Temat interpretacji

opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 grudnia 2018 r. (data wpływu 27 grudnia 2018 r.), uzupełnionym 14 i 19 lutego 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 4 lutego 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.741.2018.2.MT oraz 0111-KDIB4.4014.454.2018.3.MCZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 14 lutego (wpływ opłaty) i 19 lutego 2019 r. (wpływ pisma).

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  • S.R.D.P Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący, Spółka);
• Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:
  • Panią B.G. (Zbywca 2, Sprzedający 2),
  • Pana K.G. (Zbywca 1, Sprzedający 1),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Spółka, Nabywca lub Kupujący) jest spółką z branży deweloperskiej.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka &− Kupujący nabywa zabudowane lub niezabudowane nieruchomości, na których prowadzi inwestycję w postaci budowy budynków mieszkalnych i komercyjnych. Poszczególne lokale w budynkach (mieszkalne/usługowe) albo też całe nowo zabudowane nieruchomości &− są następnie sprzedawane kontrahentom Spółki (dalej: Działalność Developerska).

Jedna z tego rodzaju transakcji jest przedmiotem niniejszego wniosku i wymaga potwierdzenia w drodze indywidualnej interpretacji z uwagi na jej skomplikowany charakter.

Spółka w dniu 18 grudnia 2018 r. zawarła Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego), natomiast w najbliższym czasie planuje zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli nabycie trzech działek zabudowanych wchodzących w stosownych udziałach (lub w całości) w skład majątku osobistego dwóch osób fizycznych (małżonków), o czym szerzej będzie mowa poniżej (dalej: Umowa Sprzedaży Nieruchomości).

Przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą następujące budynki i budowle wraz z gruntami:

1. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej jako zabudowana, stanowiąca działkę gruntu numer 119/1, położona w obrębie P-12, o obszarze 0,0681 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr () (dalej: Nieruchomość 1);
2. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej jako zabudowana, obejmująca działkę gruntu numer: 119/2, położona w obrębie P-12, o obszarze 0,3015 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr () (dalej: Nieruchomość 2);
3. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej jako zabudowana, obejmującą działkę gruntu numer: 128, położona w obrębie P-12, o obszarze 0,0433 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (,) (dalej: Nieruchomość 3);

-dalej łącznie określane, jako: Nieruchomości.

Wszystkie Nieruchomości są położone w swojej bezpośredniej bliskości (graniczą ze sobą). Spółka zamierza przeznaczyć Nieruchomości na Cele Deweloperskie.

Stan zabudowania Nieruchomości wygląda obecnie następująco:

1. Nieruchomość 1 &− jest zabudowana pozostałościami po stacji LPG zlikwidowanej na początku 2018 r. Pomimo likwidacji stacji LPG, na działce ciągle znajdują się obiekty betonowe i asfaltowe spełniające definicję budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w tym większą część powierzchni Nieruchomości 1 pokrywa asfaltowa nawierzchnia oraz mur betonowy (budowle);
2. Nieruchomość 2 &− jest zabudowana (obecnie) trzema budynkami, oznaczonymi w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, tj.:
   
   1. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy wynoszącej 149 m²,
   2. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy 82 m²,
   3. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy 63 m².
   
   Na całym obszarze Nieruchomości 2 znajdują się również budowle w postaci placu asfaltowego i placu wyłożonego płytami betonowymi.
   Fakt zabudowania Nieruchomości 2 budynkami potwierdza wypis z kartoteki budynków według stanu na dzień 30 sierpnia 2018 r. poz. z kartoteki budynków: ().
   Wobec planowanej transakcji Zbywający ww. Nieruchomość 2 usunął następujące budynki wskazane poniżej oznaczone numerami 4, 5, 6 i 7:
   
   1. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy 12 m²,
   2. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy 59 m²,
   3. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy 21 m²,
   4. budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy 15 m².
   
   W rezultacie, na Nieruchomości 2 pozostają w chwili obecnej 3 budynki.
   Ponadto na Nieruchomości 2 znajduje się sześć obiektów wolnostojących &− garaży nie związanych trwale z gruntem. Są one przedmiotem ustnych umów najmu. Przed planowaną transakcją Zbywający usunie te obiekty. Najemcy otrzymali oświadczenia o wypowiedzeniu umów najmu.
3. Nieruchomość 3 &− jest zabudowana jednym budynkiem, oznaczonym jako pozostałe budynki niemieszkalne, tj.: budynek niemieszkalny oznaczony identyfikatorem numer: () o powierzchni zabudowy wynoszącej 57 m².
   Fakt zabudowania Nieruchomości 3 ww. jednym budynkiem potwierdza wypis z kartoteki budynków według stanu na dzień 30 sierpnia 2018 r. poz. z kartoteki budynków: ().
   
   

Do wniosku Spółka załączyła zdjęcia Nieruchomości wykonane w bieżącym roku (2018 r.) Stan Nieruchomości jest obecnie zgodny ze stanem uwidocznionym na zdjęciach i w takim też kształcie (za wyjątkiem obiektów budowlanych 4, 5, 6 i 7 na Nieruchomości 2, które zostały wyburzone). Przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości &− sprzedający nie dokona wyburzenia żadnych innych budynków, czy budowli w celu doprowadzenia Nieruchomości do stanu niezabudowania. Umowa Sprzedaży Nieruchomości (jak również umowa przedwstępna) nie zobowiązuje i nie będą Sprzedających do takich czynności w żaden sposób zobowiązywały.

W rezultacie, wszystkie Nieruchomości będące przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą miały charakter nieruchomości zabudowanych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wszystkie poszczególne Nieruchomości, które mają być przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości wchodzą w stosownych udziałach (lub w całości) w skład majątku osobistego dwóch osób fizycznych (małżonków, u których występuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej), tj.:

1. Pan K.G., który jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania), osobą nieprowadzącą obecnie działalności gospodarczej (działalność gospodarcza została wyrejestrowana w latach ubiegłych), ale będący zarejestrowanym (obecnie), jako podatnik podatku od towarów i usług zwolniony, (dalej: Sprzedający 1, Zbywca 1, Osoba Fizyczna 1 lub OF1);
2. Pani B.G., która jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania), osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej i niebędącą podatnikiem podatku od towarów i usług (czynnym, ani zwolnionym), (dalej: Sprzedający 2, Zbywca 2, Osoba Fizyczna 2 lub OF2).

Wedle najlepszej wiedzy Sprzedającego opartej o udostępnione mu dokumenty żadna z Nieruchomości (budynków na Nieruchomościach) nie została (nie była) ujęta w przeszłości w ewidencji środkach trwałych działalności gospodarczej &− Nieruchomości zawsze stanowiły majątek prywatny właścicieli Nieruchomości.

Posiadane prawa własności do poszczególnych Nieruchomości przez OF1 i OF2 prezentują się w sposób następujący:

1. Nieruchomość 1 prawo własności nieruchomości przysługuje OF1 i OF2 w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Na podstawie umowy sprzedaży z 10 grudnia 1991 r. Nieruchomość 1 (w całości) została nabyta do majątku wspólnego małżonków (OF1 i OF2).
2. Nieruchomość 2 prawo własności nieruchomości przysługuje wyłącznie OF 1 (w całości). Tytuł prawny do Nieruchomości 2 został nabyty przez OF1 na podstawie aktu własności ziemi nr () z 20 października 1977 r. Z uwagi na fakt, iż OF1 i OF2 nie pozostawali jeszcze w związku małżeńskim, Nieruchomość 2 stanowi obecnie wyłączny przedmiot własności OF1.
3. Nieruchomość 3 prawo własności nieruchomości przysługuje OF1 w &½ części oraz OF2 w &½ części. Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z 20 marca 2001 r. zniesiono współwłasność Nieruchomości 3 w ten sposób, że Nieruchomość 3 przyznano na współwłasność OF1 oraz OF2, każde po &½ części.

Wszystkie Nieruchomości były w latach poprzednich przedmiotem licznych umów najmu i dzierżawy, co potwierdza, że były one wykorzystywane przez OF1 i OF2 w sposób zorganizowany i ciągły jako stałe źródło przychodów (były wystawiane rachunki oraz faktury przez obydwoje małżonków).

Zainteresowany będący strona postepowania wyjaśnia, że sposób wykorzystywania Nieruchomości przedstawiał się w sposób następujący:

1. Nieruchomość 1 Nieruchomość 1 była pomocniczo (prawo przejazdu) wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (m.in. zakładów mechaniki pojazdowej, myjnia samochodowa, zakład stolarski), która odbywała się na Nieruchomości 2. Na terenie Nieruchomości 1 funkcjonowała natomiast stacja LPG, wykorzystywana przez OF1 do prowadzenia działalności gospodarczej (w przeszłości), a następnie wydzierżawiana osobie trzeciej przez OF1, która została zlikwidowana w 2018 r. W stosunku do Nieruchomości 1 została wydana przez Prezydenta Miasta decyzja nr () w zakresie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę stacji tankowania gazem obejmująca dwa zbiorniki i przyłączy energetycznych, a także decyzja nr () z dnia 23 maja 2000 r. w zakresie pozwolenia na użytkowanie stacji tankowania gazem obejmująca dwa zbiorniki.
Nieruchomość 1 była zatem od 2000 r. wykorzystywana na cele działalności gospodarczej przez OF1 w związku ze sprzedażą wyrobów akcyzowych (w związku z posadowioną stacją LPG). W tym zakresie OF1 otrzymał również potwierdzenie zgłoszenia rejestracyjnego podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego z dnia 12 stycznia 2000 r. (formularz VAT-5), oraz został wpisany do ewidencji działalności gospodarczej (zaświadczenie z grudnia 1999 r.).
Co więcej, Nieruchomość 1 była na podstawie umowy dzierżawy z 29 października 2014 r. wynajmowana przez OF1 na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Z tego tytułu OF1 wystawiała na rzecz dzierżawcy faktury VAT tytułem czynszu najmu. Przedmiotem dzierżawy była stacja autogazu wraz z budowlami i urządzeniami.
Powyższe zatem oznacza, że Nieruchomość 1 była wykorzystywana w przeszłości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą przez przynajmniej jednego z właścicieli Nieruchomości 1, tj. przez OF1 na cele związane z działalnością gospodarczą.
2. Nieruchomość 2 Nieruchomość 2 od lat 70 była wykorzystywana do prowadzenia zakładów mechaniki pojazdowej, myjni samochodowej, zakładu stolarskiego.
Nieruchomość 2 była w przeszłości przedmiotem szeregu umów najmu i dzierżawy. Przykładowo w dniu 1 października 2004 r. OF1 (w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) wynajęła lokal użytkowy na Nieruchomości 2 za kwotę 2.000 zł netto.
W dniu 26 czerwca 2014 r. zawarta została z kolei Umowa Dzierżawy części Nieruchomości 2 pomiędzy jedynym właścicielem Nieruchomości 2 (OF1) a osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Z tego tytułu OF1 wystawiała na rzecz dzierżawcy faktury VAT tytułem dzierżawy. Obecnie, dzierżawa została przeniesiona na inny podmiot (tj. spółkę D.C. sp. z o.o.) i część Nieruchomości 2 jest dalej (obecnie) przedmiotem dzierżawy. Na podstawie umowy dzierżawy, wydzierżawiający wyraził zgodę na korzystanie przez dzierżawcę z części Nieruchomości 1 w zakresie niezbędnym do posiadania dostępu do drogi publicznej, tj. ul. O.
Powyższe zatem oznacza, że Nieruchomość 2 była wykorzystywana w przeszłości i jest obecnie wykorzystywana przez OF1 w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (OF1 jest jedynym właścicielem Nieruchomości 2).
3. Nieruchomość 3 &− poszczególne jej części są obecnie przedmiotem najmu &− trzy znajdujące się tam garaże są wynajmowane osobom fizycznym (wynajem prywatny).
Niemniej, w przeszłości w budynku znajdującym się na Nieruchomości 3 była prowadzona działalność gospodarcza w postaci lokali gastronomicznych m.in. pizzerii i baru.
Nieruchomość 3 była zatem przedmiotem umowy najmu nieruchomości z 15 lutego 2009 r., zawartej przez OF2 (wynajmującym) i osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (najemcą), który to najemca wykorzystywał nieruchomość na określony w umowie bar od 1 marca 2009 r. Z tytułu najmu OF2 nie wystawiała faktur był to tzw. wynajem prywatny.
Nieruchomość 3 była następnie ponownie wynajęta przez OF2 na podstawie umowy najmu z 31 października 2009 r. innej osobie fizycznej od 1 listopada 2009 r. również na cele prowadzenia baru. OF2 wystawiała z tego tytułu rachunki na najemcę w zakresie płatności z tytułu najmu (był to tzw. wynajem prywatny). Najem trwał do 2016 r. Od 2016 r. do września 2017 r. bar był przedmiotem najmu na rzecz osoby trzeciej, która prowadziła w tym obiekcie lokal gastronomiczny (również ten wynajem miał charakter wynajmu prywatnego). Następnie Nieruchomość 3 była przedmiotem użyczenia na rzecz syna OF2, który od tamtego czasu do chwili sporządzania wniosku wynajmował garaże osobom fizycznym, a bar wykorzystywał na własne potrzeby.
Powyższe zatem oznacza, że Nieruchomość 3 była wykorzystywana w przeszłości na potrzeby tzw. wynajmu prywatnego.

W 2005 r. została wydana w odniesieniu do wszystkich trzech Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia budowlanego polegającego na budowie hotelu. W tym samym roku została wydana również w odniesieniu do wszystkich trzech Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy polegającego na budowie budynku mieszkalnego o kubaturze do 4 tys. m³.

W podsumowaniu powyższych wskazań Spółka (Kupujący) wskazuje, że wszystkie Nieruchomości były wykorzystywane na prowadzenie działalności zarobkowej w sposób zorganizowany i ciągły przez właścicieli Nieruchomości (OF1 i OF2), tj. były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na wszystkich Nieruchomościach była prowadzona działalność gospodarcza przez osoby trzecie, a OF1 i OF2 podejmowali działania zmierzające do maksymalizowania przychodów z najmu i dzierżawy poszczególnych ich części. Za wyjątkiem Nieruchomość 3, która była przedmiotem najmu prywatnego (była przedmiotem szeregu umów najmu na przestrzeni ostatnich lat), jednakże na tej nieruchomości była prowadzona działalność gospodarcza przez osoby trzecie. Dodatkowo co najmniej OF1 korzystała ze wszystkich Nieruchomości (Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3) na cele własnej działalności gospodarczej niezwolnionej z podatku od towarów i usług (od stycznia 2018 r. OF1 jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług zwolniony).

Co więcej, OF1 i OF2 dokonywały rozporządzania przysługującymi im udziałami (prawem własności do Nieruchomości) w ten sposób, aby Nieruchomości były w miarę możliwości w pełni wykorzystywane w celach prowadzenia działalności o charakterze gospodarczym lub w celach inwestycyjnych (np. podnajem/dzierżawa innym podmiotom). Nieruchomości zostały nabyte przez OF1 i OF2 (w stosownych ww. udziałach) w celach inwestycyjnych i nigdy nie miały one zamiaru wykorzystywać tych Nieruchomości na cele prywatne np. w celach mieszkalnych (budowa domu). Co więcej, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, OF1 i OF2 dokonały stosownych działań mających na celu weryfikację stanu prawnego Nieruchomości, wyceny Nieruchomości oraz zlecenia obsługi prawnej sprzedaży Nieruchomości profesjonalnym pełnomocnikom (radcom prawnym) oraz doradcom podatkowym. Podejmowane były również próby zabezpieczenia dostępu do drogi publicznej w stosownych procedurach prawnych.

Na przestrzeni ostatnich dwóch lat OF1 i OF2 podejmowali nadto szereg działań zmierzających do zbycia Nieruchomości, w szczególności odbyli liczne negocjacje i skierowali liczne zapytania ofertowe do podmiotów, które w ich przekonaniu mogły być potencjalnie zainteresowane nabyciem Nieruchomości.

Należy również nadmienić, że wszystkie budynki i budowle oraz inne obiekty (głównie garaże i wiaty) znajdujące się na Nieruchomościach zostały wybudowane nakładami OF1 i OF2 lub za ich zgodą (również milczącą) przez dzierżawców lub najemców Nieruchomości lub ich części, w celu umożliwienia prowadzenia działalności gospodarczej przez małżonków lub inne podmioty (np. na podstawie umów najmu lub dzierżawy).

Powyższe, w ocenie Zainteresowanego będącego strona postępowania, świadczy o zorganizowanym charakterze działań w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług przez OF1 i OF2 w celu przeprowadzenia transakcji i dokonania sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Dodatkowo OF1 i OF2 nie ponieśli w ciągu dwóch lat przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości wydatków na ulepszenie budynków lub budowli posadowionych na Nieruchomościach, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyżej opisany stan faktyczny, Wnioskodawca powziął wątpliwość w kwestii konsekwencji podatkowych w związku z planowaną transakcją nabycia Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Zainteresowany będący stroną postępowania (jako Kupujący), będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od transakcji udokumentowanej Umową Sprzedaży Nieruchomości w stosunku do całej Nieruchomości (tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3)?

Zdaniem Zainteresowanych, mając na względzie, że transakcja sprzedaży poszczególnych Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, to tym samym transakcja udokumentowana Umową Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwszy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie Zainteresowany będący stroną postępowania (jako Kupujący), będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu transakcji udokumentowanej Umową Sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadniając swoje stanowisko Zainteresowani przywołali treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1 oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, na podstawie których wskazali, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży nieruchomości.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący zamierza nabyć od Sprzedających własność poszczególnych Nieruchomości, tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, wraz z budynkami i budowlami, przy czym &− jak wskazano w odpowiedzi na pytania 4, 5 i 6 przedmiotowa transakcja będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa terenów zabudowanych budynkami i budowlami realizowana poza tzw. pierwszym zasiedleniem.

Uwzględniając, że transakcja będzie zwolniona z podatku od towarów i usług w stosunku do każdej Nieruchomości jako dostawa poza pierwszym zasiedleniem to tym samym zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwszy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych &− Umowa Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie Zainteresowany będący stroną postępowania, jako Kupujący będzie zobligowany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od transakcji na podstawie Umowy Sprzedaży w stosunku do każdej z Nieruchomość (Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącym opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3. W pozostałym zakresie wniosku, tj. w przedmiocie podatku od towarów i usług dotyczącym opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie interpretacja indywidualna z 08 marca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.741.2018.3.MT oraz w przedmiocie podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczącym opodatkowania sprzedaży Nieruchomości nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie postanowienie z 08 marca 2019 r, znak: 0114-KDIP1-3.4012.752.2018.2.MT i 0111-KDIB4.4014.473.2018.2.MCZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,
2. innych praw majątkowych 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) zamierzają dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności m.in. Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 08 marca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.741.2018.3.MT Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, wydanej dla Zainteresowanych, wskazano że:

• opisana transakcja sprzedaży przez Zbywców Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług a Zbywcy są zobowiązani do naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży,
• do omawianej transakcji, tj. sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 znajdzie zastosowanie zwolnienie podatkowe wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 będzie podlegała regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, tj. stanowi czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie do tej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie podatkowe wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to umowa sprzedaży tych nieruchomości nie podlega wyłączeniu określonemu w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym (Nabywcy) będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej