Temat interpretacji

Ustalenie podstawy opodatkowania.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 6 kwietnia 2019 r. (data wpływu 12 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W latach 2000-2001 po uzyskaniu zgody Wspólnoty Mieszkaniowej Wnioskodawczyni zaadaptowała pomieszczenie pralni i suszarni na cele mieszkaniowe. Wszystkie koszty z tym związane Wnioskodawczyni poniosła samodzielnie. Powstały lokal Wnioskodawczyni wynajmuje od Wspólnoty Mieszkaniowej, płacąc czynsz od momentu zakończenia adaptacji.

W 2016 r. Wnioskodawczyni uzyskała zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej na powiększenie istniejącego lokalu mieszkalnego o kolejne pomieszczenie użytkowe (suszarnia przylegająca do istniejącego już mieszkania) i zakup lokalu w całości.

Celem określenia wartości rynkowej dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy.

Oszacowana wartość rynkowa wynosi:

119.000.00 zł, słownie: sto dziewiętnaście tysięcy złotych,

w tym wartość rynkowa nakładów:

52 500.00 zł, słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące pięćset złotych,

Cenę sprzedaży ustalono na:

66 500.00 zł, słownie: sześćdziesiąt sześć tysięcy pięćset złotych.

Cena sprzedaży jest wynikiem odjęcia nakładów Wnioskodawczyni od oszacowanej ceny rynkowej.

W najbliższej przyszłości ma zostać sporządzony akt notarialny zakupu oraz naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy od wartości rynkowej lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku adaptacji pomieszczeń użytkowych można odjąć koszty poniesione na adaptację przez kupującego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony od wartości ustalonej jako cena zakupu lokalu; wszelkie istniejące instalacje oraz wyposażenie lokalu, które były niezbędne do przekształcenia lokalu na mieszkalny, są własnością Wnioskodawczyni i w przypadku zakończenia wynajmu miałaby prawo je zdemontować.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny (art. 6 ust. 3 cyt. ustawy).

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z treści powyższych przepisów wynika, że co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%.

Stosownie do art. 10 ust. 1 omawianej ustawy podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w latach 2000-2001, po uzyskaniu zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, Wnioskodawczyni zaadaptowała pomieszczenie pralni i suszarni na cele mieszkaniowe; wszystkie koszty z tym związane poniosła samodzielnie. Powstały lokal Wnioskodawczyni wynajmuje od Wspólnoty Mieszkaniowej, płacąc czynsz od momentu zakończenia adaptacji. Wnioskodawczyni uzyskała zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej na powiększenie istniejącego lokalu mieszkalnego o kolejne pomieszczenie użytkowe (suszarnia przylegająca do istniejącego już mieszkania) i zakup lokalu w całości. Celem określenia wartości rynkowej dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. Oszacowana wartość rynkowa wynosi 119.000.00 zł, w tym wartość rynkowa nakładów poniesionych przez Wnioskodawczynię 52 500.00 zł, cenę sprzedaży ustalono natomiast na 66 500.00 zł. Wnioskodawczyni wskazuje, że cena sprzedaży jest wynikiem odjęcia nakładów poniesionych przez nią od oszacowanej ceny rynkowej.

W najbliższej przyszłości ma zostać sporządzony akt notarialny zakupu oraz naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony od wartości ustalonej jako cena zakupu lokalu; wszelkie istniejące instalacje oraz wyposażenie lokalu, które były niezbędne do przekształcenia lokalu na mieszkalny, są własnością Wnioskodawczyni i w przypadku zakończenia wynajmu miałaby prawo je zdemontować.

Z takim stanowiskiem Wnioskodawczyni nie sposób jednak się zgodzić.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz cytowane powyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowić będzie wartość rynkowa nabytego przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego. A zatem wskazana przez Wnioskodawczynię cena nabycia tego lokalu stanowić mogłaby podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadałaby ona wartości rynkowej nabywanego lokalu w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należałoby obliczyć od wskazanej ceny nabycia.

Tymczasem kwota 66 500.00 zł wskazana przez Wnioskodawczynię i ustalona jako cena sprzedaży nie może stanowić podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro nie jest jak wskazała sama Wnioskodawczyni ceną rynkową nabywanego lokalu mieszkalnego. Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych winna bowiem stanowić jego wartość rynkowa; w podatku od czynności cywilnoprawnych wartość nabywanego lokalu musi dla celów podatkowych odpowiadać jego wartości rynkowej na dzień powstania obowiązku podatkowego.

W przeciwnym wypadku organ podatkowy ma prawo zakwestionowania podstawy opodatkowania. Kwestionując wartość ceny podanej jako podstawa opodatkowania bez względu na to jak ta cena została ustalona organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ podatkowy ma prawo zwrócić Wnioskodawczyni uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy.

Podsumowując, przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych precyzyjnie wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i według jakich zasad tę podstawę się ustala. Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z treści art. 6 ust. 2 powyższej ustawy brak jest podstaw do odliczania od wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych poniesionych długów i ciężarów. A zatem, w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawczynię podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży stanowić powinna wartość rynkowa lokalu określona na dzień powstania obowiązku podatkowego (czyli dokonania czynności cywilnoprawnej), bez odliczenia poniesionych przez Wnioskodawczynię nakładów na adaptację.

Stanowiska Wnioskodawczyni nie można było zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej