Temat interpretacji

w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 lutego 2017 r. (data wpływu 20 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

E Sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Kupujący) działając jako czynny podatnik VAT zamierza nabyć nieruchomości od K mbH z siedzibą w Niemczech (dalej: Sprzedający lub Sprzedawca). Przedmiotem planowanej transakcji ma być:

1. prawo własności lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Lokal). Lokal jest częścią centrum handloweg. W budynku centrum handlowego znajduje się jeszcze jeden wyodrębniony lokal niemieszkalny (dalej: Lokal 2). Spółka nabyła również Lokal 2 w ramach odrębnej transakcji, która nie jest przedmiotem tego wniosku. Spółka uzyskała wcześniej interpretacje indywidualne dotyczące opodatkowania VAT wspomnianej odrębnej transakcji dotyczącej Lokalu 2 (DIS w Warszawie z 9 listopada 2016 r., nr IPPP1/4512-669/16-4/BS) oraz opodatkowania PCC (DIS w Warszawie z 17 listopada 2016 r., nr IPPB2/4514-504/16-6/MM). Lokal składa się z pomieszczeń usługowo-handlowych, pomieszczeń technicznych oraz pomieszczeń biurowo-socjalnych. Z Lokalem związany jest udział w częściach wspólnych centrum handlowego, takich jak ciągi komunikacyjne czy pomieszczenia przeznaczone do użytku wspólnego;
2. związany z odrębną własnością Lokalu udział 14/100 we własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 7004 oraz 7005, dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość gruntowa). Nieruchomość gruntowa oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi) i jest na niej położone centrum handlowe, w którym znajduje się Lokal. Udział w Nieruchomości gruntowej jest związany ściśle z własnością Lokalu i ma na celu umożliwienie korzystania z części wspólnych centrum handlowego, jak również z infrastruktury znajdującej się obok niego. Na Nieruchomości gruntowej znajdują się w szczególności: budynek centrum handlowego trwale związany z gruntem (w którym został wyodrębniony m.in. Lokal), ogrodzenie, infrastruktura taka jak chodniki, ciągi komunikacyjne, miejsca parkingowe, wiaty przeznaczone dla wózków sklepowych, drogi dojazdowe, rampy dostawcze, transformatory, urządzenia klimatyzacji, urządzenia zapewniające oświetlenie, dekoracje, sieci kanalizacyjne (sanitarne i deszczowe), wodociągowe, gazowe, energetyczne, telekomunikacyjne, zbiornik retencyjny oraz inna infrastruktura techniczna związana ściśle z eksploatacją centrum handlowego. Nieruchomość gruntowa jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Lokal oraz Nieruchomość gruntowa będą zwane dalej łącznie: Nieruchomościami.

Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedawcę od M Sp. z o.o. Spółka komandytowo-akcyjna (dalej również: Poprzedni właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 marca 2011 r. (akt notarialny, zawarty przed notariuszem). Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% (strony transakcji złożyły na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania). Sprzedawcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, wynikającego z transakcji nabycia Nieruchomości od Poprzedniego właściciela oraz prawo do zwrotu podatku VAT naliczonego na zasadach ogólnych. Prawidłowość takiego postępowania została przed formalizacją transakcji potwierdzona uzyskaną przez Sprzedającego interpretacją indywidualną, wydaną 21 stycznia 2011 r., nr IPPP3/443-1103/10-3/LK w zakresie podatku VAT oraz interpretacją wydaną 25 stycznia 2011 r. nr IPPB2/436-437/10-3/AF w zakresie podatku PCC. Również Poprzedni właściciel uzyskał w tym zakresie interpretację indywidualną potwierdzającą, że sprzedaż Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT wg zasadniczej stawki VAT pod warunkiem złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania (interpretacja z dnia 2 lutego 2011 r., nr IPPP3/443-1107/10-4/IB).

Przed nabyciem przez Sprzedającego, Nieruchomości były wynajmowane przez Poprzedniego właściciela osobom prawnym i osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą na mocy umów najmu. Przedmiotem umów najmu było oddanie do odpłatnego używania przez Poprzedniego właściciela powierzchni lokalowych, w których wynajmujący mogli prowadzić działalność gospodarczą.

Najemcy byli zobowiązani do zapłaty czynszu, który zgodnie z postanowieniami umów najmu miał być powiększony o podatek VAT skalkulowany zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami. Przedmiot umów najmu był wydany najemcom wraz z podpisaniem tychże umów najmu.

Po nabyciu Nieruchomości w 2011 r. Sprzedający również prowadził działalność polegającą na wynajmowaniu powierzchni lokalowych podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. W związku z tym Sprzedający po nabyciu Nieruchomości zawarł szereg umów najmu dotyczących Nieruchomości.

Sprzedający po nabyciu w 2011 r. nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynoszących co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Obecnie Spółka planuje nabyć w drodze kupna Nieruchomości od Sprzedającego.

Planowana transakcja będzie obejmowała jedynie nabycie poszczególnych Nieruchomości. Co do zasady, zgodnie z intencją Sprzedającego oraz Spółki, przedmiotem planowanej transakcji nie będą umowy, zobowiązania czy wierzytelności związane z funkcjonowaniem centrum handlowego. Co do zasady w ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę umowy związane z dotychczasowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Dotyczy to np. umowy dotyczącej świadczenia usług księgowych przez V sp. z o.o.

W ramach planowanej transakcji zostaną jednak przeniesione na Spółkę następujące umowy:

• umowa najmu zawarta dnia 31 grudnia 2011 r. ze S Sp. z o.o. dotycząca oznaczonych części zewnętrznych centrum handlowego, w celu utrzymywania przez najemcę podświetlonych tablic reklamowych wraz z niezbędną konstrukcją i prowadzenia działalności polegającej na podnajmowaniu powierzchni reklamowych znajdujących się na przedmiotowych tablicach. Przeniesienie tej umowy w ramach transakcji nabycia Nieruchomości przez Spółkę wynika z restrykcyjnych zapisów umownych, zgodnie z którymi zerwanie jej przez Sprzedającego wiązałoby się z koniecznością zapłaty wysokich kar umownych.
• umowa najmu zawarta dnia 28 sierpnia 2002 r. z C Sp. z o.o. (obecnie: O S.A.) dotycząca powierzchni dachowej pod instalację urządzeń telekomunikacyjnych. W przypadku tej umowy Sprzedający podjął już stosowne kroki prawne zmierzające do jej rozwiązania. W związku z tym, umowa ta wygaśnie z dniem 30 października 2017 r. Mając to na uwadze, możliwe jest, że w ramach transakcji Spółka przejmie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tej umowy. Nie będzie to jednak spowodowane chęcią kontynuowania współpracy z O S.A. a koniecznością upływu terminu do wygaśnięcia umowy.

Spółka zwraca dodatkowo uwagę, że pomiędzy Sprzedającym, właścicielem Lokalu 2 a F sp. z o.o. została zawarta dnia 4 listopada 2016 r. umowa o zarządzanie Nieruchomościami (dalej: Umowa o zarządzanie). Po transakcji nabycia Lokalu 2 (transakcja ta była przedmiotem odrębnych interpretacji indywidualnych, por. wyżej), Spółka przejęła prawa i zobowiązania dotychczasowego właściciela Lokalu 2 wynikające z Umowy o zarządzanie. W efekcie, po nabyciu Lokalu 2 przez Spółkę stronami Umowy o zarządzanie stali się Sprzedający, Spółka oraz F sp. z o.o. Po planowanej transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku Umowa o zarządzanie będzie trwała nadal i Spółka w dalszym ciągu będzie jej stroną.

Po przeprowadzonej transakcji mogą być kontynuowane również niektóre umowy dotyczące usług zapewniających prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości (np. dostawy mediów). Nawet jednak w takich przypadkach, co do zasady będą rozwiązywane istniejące umowy i zawierane nowe. Ewentualnie, istniejące umowy nie będą przedłużane po ich wygaśnięciu, jeżeli Kupujący będzie w stanie uzyskać lepsze warunki u innego dostawcy.

Umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie również przenosiła praw autorskich i innych praw własności przemysłowej czy intelektualnej (w szczególności znaków towarowych, know-how, praw do nazwy, itp.). Na podstawie umowy nie dojdzie również do przejęcia m.in. bieżących środków pieniężnych związanych z dotychczasowym funkcjonowaniem Nieruchomości, czy też jakichkolwiek innych wierzytelności związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. W szczególności Spółka nie przejmie wierzytelności Sprzedającego dotyczących zaległych czynszów najmu dotychczasowych najemców.

Sprzedający nie posiada pracowników, a zatem nie może dojść i nie dojdzie do przejęcia przez Spółkę w ramach planowanej transakcji pracowników Sprzedającego,

Umowy najmu zawarte przez Sprzedającego zostaną (z wyjątkami opisanymi w niniejszym wniosku) rozwiązane przed zawarciem transakcji. Nie dojdzie również do przekazania tajemnicy przedsiębiorstwa oraz ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedawcę. W ramach negocjacji oraz procesu due dilligence Kupujący może zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy przedsiębiorstwa. Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji.

Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Działalność ta może polegać w szczególności na wynajmowaniu Lokalu w celu prowadzenia przez najemców działalności w zakresie handlu detalicznego. Nie jest również wykluczone, że w przyszłości Spółka dokona znaczącej przebudowy lub wyburzenia istniejących obiektów i wybudowania nowych w celu uatrakcyjnienia lub zmiany profilu prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W chwili obecnej nie zostały podjęte jednak żadne prace w tym zakresie, jak również nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne dotyczące ewentualnej przebudowy czy rozbiórki, takie jak np. pozwolenia na budowę.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Spółka oraz Sprzedający na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?