Temat interpretacji

w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, budowlami i częściami składowymi.

Na podstawie art. 13 § 2a i art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 grudnia 2017 r. (data wpływu 04 stycznia 2018 r.), uzupełnionym 14 lutego 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, budowlami i częściami składowymi jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04 stycznia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, budowlami i częściami składowymi.

Ww. wniosek został uzupełniony w piśmie z daty wpływu do Organu 14 lutego 2018 r., będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 30 stycznia 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.2.2018.1.ASZ i 0111-KDIB4.4014.1.2018.2.MSI.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. O. Sp. z o. o. (Sprzedający lub Spółka),
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: G. P. S. 1 Sp. z o. o. (Kupujący)

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

D. O. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Sprzedający lub Spółka, Zainteresowany 1) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr 16/4 oraz 16/6, obręb nr 0027 P., położonej w K.-P. (dalej: Działka) oraz właścicielem posadowionych na tej Działce budynków, budowli i innych obiektów opisanych poniżej, stanowiących przedmiot odrębnej własności, dla których Sąd Rejonowy dla K.-P. w K., IV. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Działka wraz ze znajdującymi się na niej budynkami, budowlami i innymi obiektami opisanymi poniżej będzie w dalszej części zwana Nieruchomością.

Sprzedający nabył Nieruchomość od G. Ż. S.A. (dalej: G. Ż.) na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na działkach budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości tytułem aportu z dnia 13 kwietnia 2015 roku, objętej aktem notarialnym. Nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, że Nieruchomość wchodziła w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa .(dalej: ZCP), która była przedmiotem aportu.

Ż. T. sp. z o.o. (dalej: Ż. T.) w 2009 r. została połączona z G. Ż. metodą łączenia udziałów. Nieruchomość, która wcześniej należała do Ż. T. stała się tym samym własnością G. Ż. W wyniku połączenia doszło bowiem do przeniesienia całego majątku spółki przejmowanej (Ż. T.) na spółkę przejmującą (G. Ż.). Połączenie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ż. T. nabył grunty, w skład której wchodziła Nieruchomość w dniu 29 października 1999 r. od B. T. B. S.A. (dalej: B.) na podstawie umowy sprzedaży. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Nabycie Nieruchomości przez Ż. T. od B. podlegało opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki 22%. Ż. T. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

24 sierpnia 1999 roku B. nabył przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziła m.in. Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa sporządzonej w formie aktu notarialnego. Przedmiotem nabycia było prawo użytkowania wieczystego działek 16/2, 16/3, 16/4 oraz stanowiące odrębny przedmiot własności budynki i urządzenia znajdujące się na tych działkach. Transakcja odbyła się w ramach zbycia przedsiębiorstwa państwowego w trybie reprywatyzacji bezpośredniej zgodnie z przepisami ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych. Działka 16/6 wchodząca obecnie w skład Nieruchomości została wydzielona z działki 16/3 w 2013 roku.

Nieruchomość obejmuje obecnie pięć budynków oznaczonych jako: budynek biurowy z częścią socjalną, portiernia ze sklepem, hala magazynowa I, hala magazynowa II, rozdzielnia energetyczna (dalej: Budynki). Budynki zostały wybudowane przed 1999 r. i znajdowały się na Nieruchomości również w 2015 roku (stanowiły one jeden z elementów ZCP będącego przedmiotem aportu).

Na Działce znajdują się również budowle takie jak: zbiornik przeciwpożarowy, plac manewrowy, parking samochodów osobowych, droga i dojazd, oświetlenie zewnętrzne, ogrodzenie, parking samochodów ciężarowych (dalej: Budowle). Budowle (za wyjątkiem parkingu dla samochodów ciężarowych) zostały także wybudowane przed 1999 r. i znajdowały się na Nieruchomości również w 2015 roku (stanowiły one jeden z elementów ZCP będącego przedmiotem aportu). Parking dla samochodów ciężarowych został wybudowany w 2013 r. przez G. Ż. jako ówczesnego użytkownika wieczystego Gruntu. G. Ż. przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z ponoszeniem wydatków na budowę parkingu dla samochodów ciężarowych. Parking po jego wybudowaniu był wykorzystywany przez G. Ż. w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W szczególności parking służył postojowi samochodów ciężarowych przewożących towary G. Ż.

Dodatkowo na Działce znajdują się obiekty liniowe: przyłącze gazowe, dodatkowa sieć wodociągowa oraz kanalizacja deszczowa (dalej: Obiekty liniowe). Obiekty liniowe zostały wybudowane przed 1999 r. i znajdowały się na Nieruchomości również w 2015 roku (stanowiły one jeden z elementów ZCP będącego przedmiotem aportu).

Zgodnie z wpisem w księdze wieczystej na Działce znajdują się następujące budynki: magazyn główny, wiata składowa, wiata rozładunkowa, biuro, garaż, portiernia oraz urządzenia: wymiennik ciepła, ogrodzenie, drogi i place. Wpisy w księdze wieczystej nie odzwierciedlają rzeczywistości - pełen i aktualny wykaz obiektów znajdujących się na Nieruchomości znajduje się powyżej.

Co do zasady na Budynki, Budowle oraz Obiekty liniowe od nabycia ich przez Ż. T. w 1999 r. nie były ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej tych obiektów. Wyjątek stanowi hala magazynowa II, na którą zostały poniesione nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej.

Nakłady na ulepszenie hali magazynowej II były dokonywane w okresie od 28 marca 2011 (data rozpoczęcia robót) do 12 maja 2011 roku (data zakończenia robót). Modernizacja Hali magazynowej II dotyczyła w szczególności wzmocnienia podłoża hali i dachu. Przekazanie ulepszeń do używania miało miejsce 31 grudnia 2011 roku. Nakłady na ulepszenie hali magazynowej II były ponoszone przez ówczesnego właściciela, tj. G. Ż. G. Ż. odliczała w związku z ponoszonymi nakładami podatek VAT naliczony. Wraz z przekazaniem ulepszonej hali magazynowej II do używania 31 grudnia 2011 roku zaczęła być ona wykorzystywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT przez G. Ż. Hala magazynowa II po jej ulepszeniu była w szczególności wykorzystywana do przechowywania towarów handlowych G. Ż. Była ona również przedmiotem najmu, o czym mowa poniżej. Po 2011 r. hala magazynowa II nie była ulepszana w rozumieniu podatku dochodowego.

W pozostałym zakresie (innym niż opisany powyżej) Nieruchomość również była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Działalność ta polegała na wykorzystywaniu Nieruchomości do prowadzenia własnej. działalności podlegającej opodatkowaniu VAT przez poprzednich użytkowników wieczystych (właścicieli budynków) lub na wynajmowaniu powierzchni Nieruchomości podmiotom trzecim w ramach umów najmu lub dzierżawy opodatkowanych VAT.

Obecnie Nieruchomość jest przedmiotem umów najmu zawartych przez Spółkę. W odniesieniu do hali magazynowej II Spółka zawarła w dniu 27 kwietnia 2015 r. umowę najmu z G. Ż. Na podstawie zawartej umowy najmu cała powierzchnia hali magazynowej II stała się przedmiotem najmu. Obecnie hala magazynowa II wynajmowana jest w części przez G. Ż., natomiast pozostała część wynajmowana jest przez inny podmiot.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Spółka nie posiada regulaminów wewnętrznych funkcjonowania Nieruchomości, czy uchwał wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość z ogółu działalności Sprzedającego, w szczególności jako oddział czy zakład. Spółka posiada także inne nieruchomości, a Nieruchomość stanowi jedno z wielu aktywów związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego. Na dzień 1 stycznia 2017 roku Nieruchomość była prezentowana w bilansie Spółki w pozycji aktywa przeznaczone do sprzedaży. Sprzedający nie sporządza też osobnego bilansu dla Nieruchomości, a wynik działalności z nią związanej ujmowany jest w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego, rejestrach i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

G. P. S. 1 Sp. z o. o. (dalej jako: Kupujący) zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami, Budowlami oraz Obiektami liniowymi.

Kupujący wraz ze sprzedającym będą zwani dalej łącznie Stronami.

Strony wskazują, że przedmiotem planowanej transakcji nie będą elementy takie jak w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa);
• własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku);
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne (za wyjątkiem
• ewentualnych zabezpieczeń/kaucji umów najmu) i rachunki bankowe;
• bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how);
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (w tym np. prawa do nazwy);
• tajemnice przedsiębiorstwa (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem
• zawartym poniżej w treści wniosku);
• umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego (za wyjątkiem umów
• najmu opisanych we wniosku oraz wybranych umów na dostawę mediów), w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;
• umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości, zarządzaniem Nieruchomością.

Co do zasady, przedmiotem planowanej transakcji nie będzie wyposażenie Nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone, że w ramach transakcji na rzecz Kupującego mogą zostać przeniesione drobne ruchomości znajdujące się na Nieruchomości. W szczególności na Kupującego mogą zostać przeniesione przynależności tj. rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (na podstawie art. 51 § 1 w zw. z art. 52 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm., dalej: KC).

W ramach planowanej transakcji na Kupującego oprócz Nieruchomości zostaną przeniesione również umowy najmu dotyczące Nieruchomości. Przejście umów najmu na Kupującego nastąpi z mocy samego prawa na podstawie art. 678 § 1 KC. Kupujący może również przejąć kaucje, które zostały złożone uprzednio przez najemców (o ile kaucje zostały złożone).

Ponadto, w ramach transakcji może również dojść do przeniesienia na Kupującego wybranych umów dotyczących dostawy mediów. Kwestia ta będzie uzależniona od ustaleń biznesowych pomiędzy Sprzedającym i Kupującym, do których dojdzie w ramach negocjacji umowy sprzedaży dotyczącej planowanej transakcji. Na moment składania niniejszego wniosku, ostateczna lista takich umów nie została jeszcze uzgodniona.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań czy wierzytelności związanych z dotychczasową działalnością prowadzoną przez Sprzedającego (za wyjątkiem umów opisanych we wniosku). W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego majątkowych praw autorskich, pokrewnych praw autorskich, praw własności przemysłowej, czy innych praw własności intelektualnej. W szczególności nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych znaków towarowych, know-how, praw do nazwy, praw do domen internetowych, tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych (z wyłączeniem ewentualnych kaucji, złożonych przez najemców w celu zabezpieczenia umów najmu), praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Spółka nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych.

W ramach negocjacji lub/i tzw. procesu due dilligence związanego z planowaną transakcją, Kupujący może zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa. Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. Dokumenty ujawnione w ramach tzw. procesu due dilligence mogą zostać przekazane Kupującemu.

W ramach transakcji nie zostaną również przejęte przez Kupującego księgi rachunkowe prowadzone uprzednio przez Sprzedającego. Nie zostaną również przeniesione umowy dotyczące obsługi księgowej nieruchomości. Sprzedający nie nabywał usług zarządzania Nieruchomością wobec czego tego typu umowy również nie zostaną objęte transakcją.

W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. W szczególności, transakcja nie będzie wiązać się z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Co do zasady, w ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego żadne decyzje administracyjne, licencje, zezwolenia czy koncesje uzyskane przez Spółkę. Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący może jednak otrzymać od Sprzedającego niektóre dokumenty, które okażą się niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (w kopiach lub oryginałach).

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie planuje prowadzić działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Działalność Kupującego może w szczególności polegać na wynajmowaniu powierzchni, czy prowadzeniu własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Nie można również wykluczyć, że ze względu na uwarunkowania biznesowe w przyszłości Kupujący podejmie decyzję o sprzedaży Nieruchomości.

Strony na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o YAT zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć zgodne oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania VAT Nieruchomości.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący prowadzą działalność gospodarczą i są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wyjaśnili, że mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, w ich ocenie:

1. Przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 KC.
2. Nieruchomość, mająca być przedmiotem sprzedaży, nie stanowi zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
3. Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie jest organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie tj. w istniejącej strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa (spółki). Nie zostały podjęte żadne czynności, jak również nie istnieją dokumenty mające na celu dokonanie organizacyjnego lub funkcjonalnego wyodrębnienia.
4. Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie stanowi zespołu składników wyodrębnionych finansowo w strukturze Sprzedającego. Zdaniem stron na podstawie wymaganych przepisami prawa ewidencji podatkowych i rachunkowych (np. rejestrów VAT) możliwe jest pewne przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań (aktywów i pasywów) do mającej być przedmiotem dostawy Nieruchomości. Nie jest wobec tego możliwe pełne oddzielenie finansów związanych z Nieruchomością od finansów całego przedsiębiorstwa Sprzedającego. W ocenie stron, przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa.
5. Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie jest wystarczająca do samodzielnego wykonywania zadań. Kontynuacja działalności przez Kupującego będzie możliwa, zdaniem stron dopiero po zaangażowaniu pozostałych, niezbędnych struktur, które nie będą przedmiotem planowanej transakcji np. po zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej Nieruchomości, zawarciu wszystkich niezbędnych umów o dotyczących dostawy mediów czy umów o zarządzenie nieruchomością.
6. Przewidywana data transakcji to 15 kwietnia 2018 r. Data ta jest datą przewidywaną, co oznacza, że ze względu na różne czynniki prawne lub faktyczne może ona ulec zmianie.
7. Zainteresowani przedstawili wykaz jakie obiekty znajdują się na poszczególnych działkach. Niektóre obiekty stanowią jednorodne inwestycje znajdujące się na terenie obu działek wchodzących w skład Nieruchomości:
   
   1. działka 16/4
   -budynki:
   • hala magazynowa 1 (główna hala magazynowa) na działce znajduje się ok 30% całej powierzchni hali magazynowej I;
   -budowle:
   • drogi wewnętrze i parkingi na działce znajduje się ok 10% 15% całkowitej powierzchni dróg oraz parkingów znajdujących się na Nieruchomości;
   • oświetlenie zewnętrzne;
   • plac manewrowy na działce znajduje się ok 10% jego całkowitej powierzchni;
   • część ogrodzenia;
8. działka 16/6

• hala magazynowa I (główna hala magazynowa) na działce znajduje się ok 70% całej powierzchni hali magazynowej I;
• hala magazynowa II;
• budynek biurowy z częścią socjalną;
• portiernia ze sklepem;
• rozdzielnia energetyczna;

• drogi wewnętrze i parkingi - na działce znajduje się ok 85% 90% całkowitej powierzchni dróg oraz parkingów znajdujących się na Nieruchomości;
• oświetlenie zewnętrzne;
• zbiornik p.poż;
• plac manewrowy na działce znajduje się ok 90% jego całkowitej powierzchni;
• część ogrodzenia;