Temat interpretacji
Skoro transakcja zakupu nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 grudnia 2016 r. (data wpływu do Biura 15 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 15 grudnia 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
E. Sp. z o.o. Sp. k. jest spółką prawa polskiego, realizującą i wykańczającą obecnie trzeci etap projektu (dalej III Etap Projektu), polegający na budowie budynku uzupełniającego business park o nazwie Business Park na terenie, na który składają się grunty własnościowe (Grunty Prawo Własności) oraz grunty w użytkowaniu wieczystym (Grunty Użytkowanie Wieczyste)(dalej łącznie jako: Grunty). Business Park to nowoczesny kompleks biurowy klasy A, w aktualnym zamierzeniu mający się składać z trzech budynków.
III Etap Projektu obejmuje budowę i wykończenie przez E. ostatniego z trzech planowanych w tym business parku budynków, z przeznaczeniem na wynajem (dalej: Budynek) wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi, z których niektóre stanowić będą odrębne środki trwałe (dalej: Budowle). E., jako użytkownik wieczysty Gruntów Użytkowanie Wieczyste i właściciel Gruntów Prawo Własności, jest właścicielem wszelkich naniesień na Gruntach, w tym Budynku i Budowli. Prawo użytkowania wieczystego Gruntów Użytkowanie Wieczyste oraz prawo własności Gruntów Prawo Własności, wraz z prawem własności Budynku i Budowli zwane będzie łącznie dalej: Nieruchomością.
Prawo wieczystego użytkowania Gruntów Użytkowanie Wieczyste wraz z prawem własności Budynku w stanie surowym oraz prawo własności Gruntów Prawo Własności E. nabyła od poprzedniego ich użytkownika wieczystego/właściciela, tj. Wnioskodawcy. Wnioskodawca pozostaje nadal właścicielem dwóch pozostałych budynków wchodzących w skład Business Parku, które zostały wybudowane w ramach pierwszego i drugiego etapu tego projektu (na innym terenie niż Grunty). Wnioskodawca jest także właścicielem znaku towarowego używanego dla wspomnianego biznes parku, w tym związanego z Nieruchomością, której dotyczy wniosek (dalej: Znak Towarowy).
Właścicielem praw własności intelektualnej, na które składają się prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością, obejmujące prawa do projektu, rozumiane jako:
- Budynek,
- projekty związane z jego wykonaniem/budową,
- wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich,
jest E.
Wszystkie te prawa są w dalszej części wniosku zwane Prawami Własności Intelektualnej. Prawa Własności Intelektualnej zostaną zbyte przez E. na rzecz spółki M. Sp. z o.o. Sp. k.
Docelowo, III Etap Projektu nabędzie Wnioskodawca właściciel dwóch budynków wchodzących w skład Business Parku, które zostały wybudowane w ramach pierwszego i drugiego etapu tego projektu oraz budynku garażu kubaturowego, służącego do obsługi kompleksu. Jednocześnie Wnioskodawca podejmować będzie, już po nabyciu Budynku, działania w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku. W szczególności, będzie po tym nabyciu zawierać lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej (dalej łącznie określana jako powierzchnia biurowa) oraz ewentualnie inne umowy, w szczególności umowy na dostawę mediów, niezbędne do świadczenia usług na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu Budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki). Czynsze należne Wnioskodawcy z tytułu najmu będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Wnioskodawca i jego komplementariusz są spółkami prawa polskiego. Ponadto, E. oraz Wnioskodawca są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.
I. Umowy
1. Umowa przedwstępna
E. oraz Wnioskodawca zawarły umowę przedwstępną dotyczącą zbycia Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna), związaną z powyższym projektem realizowanym przez E., której celem m.in. jest uregulowanie obowiązujących strony zasad zawierania umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej prawo do Nieruchomości (dalej: Umowa Finalna).
Zawarcie Umowy Finalnej uzależnione natomiast będzie spełnieniem kilku warunków zawieszających (dalej: Warunki Zawieszające):
- E. uzyska pozwolenie na użytkowanie (warunek ten został już zresztą spełniony przed dniem złożenia analizowanego wniosku o interpretację), rozumiane jako ostateczne i bezwarunkowe albo warunkowe (wraz z kopią sporządzonych przez E. oraz zaopatrzonych w urzędową prezentatę dokumentów przedłożonych do właściwego urzędu w celu potwierdzenia spełnienia wszystkich warunków) pozwolenie na użytkowanie wymagane w celu użytkowania Budynku i związanej z nim infrastruktury, wszystkich dróg i infrastruktury znajdującej się na Gruntach wydane zgodnie z art. 54-59 ustawy Prawo budowlane, zezwalające na użytkowanie Budynku, zawierające potwierdzenie jego ostateczności w administracyjnym toku instancji, wydane niezależnie od tego, czy jakiekolwiek prace są prowadzone w odniesieniu do wewnętrznych części Budynku lub na Gruntach, w tym m.in. prace wykończeniowe i adaptacyjne (fit-out) najemców, nawet, jeśli takie prace wymagają odrębnego pozwolenia lub pozwoleń na użytkowanie;
- E. oraz najemcy zawrą umowy najmu w odniesieniu do co najmniej 60% każdego rodzaju powierzchni najmu Budynku (biura, a także podziemne/naziemne miejsca parkingowe) po jego ukończeniu, (na moment złożenia analizowanego wniosku umowy najmu zostały już zawarte);
- E. oraz Wnioskodawca zawrą umowę gwarancji czynszowej (Rental Guarantee Agreement), (umowa gwarancji czynszowej zostanie prawdopodobnie zawarta w dniu podpisania Umowy Finalnej lub tuż przed jej zawarciem);
- zawarta zostanie umowa kredytu w stosunku do Nieruchomości na warunkach, które według uznania Wnioskodawcy będą dla niego satysfakcjonujące oraz spełniony zostanie warunek wypłaty środków z takiej umowy kredytowej, (na moment złożenia analizowanego wniosku umowa kredytu została już zawarta, ale także planowane jest aneksowanie umowy kredytu);
- uzyskana zostanie interpretacja indywidualna
przepisów podatkowych, zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej
(na moment złożenia analizowanego wniosku E. i Wnioskodawca oczekują
już na interpretację indywidualną w zakresie klasyfikacji transakcji
dla celów przepisów o podatku od towarów i usług).
Całokształt uregulowań i transakcji przewidzianych Umową Przedwstępną, oraz Umową Finalną, w tym sprzedaż Nieruchomości i praw z nią związanych, zwane będzie łącznie dalej: Transakcją.
2. Umowa finalna
Na mocy Umowy Przedwstępnej, zawarcie Umowy Finalnej powinno nastąpić w dzień roboczy przypadający w terminie 7 dni roboczych po spełnieniu się wszystkich Warunków Zawieszających, jednak nie wcześniej niż po sporządzeniu kosztorysu usunięcia usterek (spis kosztów usunięcia wad lub usterek Budynku wskazanych na liście usterek w Umowie Przedwstępnej, które nie zostały usunięte przez E. w terminie ustalonym przez strony), a nie później jednak niż w trzecią rocznicę zawarcia Umowy Przedwstępnej. Umowa Przedwstępna zastrzega w tym zakresie, że E. i Wnioskodawca mogą postanowić inaczej co do daty zawarcia Umowy Finalnej, o ile zrobią to na piśmie.
Zgodnie z pierwotnymi ustaleniami, zawarcie Umowy Finalnej miało być poprzedzone, oprócz wypełnienia Warunków Zawieszających, wykonaniem dodatkowych czynności przez E. oraz Wnioskodawcę. Przede wszystkim, Wnioskodawca miał wpłacić cenę za przeniesienie prawa do Nieruchomości (dalej: Cena) powiększoną o kwotę należnego podatku od towarów i usług na rachunek zastrzeżony.
Rachunek zastrzeżony, na który miała zostać wpłacona Cena wraz z kwotą podatku od towarów i usług, miał być rachunkiem otwartym na mocy umowy rachunku zastrzeżonego, zawartej przez E., Wnioskodawcę i agenta wybrany bank (dalej: Umowa Rachunku Zastrzeżonego).
Ze względu jednak na ograniczenia biznesowe, które ujawniły się już po podpisaniu Umowy Przedwstępnej, E. oraz Wnioskodawca nie ustalili jeszcze, czy w transakcji zostanie wykorzystany rachunek zastrzeżony. Stąd, możliwe jest zarówno, że Cena zostanie rzeczywiście wpłacona na rachunek zastrzeżony przed transakcją, jak i może się zdarzyć, że taki rachunek nie zostanie wykorzystany w transakcji i nastąpią inne ustalenia w zakresie płatności Ceny.
3. Dodatkowe elementy zdarzenia przyszłego
Przekazanie nieruchomości i dokumentacji
E. oraz Wnioskodawca uzgodnili, iż zasady przekazania Nieruchomości oraz odpowiedniej dokumentacji, jak i wszelkie inne rozliczenia pomiędzy nimi w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości, zostaną uregulowane w Umowie Finalnej.
Kontynuacja działalności przez E. w okresie przejściowym
W Umowie Przedwstępnej znajduje się zapis, zgodnie z którym pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, E. będzie prowadziła swoją działalność dotyczącą Nieruchomości w toku zwykłej działalności jako funkcjonujące przedsiębiorstwo. Będzie ona mogła także podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach racjonalnie niezbędne w celu ochrony i zachowania działalności i aktywów dotyczących Nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi.
Prawo monitorowania sposobu wykorzystania Nieruchomości w okresie przejściowym
Ponieważ, jak wspomniano, E. będzie miała prawo do prowadzenia działalności w odniesieniu do Nieruchomości w okresie pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, Wnioskodawcy na mocy Umowy Przedwstępnej przyznane zostanie również prawo do kontrolowania sposobu wykorzystania Nieruchomości. W szczególności, prawo to może zostać zrealizowane poprzez zapewnienie dostępu do Nieruchomości przedstawicielom Wnioskodawcy, czy dostarczenie mu wszelkich informacji i dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz umów najmu.
Dodatkowe informacje
E. oraz Wnioskodawca są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.
W przypadku objęcia Transakcji zwolnieniem z opodatkowania podatku od towarów i usług (z opcją wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług), E. oraz Wnioskodawca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Przekazanie nieruchomości i dokumentacji
E. oraz
Wnioskodawca uzgodnili, iż zasady przekazania Nieruchomości oraz
odpowiedniej dokumentacji, jak i wszelkie inne rozliczenia pomiędzy
nimi w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości, zostaną uregulowane w
Umowie Finalnej.
Kontynuacja działalności przez E. w
okresie przejściowym
W Umowie Przedwstępnej znajduje się zapis,
zgodnie z którym pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem
zawarcia Umowy Finalnej, E. będzie prowadziła swoją działalność
dotyczącą Nieruchomości w toku zwykłej działalności jako funkcjonujące
przedsiębiorstwo. Będzie ona mogła także podejmować wszelkie kroki,
jakie będą w danych okolicznościach racjonalnie niezbędne w celu
ochrony i zachowania działalności i aktywów dotyczących Nieruchomości,
zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami
biznesowymi.
Prawo monitorowania sposobu wykorzystania
Nieruchomości w okresie przejściowym
Ponieważ, jak wspomniano, E.
będzie miała prawo do prowadzenia działalności w odniesieniu do
Nieruchomości w okresie pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i
dniem zawarcia Umowy Finalnej, Wnioskodawcy na mocy Umowy Przedwstępnej
przyznane zostanie również prawo do kontrolowania sposobu wykorzystania
Nieruchomości. W szczególności, prawo to może zostać zrealizowane
poprzez zapewnienie dostępu do Nieruchomości przedstawicielom
Wnioskodawcy, czy dostarczenie mu wszelkich informacji i dokumentacji
dotyczącej Nieruchomości oraz umów najmu.
Dodatkowe
informacje
E. oraz Wnioskodawca są zarejestrowani jako podatnicy
podatku od towarów i usług czynni.
W przypadku objęcia Transakcji
zwolnieniem z opodatkowania podatku od towarów i usług (z opcją wyboru
opodatkowania podatkiem od towarów i usług), E. oraz Wnioskodawca
zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania
podatkiem od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi
przepisami.
Cena ma w uproszczeniu stanowić określoną w Umowie Przedwstępnej kwotę netto za przeniesienie praw do Nieruchomości, pomniejszoną o koszty transakcji, ewentualne koszty dokończenia prac aranżacyjnych oraz ewentualne koszty usunięcia usterek. Cena zostanie powiększona o kwotę należnego podatku od towarów i usług, o ile taka będzie przypadać do zapłaty przez Wnioskodawcę, według stawki obowiązującej w dniu zawarcia Umowy Finalnej, zgodnie z opodatkowaniem Transakcji.
Płatność Ceny nastąpić ma zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku Zastrzeżonego. Gdyby jednak się okazało, że rachunek zastrzeżony nie zostanie wykorzystany w transakcji jak już wspomniano wcześniej, istnieje taka możliwość to opłacenie Ceny zostanie przeprowadzone w inny sposób ustalony przez strony. W wyniku zawarcia Umowy Finalnej, E. wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT dokumentującą należną Cenę, powiększoną o należny podatek od towarów i usług.
II. Informacje na temat Nieruchomości i umów towarzyszących budowie Budynku
Historycznie, E. nabyła prawa do Gruntów zawierając z Wnioskodawcą akt notarialny z 6 maja 2016 r. Umowa sprzedaży. Akt ten został zmieniony następnie w drodze zawarcia aktu notarialnego z dnia 25 maja 2016 r.
Grunty znajdowały się na terenie, dla którego ustalono aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Większość z objętych aktem działek położona była na terenie o przeznaczeniu zabudowa usług (biurowych, społecznych, konsumpcyjnych, finansowych, handlu detalicznego), natomiast dla terenu zlokalizowanego pomiędzy al. G. i ul. F. plan ten przewidywał przeznaczenie tereny koncentracji usług/tereny tras komunikacyjnych. W momencie, gdy E. nabywała prawo do Nieruchomości, Grunty w części były zabudowane Budynkiem (w stanie surowym zamkniętym). Pozostałe działki nie były zabudowane, jednak stanowiły one tereny koncentracji usług/tereny tras komunikacyjnych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Cena nabycia Gruntów (wraz z posadowionym na niektórych z nich Budynkiem) została powiększona o należny podatek od towarów i usług, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek od towarów i usług został w całości potraktowany przez E. jako podatek od towarów i usług naliczony, w stosunku do którego E. miała prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego, z uwagi na fakt, że nabycie Gruntów wynikało z zamiaru prowadzenia przez E. działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (najem powierzchni w Budynku/ewentualne zbycie Nieruchomości). W oparciu o ten sam zamiar, E. korzystała następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z realizacją projektu, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na Budynek i/lub Budowle.
W ramach III Etapu Projektu, oddany został do użytku jeden biurowiec. Także działki o nr X i Y są już obecnie częściowo zabudowane przez część budynku i chodniki. Co więcej, w stosunku do Budynku, będącego w fazie wykończenia, zawarta została już pierwsza umowa najmu. Najem powierzchni w Budynku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Także inne umowy zawierane w związku z realizacją Projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane podatkiem od towarów i usług (np. reklamy, sprzedaż materiałów).
Na potrzeby budowy Budynku E. zawarła, w szczególności umowę z E.I. spółka akcyjna na obsługę ukończenia realizacji inwestycji (dalej: Umowa GRI). Na podstawie Umowy GRI, E. I. jest odpowiedzialna w szczególności za realizację robót budowlanych niezbędnych do oddania Budynku do eksploatacji (realizacja pod klucz), przekazanie E. powierzchni w Budynku, przekazanie wynajętych pomieszczeń lub powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom powierzchni w Budynku. Ponadto, na podstawie Umowy GRI E.I. przygotowała i przeprowadziła w imieniu inwestora wymagane prawem odbiory techniczne przez właściwe organy, niezbędne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku, przygotowała i przekazała E. komplet dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku, które zostało wydane 31 sierpnia 2016 r. E.I. jest zatem, jako generalny realizator inwestycji, odpowiedzialna za zawarcie odpowiednich umów z:
- zewnętrznymi wykonawcami, dotyczących prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: Umowy z Wykonawcami) i
- dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby bieżącej obsługi placu budowy.
Ponadto, w związku z oddaniem Budynku do używania, zawarte zostały już także umowy z dostawcami usług w zakresie dostawy mediów na potrzeby Nieruchomości i umowa o prace konserwacyjne (dalej: Umowy Serwisowe).
Obecnie nie została zawarta umowa o zarządzanie Nieruchomością (dalej: Umowa o Zarządzanie). Prawdopodobnie powyższa Umowa o Zarządzanie nie zostanie również zawarta przez dniem Transakcji. Niemniej jednak, gdyby Umowa o Zarządzanie została zawarta przed dniem Transakcji, w takim przypadku po dacie Transakcji zostanie zawarta zostanie nowa umowa z wybranym zarządcą. Zarządca ten będzie działał samodzielnie, w oparciu o własny personel, lub będzie mógł powierzyć faktyczny zarząd Nieruchomością innemu zarządcy.
Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze E. na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału E. wyodrębnionego w Krajowym Rejestrze Sądowym. W chwili obecnej istnieje budżet realizacyjny związany z realizacją Projektu. Jest to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania Projektu (budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia Budynku).
Ponadto, prawdopodobnie w momencie przekazania powierzchni najemcy, utworzony zapewne zostanie budżet eksploatacyjny na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej).
Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach E., tylko do zarządzania realizacją Projektu i eksploatacją Nieruchomości.
W zawartych umowach najmu najemcy zobowiązują się do przestrzegania regulaminu Budynku (dalej: Regulamin). Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin określa m.in.:
i.sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych,
ii. zasady bezpieczeństwa,
iii. zasady wywozu nieczystości,
iv. zasady postępowania w sytuacjach awaryjnych.
Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz E. Po zawarciu Transakcji, najemcy nadal będą zobowiązani do przestrzegania Regulaminu, przy czym nabywca Nieruchomości nie wyklucza wprowadzenia zupełnie nowego Regulaminu. Zgodnie z planem, sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa Przedwstępna przewiduje jednak, że możliwa jest sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
III. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji
W przypadku zawarcia Umowy Finalnej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonywane będą w szczególności następujące czynności:
i. Sprzedaż przynależności będących własnością E., o ile takie wystąpią, związanych z prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją Nieruchomości, (na moment złożenia analizowanego wniosku E. nie jest właścicielem powyższych przynależności),
ii. Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności w drodze przelewu praw z gwarancji bankowych, z pominięciem jednak kaucji składanych przez najemców, które zostaną zwrócone, o czym mowa w kolejnym paragrafie),
iii. Przeniesienie praw (gwarancji) związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje budowlane, jeśli takowe będą istniały),
iv. Przeniesienie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości, w tym:
- oryginałów wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego,
- instrukcji obsługi dotyczące wszystkich urządzeń i maszyn w Budynku,
- instrukcji dotyczące bezpieczeństwa (BHP) dla Budynku i instalacji przeciwpożarowej,
- książki obiektu budowlanego dla Budynku,
- wszystkich kart dostępu, które są w posiadaniu E.,
- kodów odnoszących się do systemu zarządzania Budynkiem,
- certyfikatów energetycznych.
Co do natomiast wspomnianych kaucji wpłaconych przez najemców, E. zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz Wnioskodawcy na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu. W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy E., najemcami i Wnioskodawcą, do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze Przekazu. Tym samym, E. (przekazany) będzie zobowiązany do zwrotu powyższych kaucji najemcom (przekazujący), którzy z kolei przekażą Wnioskodawcy (odbiorca przekazu) świadczenie E. W przypadku natomiast odmiennych preferencji najemców, zainteresowane strony uzgodnią inny sposób wpłacenia kaucji na rzecz Wnioskodawcy. Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników sprzedającego (E.) w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy Kodeks pracy). Na dzień złożenia analizowanego wniosku, E. nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Wnioskodawcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki E. wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na Wnioskodawcę przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, z wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez E. do Wnioskodawcy w ramach instytucji Przekazu (czyli odrębnego stosunku cywilnego).
Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez E. na Wnioskodawcę w szczególności:
i. Umów z Wykonawcami;
ii. Umowy GRI;
iii. Umowy o Zarządzanie (jeśli taka zostanie podpisana przed dniem Transakcji, choć na moment złożenia analizowanego wniosku powyższa Umowa o Zarządzanie nie została zawarta);
iv. stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie);
v.umów rachunków bankowych E. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami);
vi. umów związanych z finansowaniem działalności E. i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);
vii. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez E. (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);
viii. środków pieniężnych E. zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń, tj. w szczególności depozytów wykonawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez Wnioskodawcę w stosunek najmu, lecz w wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez E. do Wnioskodawcy w ramach instytucji Przekazu czyli odrębnego stosunku cywilnego);
ix. tajemnic przedsiębiorstwa E.;
x. know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);
xi. ksiąg rachunkowych E. i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez E. działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Wnioskodawcy);
xii. firmy E.;
xiii. budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego;
xiv. pozostałych należności i zobowiązań;
xv. domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (M. wykupi prawa do adresów dla Wnioskodawcy, natomiast E., który jest obecnie ich właścicielem, wygasi swoje prawa w tym zakresie);
xvi. umów dotyczących prawa do projektu, związanych z wykonaniem/budową Budynku i wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich, a także oryginałów dokumentacji projektowej, o której mowa w tym punkcie (gdyż te przysługują E. i zostaną wykupione przez M.);
xvii. Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego posiada Wnioskodawca);
xviii. Umów Serwisowych.
Wnioskodawca, która nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty np. w przypadku dostawy mediów, jak również inne podmioty np. w przypadku umowy ubezpieczenia).
Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (Wnioskodawca może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez E. będą udostępnione Wnioskodawcy w celach informacyjnych i wiedza uzyskana w ten sposób przez Wnioskodawcę może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez Wnioskodawcę oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę).
Nie ulegną natomiast rozwiązaniu (nie zostaną wypowiedziane) te umowy zawarte pomiędzy E. i Wnioskodawcą przed dniem podpisania Umowy Finalnej, których kontynuacja będzie miała także sens po zbyciu Nieruchomości przez E. na rzecz Wnioskodawcy. Nie można jednak mówić w tym przypadku o przeniesieniu tych umów w ramach Transakcji, gdyż Wnioskodawca nie wejdzie w prawa i obowiązki E. wynikające z takich umów.
IV. Podjęcie własnej działalności przez Wnioskodawcę po Transakcji
Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić w stosunku także do III Etapu Projektu (gdyż już obecnie prowadzi ona działalność w odniesieniu do budynków wzniesionych na poprzednich etapach projektu) działalność gospodarczą polegającą w szczególności na wynajmie powierzchni biurowej. Wynajem ten będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów (jak również częściowo przy wykorzystaniu zasobów E. na podstawie zobowiązań E. wynikających z gwarancji czynszowej) oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
Mając na uwadze, iż część umów dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę wskutek zawarcia lub na podstawie umowy przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte przez niego z podmiotami zewnętrznymi zapewni w szczególności:
- zarządzanie Nieruchomością,
- wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz
- wykonanie innych czynności/dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
Jeśli E. przed dniem zawarcia Transakcji zawrze Umowę o Zarządzanie, to nie można wykluczyć, że Wnioskodawca zdecyduje się powierzyć wykonywanie tych czynności zarządcy wybranemu uprzednio przez E.
Podjęcie przez Wnioskodawcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem. Wnioskodawca nie wyklucza natomiast, że pozyska odpowiedni know-how oraz zasoby poprzez zawarcie umów z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy te zawarła E. Stąd może dojść do sytuacji, gdy ten sam podmiot będzie świadczył usługi zarówno na rzecz E. (przed sprzedażą Nieruchomości), jak i na rzecz Wnioskodawcy (po nabyciu Nieruchomości) i w tym kontekście można mówić o tożsamości know-how czy zasobów (w tym osobowych) przed i po transakcji. Niemniej jednak, pozyskanie zasobów i know-how uregulowane zostanie odrębnymi stosunkami umownymi od tych, które łączyć będą tych profesjonalnych usługodawców z E., tj. nie dojdzie do cesji umów w tym zakresie.
W szczególności, wspomniana tożsamość know-how oraz zasobów może dotyczyć: zarządcy Nieruchomości, dostawców mediów i obsługi Nieruchomości, podmiotu prowadzącego księgowość, itp. Takie jednak ustrukturyzowanie pozyskania zasobów i know-how ma swoje bezsprzeczne uzasadnienie biznesowe, tj. przemawia za nim także wola stron transakcji, aby przejęcie składników majątku przebiegło sprawnie, bez niepotrzebnych zakłóceń w możliwości kontynuacji działalności w oparciu o Nieruchomość, w tym w szczególności bez zawirowań odnoszących skutki dla najemców.
Warto w tym miejscu podkreślić jednakże, że do Wnioskodawcy nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych w E. Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, Wnioskodawca może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości.
Wnioskodawca nadmienił, że działając wraz z E., w ramach wniosku wspólnego o wydanie interpretacji, zadali w związku z Transakcją pytania w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług, które zostały przekazane odrębnym wnioskiem do właściwego w tym zakresie Dyrektora Izby Skarbowej.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Wnioskodawcy nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Wnioskodawcy nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku
od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z
wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Wnioskodawca wskazał, iż jak wynika z powyższych regulacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem 23% stawki podatku od towarów i usług. W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to sprzedający i kupujący (E. oraz Wnioskodawca) będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług) i z tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
W świetle powyższego, według Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Wnioskodawcy nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wniosku jak zaznaczono to w druku ORD-IN jest tylko, zgodnie z wolą Wnioskodawcy, podatek od czynności cywilnoprawnych, to rozważania zawarte we wniosku dotyczące podatku od towarów i usług zostały przyjęte jako elementy niepodlegające ocenie.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Na podstawie art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona
od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z
wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. K
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje kupno Nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowe nabycie przez niego Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku bowiem objęcia transakcji zwolnieniem z opodatkowania podatku od towarów i usług (z opcją wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług), E. oraz Wnioskodawca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Takie też założenie, tj. że transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przyjął Wnioskodawca formułując pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych. W treści wniosku wskazano także, że w wyniku zawarcia Umowy Finalnej, E. wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT dokumentującą należną cenę, powiększoną o należny podatek od towarów i usług.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (za wyjątkiem sytuacji ściśle określonej tym przepisem).
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.), w jakim zakresie, lub czy też przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności (z wyjątkami wskazanymi w treści przepisu), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, że nabycie przez niego Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; bo nawet w sytuacji, gdy nabycie to będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to zarówno Wnioskodawca jak i podmiot zbywający Nieruchomość złożą zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Skoro tak, to z racji tego, że transakcja ta podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług (będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług), to zakup Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegał wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie na Wnioskodawcy jako kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Stanowisko
prawidłowe
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach