Temat interpretacji

Czy jeżeli Transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami będzie opodatkowana VAT Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 22 grudnia 2018 r. (data wpływu 27 grudnia 2018 r.), uzupełnionym 18 lutego 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i budowli jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i budowli. Wniosek uzupełniono 18 lutego 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

- X spółka luksemburska

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka luksemburska będąca Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej także jako: X lub Nabywca) zamierza kupić od polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej będącej Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej także jako: Zbywca) (łącznie: Wnioskodawcy lub Strony):

• nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (dalej: Działka 73/2) oraz prawo własności budynku znajdującego się na Działce 73/2, o nazwie BB (dalej: Budynek lub Budynek BB) i budowli (dalej: Budowle) określaną dalej łącznie jako Nieruchomość;
• inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v) opisu zdarzenia przyszłego.

Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

• prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki 73/2, położonej na terenie zwanym BW. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazują, że: Działka 73/2 powstała na skutek podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 73 (dalej: Działka 73), na podstawie decyzji podziałowej z 25 września 2018 r.; złożono wniosek o ujawnienie powyższego podziału w księdze wieczystej prowadzonej dla Działki 73, jednak na moment złożenia niniejszego wniosku ujawnienie to jeszcze nie nastąpiło;
• prawo własności (znajdującego się na Działce 73/2) Budynku BB. Wnioskodawcy wskazują, że Zbywca na mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 14 grudnia 2018 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie tego Budynku, niemniej jednak w odniesieniu do części jego powierzchni będą jeszcze prowadzone prace wykończeniowe oraz prace polegające na usunięciu zidentyfikowanych usterek;
• prawo własności budowli oraz innych obiektów/urządzeń (w tym: części budowli, wyposażenia budowlanego itp.) wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: znajdujących się na Działce 73/2, jak również znajdujących się poza Działką 73/2, jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie budowli zostały wyżej łącznie zdefiniowane jako: Budowle).

Strony planują zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą je do dokonania powyższej transakcji (odpowiednio: Umowa Przedwstępna i Transakcja), pod warunkiem spełnienia się (określonych w tej umowie) warunków zawieszających lub ewentualnie zrzeczenia się spełnienia tych warunków przez uprawnioną Stronę. W szczególności, Strony nie wykluczają scenariusza, zgodnie z którym do zawarcia Transakcji może dojść pomimo niespełnienia na ten moment warunku zawieszającego polegającego (w uproszczeniu) na wydzieleniu Działki 73/2 do nowej księgi wieczystej (oraz potencjalnie innych warunków zawieszających, w przypadku gdy uprawniona Strona zrzeknie się ich spełnienia).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji planowane jest na 2019 r.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

• w punkcie (ii): Zarys działalności Nabywcy;
• w punkcie (iii): Zarys działalności Zbywcy;& 
• w punkcie (iv): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;
• w punkcie (v): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
• w punkcie (vi): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;
• w punkcie (vii): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy

X (Nabywca) jest spółką prawa luksemburskiego, będącą z perspektywy prawnej spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną (tj. spółką zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) prowadzącą działalność gospodarczą głównie w zakresie nabywania lub posiadania udziałów w spółkach obrotu nieruchomościami, nabywania lub posiadania nieruchomości jak również ich komercjalizacji, zarządzania, wynajmowania oraz sprzedaży. Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego (i niezwiązanych z działalnością deweloperską). W tym celu Nabywca zamierza kupić Nieruchomość od Zbywcy. Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku jest pierwszą inwestycją Kupującego na rynku nieruchomości w Polsce.

Po Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowanego VAT.

(iii) Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką deweloperską, której przedmiot działalności obejmuje głównie:

• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;
• roboty budowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
• roboty budowlane specjalistyczne;
• kupno i sprzedaż nieruchomości;
• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi;
• działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości wykonywaną na zlecenie,
• działalność w zakresie architektury;
• reklamę.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym części działek gruntu wchodzącego w skład kompleksu BW (dalej: B), na których Zbywca oraz inny podmiot powiązany ze Zbywcą prowadzą projekt deweloperski o mieszanym przeznaczeniu Projekt B). Planowane jest, że w ramach Projektu B zostaną wzniesione przez Zbywcę następujące obiekty:

• trzy obiekty biurowe (dalej: Obiekty Biurowe), tj. budynek o nazwie Biura W, budynek o nazwie BB, którego sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego zapytania oraz budynek o nazwie Biura I. Wszystkie Obiekty Biurowe, po ich wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, będą przeznaczone na sprzedaż do inwestorów zewnętrznych;
• jeden budynek mieszkalny, w którym znajdować się będą apartamenty przeznaczone na sprzedaż osobom indywidualnym, tj.: AW;
• jeden budynek mieszkalny, tj. AB, (położony na działce gruntu wydzielonej geodezyjnie z Działki 73 i objętej w dniu składania niniejszego wniosku tą samą księgę wieczystą co Działka 73/2 będąca przedmiotem Transakcji opisanej w niniejszym wniosku), którego ukończenie planowane jest na styczeń 2021 r. i w którym znajdować się będą powierzchnie mieszkaniowe przeznaczone na wynajem.

Na działkach gruntu wchodzących w skład Projektu B zostaną również wybudowane obiekty do wspólnego użytku w tym: dziedzińce, ogrody oraz miejsca spotkań. Ponadto w ramach Projektu B zostaną odnowione i przystosowane do nowych funkcji istniejące tam aktualnie zabudowania.

W ramach Projektu B Zbywca:

• wybuduje wskazane wyżej budynki;
• pozyska najemców na powierzchnię biurową i usługową znajdującą się w Obiektach Biurowych, i jako właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości zawrze z tymi najemcami umowy najmu (przy czym z punktu widzenia Zbywcy celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości poszczególnych części nieruchomości w kontekście ich docelowej sprzedaży).

Aktualnie, zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż wszystkich opisanych wyżej budynków w krótkim okresie po ich wybudowaniu (i w odniesieniu do Obiektów Biurowych po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu). Wprawdzie w okresie pomiędzy oddaniem do używania Obiektów Biurowych i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a datą sprzedaży danej części Projektu B, Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego najmu powierzchni nieruchomości. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Obiektach Biurowych i czerpanie dochodów z tytułu ich wynajmu.

Jest prawdopodobne, że po zbyciu wszystkich opisanych wyżej budynków, Zbywca pozostanie podmiotem zarządzającym bądź najemcą lub właścicielem/użytkownikiem wieczystym niektórych powierzchni znajdujących się w BW (w szczególności o charakterze handlowym, administracyjnym lub przeznaczonych do wspólnego użytku).

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

• Zbywca jest stroną licznych umów związanych z realizacją Projektu B: związanych ze wzniesieniem Budynku, związanych ze wzniesieniem Budynku oraz innych obiektów, a także związanych wyłącznie ze wzniesieniem obiektów innych, niż Budynek;
• żadna z inwestycji będących częścią Projektu B (tj. żaden z Obiektów Biurowych i budynków mieszkalnych) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na takie jej wyodrębnienie;
• Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu B na podstawie obecnych systemów księgowych nie ma zatem możliwości sporządzenia dla nich prawidłowego bilansu. Wszystkie przychody i koszty związane z poszczególnymi inwestycjami (nieruchomościami) mają przypisany odpowiedni (osobny) kod projektu, na który trafiają odpowiednie faktury kosztowe dotyczące budowy w ramach danej części inwestycji (nieruchomości). Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. rachunki bankowe, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędem, koszty zarządu w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do poszczególnych projektów/nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego poszczególnych inwestycji/projektów/nieruchomości;
• po rozpoczęciu najmu, w Nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytania przedstawionego w niniejszym wniosku: przychody z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku (tj. w szczególności przychody z tytułu czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych) będą księgowane na tym samym koncie rachunkowym co przychody z najmu innych obiektów, przy czym Zbywca będzie w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o przychodach dotyczących Budynku; koszty prowadzenia wynajmu powierzchni w Budynku będą ewidencjonowane przez Zbywcę na tym samym koncie rachunkowym co koszty najmu innych obiektów, przy czym Zbywca będzie w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o kosztach dotyczących Budynku; równocześnie, koszty bieżącej działalności Zbywcy (np. koszty obsługi księgowej, koszty obsługi płatności i koszty siedziby Zbywcy), jak również np. środki na rachunkach bankowych, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędem itp., nie będą ewidencjonowane przez Zbywcę osobno dla każdej części Projektu B. Także więc w tym okresie prowadzona ewidencja księgowa nie będzie pozwalała na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego Nieruchomości;
• Zbywca finansuje swoją działalność deweloperską środkami pozyskanymi z pożyczek od podmiotów powiązanych. W przyszłości mogą być zawierane kolejne umowy pożyczek (lub aneksy do istniejących) celem zwiększenia finansowania działalności Zbywcy, jak również Zbywca może zawrzeć umowy pożyczek z innymi podmiotami powiązanymi. Powyższe finansowanie jest przeznaczone na realizację całego przedsięwzięcia w ramach Projektu B (w umowach pożyczek zawartych w 2018 r. jest wskazanie, że środki pieniężne z pożyczki zostaną przeznaczone na działalność bieżącą pożyczkobiorcy). Początkowo koszty finansowania nie były ściśle zaalokowane do któregokolwiek z ww. budynków, natomiast, w miarę zaawansowania prac, w 2018 r. koszty z tytułu zaciągniętych pożyczek zaczęły być dzielone proporcją poniesionych nakładów na dany budynek w stosunku do koszów ogółem. W przyszłości Zbywca może pozyskać finansowanie kredytem bankowym lub pożyczką od instytucji finansowej z przeznaczeniem na realizacje poszczególnych budynków, innych niż BB. Ponadto, Zbywca finansuje swoją działalność przychodami z bieżącej działalności, m.in. zaliczki na poczet ceny za sprzedaż AB.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku będzie wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z budynkiem BB (Budynek lub Budynek BB), zaś pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku tj. pozostałe Obiekty Biurowe (Biura W oraz Biura I) i budynki mieszkalne (dalej: Pozostałe Nieruchomości) nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Wnioskodawców jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.

W tym kontekście, w odniesieniu do budynku mieszkalnego AB Wnioskodawcy wskazują, że Zbywca zawarł już przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez podmiot trzeci (inny niż Nabywca) prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionego na nim budynku (tj. budynku AB), składającego się z lokali mieszkalnych wykończonych pod klucz (tak, żeby były od razu gotowe do zamieszkania przez najemców). Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży tego budynku planowane jest najpóźniej na styczeń 2021 r. i będzie mu towarzyszyła cesja praw autorskich związanych z umowami na przygotowanie projektu tego budynku oraz cesja gwarancji oraz rękojmi wykonawców. Zasady opodatkowania transakcji sprzedaży AB są przedmiotem osobnego wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego, w którym strony wnoszą o potwierdzenie, że będzie ona opodatkowana VAT według stawki 8%.

(iv) Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, obejmującej m.in. teren scalony później w Działkę 73, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 lipca 2014 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Nabycie 2014). Poza terenami scalonymi później w Działkę 73, w ramach Nabycia 2014 Zbywca kupił również prawo użytkowania wieczystego innych działek gruntu.

Po przeprowadzeniu odpowiednich wyburzeń, Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego określanego jako Projekt B, mającego na celu wzniesienie wielofunkcyjnego kompleksu BW, obejmującego m.in. Budynek i Budowle (a także inne nieruchomości biurowe oraz mieszkaniowe wspomniane w punkcie (iii.) powyżej).

Ponieważ zarówno Nabycie 2014, jak i budowa Budynku i Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z Nabyciem 2014 oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

• Na moment Nabycia 2014 na obszar scalony później w Działkę 73 składało się kilka działek (o numerach 13/4, 13/5 oraz 13/6), a do scalenia doszło po rozpoznaniu wniosku o zmiany w ewidencji gruntów i budynków z dnia 1 września 2017 r. oraz operatu geodezyjnego z dnia 5 września 2017 r. zgłoszonych przez Zbywcę).
• Na moment nabycia na terenie obecnej Działki 73/2 (tj. części Działki 73) mogły znajdować się naniesienia, w tym w postaci starych budynków i budowli (dalej: Stare Budynki i Stare Budowle). W związku z wyburzeniami, na moment Transakcji na Działce 73/2 nie będą znajdowały się już jednak żadne Stare Budynki ani Stare Budowle.

Podsumowując, należy zatem wskazać, iż:

• Na moment złożenia niniejszego wniosku, Zbywca uzyskał już pozwolenie na użytkowanie Budynku, niemniej jednak w odniesieniu do części jego powierzchni będą jeszcze prowadzone prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku).
• Na moment Transakcji, powierzchnie znajdujące się w Budynku stanowiącym przedmiot Transakcji będą w przeważającej części wynajęte. W szczególności, już na dzień złożenia niniejszego wniosku, Zbywca zawarł umowy najmu na ponad 90% powierzchni znajdujących się w Budynku. Jednocześnie, nie jest wykluczone, że przed Transakcją zawarte zostaną kolejne umowy najmu.
• Biorąc pod uwagę spodziewaną datę Transakcji, okres pomiędzy wydaniem poszczególnych części powierzchni Budynku na rzecz najemców (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) a dokonaniem Transakcji powinien wynosić maksymalnie kilka miesięcy.
• Na terenie Nieruchomości umiejscowione będą podziemne miejsca parkingowe, które będą również przeznaczone do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).
• Najemcy będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę oraz budowli przeznaczonych do wspólnego użytku najemców (dalej: Powierzchnie Wspólne). Powierzchnie Wspólne obejmą np. windy, schody ruchome, toalety czy też korytarze w ramach Budynku. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców.
• Pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą ze względu na swoją naturę przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i stanowiąc jego integralną część służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
• Pewne powierzchnie Budynku mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług.
• Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu (jedynie na zasadzie wyjątku od powyższej reguły, pewne Budowle mogą zostać objęte umowami najmu). Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie powierzchnie będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
• W okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców.

Niemniej jednak, aktualnym zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w krótkim (maksymalnie kilkumiesięcznym) okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynku, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. W związku z powyższym:

• w księgach rachunkowych Zbywcy poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwale, a zostaną zaewidencjonowane bilansowo jako inwestycje w nieruchomości;
• dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług, tj. w szczególności, przed Transakcją Zbywca będzie stroną następujących umów w tym zakresie:

• umowy o zarządzanie Nieruchomością (dalej: Umowa o Zarządzanie Nieruchomością);
• umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. (dalej: Umowy Serwisowe);
• umów na dostawę mediów do Nieruchomości (dalej: Umowy na Dostawę Mediów).

Wnioskodawcy wskazują również, że:

• Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (Objaśnienia lub Objaśnienia MF), tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami (dalej: Umowa o Zarządzanie Aktywami). Zbywca będzie stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania Budynku do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; Umowa Ramowa), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy Umowa o Prowadzenie Ksiąg). Niektóre z ww. usług były świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynku do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.
• W bardzo ograniczonym zakresie, media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynku mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Na moment złożenia niniejszego wniosku Zbywca przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych lokali.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub odpowiednio w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Działki 73/2 oraz prawo własności Budynku i Budowli);

2. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również potencjalnie z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

3. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

4. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji najemców (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

5. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Zbywcę) oraz do logotypów BB oraz GO, jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań określonej dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej w zakresie opisanym w Umowie Przedwstępnej oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

6. prawa do rejestracji/prawa wynikające z rejestracji następujących znaków towarowych (zgłoszonych do rejestracji w Urzędzie Patentowym Rzeczpospolitej Polskiej): GO i BB, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie patentowej;

7. prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych (w zakresie, w jakim takie umowy będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

8. prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku;

9. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, zawierająca:

1. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, prac wykończeniowych lub ulepszeń w pomieszczeniach lub w stosunku do pomieszczeń wynajętych najemcom na podstawie umów najmu i Budowli, wydanych na rzecz Zbywcy (wraz z załącznikami, w tym oryginały planów budowlanych wymagane przez przepisy prawa) lub oryginały wszystkich zawiadomień dotyczących obiektów budowlanych, usług i urządzeń wymienionych w pozwoleniach na budowę, w tym także Budynku), o ile ma to zastosowanie;
2. dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy);
3. elektroniczne lub papierowe nośniki zawierające projekty Budynku stworzone na podstawie odpowiednich umów o prace projektowe (dalej: Umowy o Prace Projektowe) i umów o roboty budowlane wymienione w załączniku do umowy sprzedaży (dalej: Umowy o Roboty Budowlane), w szczególności projekty architektoniczno-budowlane (tj. projekty załączone do pozwoleń na budowę) oraz rysunki z projektu budowlanego dla obiektów budowlanych oraz usług i urządzeń określonych w pozwoleniach na budowę (w tym także dla Budynku), sporządzone zgodnie z powszechnie obowiązującymi wymogami prawa;
4. wszystkie części (zarówno rysunki, jak i części opisowe) projektów architektonicznych, konstrukcyjnych i branżowych;
5. podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Budynku i Budowli oraz urządzeń, instalacji i wyposażenia Nieruchomości;
6. instrukcje BHP dla Budynku oraz jego systemów ochrony przeciwpożarowej;
7. będące w posiadaniu Zbywcy opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku;
8. protokoły inspekcji Budynku i jego poszczególnych urządzeń;
9. karty dostępu do Budynku;
10. kody do systemu zarządzania Budynkiem;
11. świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku oraz dokumentacja dotycząca certyfikacji budownictwa zrównoważonego, w szczególności dotycząca wniosku o przyznanie świadectwa BREEAM wraz z całą dokumentacją towarzyszącą;
12. dokumentację powykonawczą dla Budynku w wersji elektronicznej (DWG) i papierowej, która powinna zawierać między innymi: rysunki, opisy techniczne, specyfikacje, opinie ekspertów, obliczenia konstrukcyjne, istotne świadectwa i zatwierdzenia techniczne, wyniki prób i rozruchu, świadectwa odbioru, świadectwo charakterystyki energetycznej;
13. książkę obiektu budowlanego, w tym protokoły inspekcji technicznych dotyczących Nieruchomości;
14. raporty z badań środowiskowych, gleby i wód powierzchniowych oraz rekultywacji, korespondencję z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska oraz potwierdzenie zmiany klasyfikacji gruntu na zrekultywowany;
15. wyniki pomiarów powierzchni przygotowane po dokonaniu pomiaru przez uprawnionego geodetę po ukończeniu budowy w stanie surowym;
16. plany architektoniczne, rysunki wykonawcze i powykonawcze, specyfikacje w odniesieniu do prac wykończeniowych lub ulepszeń w pomieszczeniach lub w stosunku do pomieszczeń wynajętych najemcom na podstawie umów najmu.

10. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i księgowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

1. wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;
2. dokumentację dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu;
3. określone Umowy Serwisowe (w zakresie, w jakim będą przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji) wraz ze związanymi z nimi dokumentami;
4. dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, budżet Budynku, a także regulamin zawierający zasady korzystania z Budynków przez wszystkich najemców i innych użytkowników oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;
5. wzór umowy najmu;
6. wszelkie hasła (kody) i inne urządzenia zabezpieczające, jeżeli takie są, które są niezbędne do obsługi i korzystania z domeny i zarejestrowania Kupującego jako użytkownika domeny;
7. kopie określonych w Umowie Przedwstępnej materiałów due diligence.

11. wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

• przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji;
• w odniesieniu do Umów Serwisowych, intencją jest co do zasady przejęcie praw i obowiązków z nich wynikających przez Nabywcę (tak by zapewnić niezakłóconą dostawę usług do Nieruchomości). Niemniej jednak, nie można wykluczyć, iż w zależności od dalszych ustaleń komercyjnych Nabywca zdecyduje, że część z tych umów nie będzie jednak podlegać przeniesieniu (np. w sytuacji, gdy warunki określonej Umowy Serwisowej zawartej przez Zbywcę nie będą akceptowalne dla Nabywcy lub jej przeniesienie będzie prawnie niemożliwe);
• w celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład Przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. jakiegokolwiek prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość wraz z wszelkimi związanymi z nimi prawami dotyczącymi takiej nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość;
2. praw i obowiązków (ustawowe lub umowne) wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe (poza prawami autorskimi wskazanymi w ramach opisu zakresu Transakcji), w tym w szczególności praw z gwarancji jakości dotyczących robót budowlanych i praw wynikających z ustawowej rękojmi za wady oraz wszelkich zabezpieczeń, kwot zatrzymanych, gwarancji bankowych, kaucji, poręczeń, gwarancji spółek macierzystych i innych instrumentów zabezpieczających obowiązki wykonawców wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także praw do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu, istniejących na dzień Transakcji zastrzeżeniem komentarza odnośnie tych umów w dalszej części niniejszego punktu wniosku;
3. praw i obowiązków wynikających Umów Serwisowych w części niedotyczącej Budynku wraz z Działką 73/2 oraz w części, w jakiej Nabywca zdecyduje komercyjnie, iż nie jest jego intencją przejęcie praw i obowiązków z określonych Umów Serwisowych (co będzie jednak wyjątkiem od reguły ogólnej, iż prawa i obowiązki z Umów Serwisowych wchodzą zasadniczo w zakres przedmiotu Transakcji);
4. praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów;
5. praw i obowiązków wynikających z następujących umów: tzw. umowy dobrego sąsiedztwa (dotyczącej określonych praw, obowiązków i zobowiązań w odniesieniu do inwestorów sąsiednich nieruchomości; Umowa Dobrego Sąsiedztwa), umowy z Miastem Zarządem Miejskich Inwestycji Drogowych (Umowa o Przebudowę Dróg), umowy podpisanej z Miastem Zakład Gospodarowania Nieruchomościami (Umowa z ZGN), umowy z Miastem oraz umowy ze Spółdzielnią Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (Inne Umowy Deweloperskie);
6. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
7. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania, umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
8. dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana w punkcie 10 powyższego opisu zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy, dotyczących działalności przedmiotu Transakcji, za cały okres, w którym czynione były nakłady inwestycyjne dotyczące Nieruchomości i odzyskiwany był podatek VAT naliczony od tych nakładów); Umów na Dostawę Mediów wraz ze związanymi z nimi dokumentami;
9. jakichkolwiek toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Zbywcy, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w punktach 5 i 6 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
10. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
11. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
12. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
13. praw i obowiązków wynikających z przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);
14. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
15. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
16. praw i obowiązków z Umowy Ramowej.
    
    

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie zobowiązań Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu oraz zobowiązań Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

• Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Jak wynika z opisu przedstawionego w punkcie (iii.) powyżej, Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz przejściowo wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy.
• Umowa o Zarządzanie: Umowę o Zarządzanie została podpisana przez Zbywcę z podmiotem wskazanym przez Kupującego (dalej: Zarządca). Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze z Zarządcą nową umowę w tym zakresie (przy czym przewidywane jest, że nowa umowa może być zawarta na podobnych warunkach).
• Umowy na Dostawę Mediów: Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, z preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takiej umowy).
• Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.
• BREEAM: Po Transakcji Zbywca zapewni uzyskanie dla Budynku (i wszystkich powierzchni najmu w Budynku) certyfikatu BREEAM (poziom excellent). Nabywca będzie współpracował ze Zbywcą w powyższej sprawie w niezbędnym zakresie (na koszt Zbywcy). Wraz ze wskazanym certyfikatem Zbywca przekaże Nabywcy komplet dokumentów złożonych w celu jego uzyskania.
• Umowa Gwarancji Jakości: Przed dokonaniem Transakcji Strony zobowiążą się do zawarcia umowy gwarancji (dalej: Umowa Gwarancji Jakości) dotyczącej zobowiązania Zbywcy do usuwania wad projektowych i budowlanych Nieruchomości. Po wygaśnięciu okresu obowiązywania Umowy Gwarancji Jakości, po otrzymaniu pisemnego potwierdzenia od Nabywcy, że Zbywca (jako gwarant) należycie wypełnił swoje obowiązki wynikające z tej umowy, Zbywca będzie zobowiązany przelać na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane oraz Umów o Prace Projektowe oraz wszelkie zabezpieczenia, kwoty zatrzymane, gwarancje, kaucje, poręczenia i inne instrumenty zabezpieczające obowiązki wykonawców wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu (wszystkie istniejące w dacie wygaśnięcia wskazanej Umowy Gwarancji Jakości), pod warunkiem, że Zbywca nie będzie ponosić odpowiedzialności wobec Nabywcy z tytułu istnienia, ważności i wykonalności praw i obowiązków, które mają być przelane na Nabywcę.
• Prace wykończeniowe: Strony uzgodniły, że jeśli określone prace wykończeniowe/ ulepszenia dotyczącej niewynajętych pomieszczeń nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace i podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Wskazane prace będą objęte Umową Gwarancji Jakości.
• Przebudowa dróg: Zbywca dołoży wszelkich starań, aby spowodować, że tak szybko, jak będzie to możliwe po dokonaniu Transakcji, jednak w każdym razie nie później niż w dniu 30 września 2020 r. zostanie ukończona przebudowa i rozbudowa dróg (dalej: Przebudowa Dróg) przylegających do Nieruchomości, jak również wykonanie innych obowiązków, które mają być wykonane przez Zbywcę na podstawie zobowiązań wobec Miasta.
• Licencja na znaki towarowe: Na podstawie wskazanej umowy przyrzeczonej oraz w ramach ceny Zbywca udzieli Kupującemu niewyłącznej licencji (dalej: Licencja) na korzystanie z: nazw BW, WB, słowno-graficznego znaku towarowego BW; słowno-graficznego znaku towarowego BW; (łącznie: Nazwa i Znaki Towarowe B) w Polsce i poza granicami Polski, w związku z działalnością gospodarczą Kupującego w celach: (a.) oznaczania Budynku i świadczenia usług związanych z Budynkiem (w szczególności wynajmu, dzierżawy, leasingu Budynku), a także korzystania z Nazwy i Znaków Towarowych B i powiązanych dokumentów; (b.) marketingowych; (c.) reklamy i komercjalizacji Budynku (w szczególności umieszczania Nazwy i Znaków Towarowych B w Internecie, tworzenia stron internetowych, tworzenia odniesień na stronie internetowej, korzystanie z materiałów sprawozdawczych przez licencjobiorcę i jego inwestorów). Szczegółowe zasady dotyczące licencji zostaną uzgodnione między Stronami.
• Umowa Dobrego Sąsiedztwa: Strony zobowiązały się do respektowania po Transakcji postanowień Umowy o Dobrym Sąsiedztwie (a zobowiązania Nabywcy w tym zakresie zostały uzgodnione między Stronami). Jak wskazano powyżej, prawa i obowiązki z tej umowy nie przejdą jednak na Nabywcę.
• Płatności Gwarancyjne: Strony planują uzgodnić zasady i mechanizm płatności o charakterze gwarancyjnym (dalej: Płatności Gwarancyjne), mający na celu uzupełnienie ubytków w dochodzie operacyjnym Nabywcy, wynikających w szczególności z istnienia po Transakcji powierzchni niewynajętych (zgodnie z definicją takich powierzchni uzgodnioną przez Strony) lub w związku z udzieleniem najemcom określonych zachęt i rabatów. Rozliczenia Stron z tytułu Płatności Gwarancyjnych nie są przedmiotem zapytania Stron w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Strony jedynie w celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.
• Brak pracowników: Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.
• Cena i rozliczenia związane z Transakcją:
  • Przeniesienie Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: Cena). W zależności od wystąpienia określonych komercyjnie okoliczności, po Transakcji Cena może podlegać dalszym korektom (in plus).
  • Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej: Miesiąc Zamknięcia), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Zbywca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.
  • Po Transakcji może również dojść również do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych.
  • W przypadku realizacji wspomnianego we wstępnej części wniosku scenariusza szczególnego, zgodnie z którym do zawarcia Transakcji może dojść pomimo niespełnienia na ten moment ostatniego z warunków zawieszających, możliwe jest, iż w momencie zawarcia Transakcji dojdzie do zapłaty jedynie pierwszej transzy Ceny, natomiast zapłata pozostałej części Ceny zostanie odroczona do późniejszego momentu ustalonego komercyjnie przez Strony.
  • W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością (pomimo, że po dokonaniu Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć umowę o Zarządzanie z tym samym zarządzającym, prawdopodobnie na bardzo zbliżonych warunkach komercyjnych);
2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;
3. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
4. Zbywca nie zatrudnia pracowników;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Wnioskodawcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy, tj. wynajmem powierzchni biurowej.

(vii) Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano w punkcie (iii.) powyżej:

• działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości wchodzących w skład inwestycji Projekt B;
• intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach Projektu B, gdyż planuje on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie i (częściowej) komercjalizacji Obiektów Biurowych.

W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że oprócz działalności związanej z Nieruchomością będącej przedmiotem Transakcji Zbywca będzie również prowadził działalność deweloperską polegającą na wzniesieniu i skomercjalizowaniu oraz zbyciu Pozostałych Nieruchomości, tj.: Biur W, Biur I, AB i AW.

Wartość Nieruchomości sprzedawanej przez Zbywcę w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Zbywcy, a sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy. W szczególności, znaczną część przychodów Zbywca uzyska z tytułu posiadania/docelowo: zbycia Pozostałych Nieruchomości.

Po przeprowadzeniu Transakcji u Zbywcy wciąż pozostanie większość posiadanych obecnie nieruchomości oraz składniki majątkowe związane z działalnością Zbywcy prowadzoną w oparciu o Pozostałe Nieruchomości. Planowane jest, że po Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność deweloperską w oparciu o pozostałe posiadane składniki majątkowe. Jest prawdopodobne, że po zbyciu wszystkich opisanych wyżej budynków, Zbywca pozostanie podmiotem zarządzającym bądź najemcą niektórych powierzchni znajdujących się w BW (w szczególności o charakterze handlowym lub administracyjnym).

Nie jest również wykluczone, że w przyszłości Zbywca będzie kontynuować działalność deweloperską w ramach projektów innych, niż Projekt B.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy jeżeli Transakcja będzie opodatkowana VAT Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Transakcja będzie opodatkowania VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawy o PCC) podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT według stawki 23%.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacja jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie interpretacja indywidualna z 25 lutego 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.840.2018.2.IG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,
2. innych praw majątkowych 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego działki wraz z prawem własności znajdującego się na działce budynku i budowli. Ponadto, w ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione inne składniki majątkowe szczegółowo wskazane w opisie zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 25 lutego 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.840.2018.2.IG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że ponieważ dostawa Nieruchomości nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy będzie opodatkowana według stawki podstawowej, tj. obecnie 23%.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli znajdujących się na tym gruncie (dostawa Nieruchomości) będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku, opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku

z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postepowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej