Temat interpretacji

Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 czerwca 2016 r. (data wpływu 6 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1. Działalność Wnioskodawcy

D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. F. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Działalność Zbywcy polega przede wszystkim na odpłatnym wynajmowaniu obiektów handlowych. Obecnie Nabywca planuje nabyć od Zbywcy, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nieruchomość położoną w J., składającą się z budynku i budowli marketu budowlanego o nazwie X. oraz praw do gruntu, na którym ten budynek i budowle są posadowione (dalej: Transakcja). W ramach Transakcji, Nabywca nabędzie również urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem nieruchomości oraz składniki wskazane szczegółowo w pkt (iii) niniejszego wniosku oraz ewentualnie pewne ruchomości (o ile wystąpią). Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w trzecim lub czwartym kwartale 2016 roku.

1. Opis i przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji położona jest w J. przy ul. P. i obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 191/4, prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 190/54 oraz prawo własności budynku, a także towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli, zlokalizowanych na powyższych działkach gruntu.

Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste.

W dalszej części wniosku, prawo własności budynku oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będzie określane jako Market, a prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawo własności działki gruntu, budynku oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będą określane łącznie jako Nieruchomość.

1. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Prawo własności Nieruchomości, stanowiącej przedmiot Transakcji, zostało uprzednio nabyte przez Zbywcę na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 26 kwietnia 2012 r.

Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Zbywcy podlegała w całości opodatkowaniu VAT, a Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z tym nabyciem.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie wchodzących w skład Marketu budynku i budowli, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tego budynku i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Nieruchomość po jej nabyciu przez Zbywcę została w całości przekazana najemcy w wykonaniu umowy najmu podlegającej opodatkowaniu VAT. Najemca wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności handlowej. Okres, jaki upłynął od wydania Nieruchomości najemcy przekracza 2 lata.

Zasadniczo, wynajem Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, a Nieruchomość stanowi główne aktywo Zbywcy. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku likwidacja Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem.

1. Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 380 ze zm. - dalej: Kodeks cywilny). Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umowy najmu.

W ramach Transakcji (w ramach ceny Nieruchomości) Nabywca planuje nabyć od Zbywcy:

• zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu ustanowione przez najemcę, w tym w szczególności prawa z gwarancji korporacyjnych,
• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Marketu i robotami budowlanymi prowadzonymi w Markecie,
• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Marketu i robotami budowlanymi prowadzonymi w Markecie, w tym wszystkie prawa wynikające z budowlanych gwarancji jakości oraz gwarancji budowlanych generalnego wykonawcy (jeśli takie wystąpią),
• zabezpieczenie budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi w postaci gwarancji bankowej lub depozytu gotówkowego (jeśli takie wystąpią),
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości,

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą),
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,
• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytu gotówkowego zabezpieczającego budowlane gwarancje jakości lub rękojmię, jeśli wystąpi),
• prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest finansowo i organizacyjnie wydzielona (w tym w szczególności w formie działu / oddziału / wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.

1. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Jednakże nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów w tym zakresie, a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy. Nie jest to jednak opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i - jeśli będzie miała miejsce - to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Mając na uwadze iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą - co do zasady - przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Nabywca planuje nabyć również obiekty handlowe położone w innych lokalizacjach, podobne do Nieruchomości, należące do innych spółek z grupy kapitałowej, do której należy Zbywca. Należy podkreślić, że obiekty handlowe, o których mowa w tym paragrafie, nie są przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a ich nabycie zostało wspomniane w celu wyczerpującego przedstawienia całokształtu okoliczności towarzyszących Transakcji.

Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. F. Sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?