Temat interpretacji

Wyłączenie z art. 2 pkt 1 lit. g) sprzedaży lokalu przez spółkę gminną, gdzie umowa oparta będzie o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 stycznia 2016 r. (data wpływu do Biura 3 lutego 2016 r.), uzupełnionym 1 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 lutego 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego w piśmie 22 marca 2016 r. wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 1 kwietnia 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. dokonuje sprzedaży mieszkań komunalnych lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy uprawnionym, dotychczasowym najemcom tych lokali.

Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. (Sprzedający) jest spółką miejską ze 100% udziałem Gminy. Zgodnie z zapisami § 10 aktu założycielskiego Spółki, kapitał zakładowy powstałej Spółki objęty w całości przez Gminę, pokryty został wkładem niepieniężnym w postaci aportu na własność Spółki lokali mieszkalnych.

Ponadto § 33 ww. aktu założycielskiego stanowi: Spółka ma obowiązek respektować roszczenia wynikające z przepisów ustawowych dotyczących gospodarowania nieruchomościami, a w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych respektować będzie pierwszeństwo najemców w ich nabyciu, zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782, ze zm.) oraz § 13 pkt 3 lit. e) ww. aktu: udziały w Spółce ulegają umorzeniu w przypadku powstania straty spowodowanej sprzedażą przez Spółkę lokali mieszkalnych po cenie obniżonej o wartość bonifikat wynikających z obowiązujących uchwał Rady Miasta i uchwał Zgromadzenia Wspólników Spółki w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż lokali mieszkalnych dotychczasowym najemcom.

Rada Miasta, w drodze uchwały w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy, zadecydowała o przeznaczeniu do sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu na czas nieoznaczony, należących do mieszkaniowego zasobu Gminy w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Lokale mieszkalne stanowiące własność Spółki stanowią mieszkaniowy zasób Gminy, co wynika również z zapisów Rozdziału I Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta na lata 2015-2020, przyjętym Uchwałą Rady Miasta oraz z treści art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o., w drodze uchwały, na podstawie § 15 ust. 6 pkt 4 i 19 oraz § 33 aktu założycielskiego Spółki, a także z uwzględnieniem zapisów art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych należących do zasobu mieszkaniowego Gminy na zasadach wynikających z § 4 uchwały w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy.

Stosownie do opisanych powyżej aktów prawnych, Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom spełniającym warunki ich nabycia. Wnioskodawca po weryfikacji i akceptacji przez Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. oczekuje na wycenę tego lokalu oraz sporządzenie przez notariusza aktu notarialnego umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał:

• Stroną sprzedającą w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy będzie Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o.
• Właścicielem zbywanego lokalu mieszkalnego jest Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o.
• Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. jest jednoosobową spółką z ograniczoną odpowiedzialnością Gminy, która m.in. dokonuje sprzedaży mieszkań komunalnych lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy. Kapitał zakładowy powstałej Spółki, objęty w całości przez Gminę pokryty został wkładem niepieniężnym w postaci aportu do Spółki tych lokali mieszkalnych. Spółka powołana została przez Gminę m.in. w celu zarządzania mieniem i racjonalnego gospodarowania majątkiem Miasta, w tym lokalami mieszkalnymi stanowiącymi mieszkaniowy zasób Gminy. Decyzji o przeznaczeniu do sprzedaży lokali mieszkalnych nie podjęły władze statutowe Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o., lecz właściwy organ Rada Miasta w uchwale w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy.
• Umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego zawierane są na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: art. 13 ust. 1, art. 34 ust. 1 pkt 3 i ust. 4, art. 35 ust. 1 i ust. 2, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 1a, ust. 1b. Powyższe wynika z treści Uchwały Rady Miasta w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy, gdzie m.in. zapisano: Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) () ustawy o samorządzie gminnym () oraz art. 13 ust. 1, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 1a, ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami Rada Miasta uchwala co następuje:

§ 1.1 Przeznacza się do sprzedaży lokale mieszkalne będące przedmiotem najmu na czas nieoznaczony, o uregulowanym stanie prawnym, należące do mieszkaniowego zasobu Gminy ().

§ 6 Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta,

Natomiast w Zarządzeniu Dyrektora Naczelnego Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. zapisano m.in.:

Działając w oparciu o uchwałę Zgromadzenia Wspólników oraz zasady ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzam Regulamin postępowania przy bezprzetargowej sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących własność Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o.. W Regulaminie tym zapisano enumeratywnie zasady i procedury sprzedaży tych lokali mieszkalnych, powołując się na uregulowania ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czynność zbycia lokalu mieszkalnego jest zatem realizowana w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i dla tej czynności zbywający Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. (spółka gminna) nie ma wyboru przyjęcia i realizacji innego trybu postępowania, ponieważ w akcie założycielskim Spółki zostało jednoznacznie zapisane i zagwarantowane najemcom lokali mieszkalnych prawo pierwszeństwa nabycia lokalu oraz prawo do bonifikat określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, o której mowa w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy czynność cywilnoprawna polegająca na sprzedaży lokalu mieszkalnego przez Zakład Gospodarki Nieruchomościami Sp. z o.o. spółkę gminną, na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje pierwszeństwo nabycia tego lokalu stosownie do art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność zbycia lokalu mieszkalnego przez Zakład Gospodarki Nieruchomościami Sp. z o.o. spółkę gminną, na rzecz uprawnionego najemcy lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie uregulowań zawartych w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 1 lit. g) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami.

Czynność zbycia lokalu mieszkalnego jest realizowana w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i dla tej czynności zbywający Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. (spółka gminna) nie ma wyboru przyjęcia i realizacji innego trybu postępowania, ponieważ już w samym akcie założycielskim Spółki zostało zapisane i zagwarantowane najemcom lokali mieszkalnych prawo pierwszeństwa nabycia lokalu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami w ustawie, o której mowa w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jedynym udziałowcem Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. jest Gmina, która przekazała aportem na własność Spółki lokale mieszkalne stanowiące obecnie przedmiot zbycia na rzecz ich najemców. W momencie wnoszenia przedmiotowego aportu zastrzeżono, że będzie realizowane wynikające z przepisów o gospodarce nieruchomościami prawo pierwszeństwa nabycia lokali mieszkalnych przez ich najemców. Czynność cywilnoprawna stanowiąca przedmiot niniejszego zapytania dotyczy konkretnie tego zastrzeżenia i tej sytuacji, a zatem zdaniem Wnioskodawcy nie ma żadnych wątpliwości, że jest to czynność cywilnoprawna podlegająca przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i jako taka korzysta ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca stwierdza, że nabycie lokalu mieszkalnego komunalnego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie podlega obowiązkowi podatkowemu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1) lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości 2%.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 1 lit. g) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych.

Ponieważ użyty w przepisie tym zwrot w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami ma charakter ogólny należy przyjąć, że dotyczy on czynności cywilnoprawnych z zakresu spraw regulowanych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla których to przepisy tej ustawy stanowią dla określonych podmiotów materialną podstawę do działania.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.) ustawa ta określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego (pkt 1) oraz zasady pierwokupu nieruchomości (pkt 4).

Art. 34 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Z ust. 5 ww. przepisu wynika natomiast, że osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

W myśl art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu stosownie do art. 34.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, podstawę prawną do działania stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. To bowiem jej przepisy stanowią podstawę dla działania dla właściwych organów, wskazują sposób wyboru strony umowy (nabywcy nieruchomości) oraz sposób ustalenia ceny.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. dokonuje sprzedaży mieszkań komunalnych lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy uprawnionym dotychczasowym najemcom tych lokali. Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. (Sprzedający) jest spółką miejską ze 100% udziałem Gminy. Zgodnie z zapisami § 10 aktu założycielskiego Spółki, kapitał zakładowy powstałej Spółki objęty w całości przez Gminę, pokryty został wkładem niepieniężnym w postaci aportu na własność Spółki lokali mieszkalnych. Rada Miasta, w drodze uchwały w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy, zadecydowała o przeznaczeniu do sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu na czas nieoznaczony, należących do mieszkaniowego zasobu Gminy w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Lokale mieszkalne stanowiące własność Spółki stanowią mieszkaniowy zasób Gminy, co wynika również z zapisów Rozdziału I Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta na lata 2015-2020, przyjętym Uchwałą Rady Miasta oraz z treści art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o., w drodze uchwały wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych należących do zasobu mieszkaniowego Gminy. Stosownie do opisanych powyżej aktów prawnych, Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom spełniającym warunki ich nabycia. Wnioskodawca po weryfikacji i akceptacji przez Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. oczekuje na wycenę tego lokalu oraz sporządzenie przez notariusza aktu notarialnego umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego. Stroną sprzedającą w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy będzie Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. Właścicielem zbywanego lokalu mieszkalnego jest Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. Umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego zawierane są na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czynność zbycia lokalu mieszkalnego jest zatem realizowana w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i dla tej czynności zbywający nie ma prawa przyjęcia i realizacji innego trybu postępowania.

Wobec tego, w świetle zacytowanych przepisów prawa oraz opisanego we wniosku i jego uzupełnieniu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że to, iż w akcie notarialnym dotyczącym wniesienia przez Gminę aportu (w postaci lokali) do Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. określono, że Spółka ma obowiązek respektować, w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, pierwszeństwo najemców do nabycia lokali, stosownie do treści art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza, że zbycie lokali będzie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niemniej jednak jeżeli faktycznie jak stwierdził Wnioskodawca we wniosku i jego uzupełnieniu zostanie zawarta umowa sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca nabędzie lokal mieszkalny od Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o., w trybie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami (przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zostaną powołane w akcie notarialnym umowy sprzedaży jako podstawa nabycia), to czynność ta będzie mogła zostać zakwalifikowana jako czynność wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wówczas przedmiotowa czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż organ podatkowy rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawcę. Organ podatkowy nie ocenia zgodności opisu zdarzenia sformułowanego we wniosku z rzeczywistością. Takiej oceny może jedynie dokonać organ podatkowy uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, np. w przypadku weryfikacji zasadności zastosowania zwolnienia czy wyłączenia z opodatkowania. Jeżeli zatem zdarzenie przedstawione we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, interpretacja nie wywołuje skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. Curie-Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach