jego część albo
   • lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość albo
   • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo
   • wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym i
3. stronami umowy muszą być osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Przez przepisy o podatku od spadków i darowizn rozumie się ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2016 r., poz. 205, ze zm.).

W myśl art. 14 ust. 2 wymienionej ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 tej ustawy do I grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Dom wraz z działką był oferowany do sprzedaży przez okres około 3 lat, do chwili obecnej nikt nie złożył oferty kupna.

Aktualnie Wnioskodawca ma możliwość zamiany domu na dwa lokale mieszkalne stanowiące dwie odrębne własności lokalu, których łączna wartość jest równa wartości nieruchomości Wnioskodawcy (nie następuje żadna dopłata). Wnioskodawca i druga strony umowy zamiany są osobami obcymi i tym samym nie zaliczonymi do I grupy podatkowej, zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Jak już wyżej wskazano jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest umowa zamiany. Zatem z faktu, że nie zostanie zawarta umowa sprzedaży nie można wyciągać wniosku, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego należy także zauważyć, że skoro umowa zamiany zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a osobą obcą, to w niniejszej sprawie wyłączona będzie możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnej. Nie zostanie bowiem spełniona przesłanka jaką jest zaliczenie stron umowy do I grupy podatkowej. Wystąpienie jako strony czynności osoby zaliczonej do drugiej lub trzeciej grupy podatkowej wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie powołanego powyżej przepisu.

Z wniosku wynika również, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zamiany zabudowanej nieruchomości (budynek mieszkalny) na nieruchomość lokalową (lokal mieszkalny). Do określenia podstawy opodatkowania z tytułu ww. umowy zamiany zastosowanie znajdzie zatem art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości, od której przypadać będzie wyższy podatek.

W związku z powyższym zamiana nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na dwa lokale mieszkalne stanowiące dwie odrębne własności lokalu będzie czynnością prawną, podlegającą opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przy czym podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości, od której przypada wyższy podatek. Jeżeli wartości zamienianych nieruchomości (nieruchomości gruntowej z budynkiem i lokali stanowiących odrębne nieruchomości) będą równe to za podstawę opodatkowania należy wtedy przyjąć wartość rynkową nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem lub wartość rynkową lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej