Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa.

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje dotyczące Zainteresowanych

Zbywca (Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym do celów podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Zbywcy jest w szczególności realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej czy roboty budowlane specjalistyczne.

W szczególności, Zbywca zrealizował inwestycję polegającą na budowie nowego centrum dystrybucyjno-logistycznego w (…) (dalej jako: „Inwestycja”). Kolejnym zakładanym w modelu biznesowym etapem jest dokonanie sprzedaży przedmiotu Inwestycji (zdefiniowanym w dalszej części wniosku jako „Transakcja”) na rzecz podmiotu z grupy kapitałowej inwestora, tj. Nabywcy.

Nabywca (X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Zainteresowany będący stroną postępowania) jest polską spółką z siedzibą w Polsce oraz posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Nabywca w momencie nabycia przez niego Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) będzie zarejestrowanym aktywnym podatnikiem VAT.

Zainteresowani nie są i na moment dokonania Transakcji (termin zdefiniowano w dalszej części wniosku) nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

Informacje dotyczące Gruntu

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowych (działek o numerach ewidencyjnych: …) położonych w (…), dla których prowadzona jest przez Sąd (…), księga wieczysta nr (…) (dalej: „Grunt”).

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla działek (…) zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (...) kwietnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) obejmującego teren w obrębie ewidencyjnym (…) (dalej: „MPZP”), w którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości są przeznaczone pod:

-tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów oznaczonych w planie symbolem (…) (działki …; dalej ta część Gruntu również jako „Grunt I”);

-tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczonych w planie symbolem (…) (działka …); dalej ta część Gruntu również jako „Grunt II”).

Dnia 18 stycznia 2022 r. dla potrzeb realizacji Inwestycji Starosta (…) wydał pozwolenie na budowę (decyzja nr …), którego przedmiotem jest budowa budynku hali magazynowo- produkcyjnej wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz niezabudowanej działki towarzyszącej, na której znajdują się łącza – własność osób trzecich (dalej: „Pozwolenie na budowę”). Pozwolenie na budowę zostało wydane jako zmiana pierwotnego pozwolenia z 24 sierpnia 2021 r., która polegała przede wszystkim na zmianie planu zagospodarowania terenu, zmianach architektoniczno-budowlanych oraz zmianach sposobu użytkowania zaplecza socjalno-biurowego na magazynowy.

Jak wskazano powyżej, przedmiotem Pozwolenia na budowę jest budowa budynku hali magazynowo-produkcyjnej wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz niezabudowanej działki towarzyszącej, na której znajdują się łącza – własność osób trzecich, na którą to będą się składały w szczególności następujące budynki i budowle: hala magazynowo-produkcyjna wraz z zapleczami socjalno-biurowymi, portiernia, pompownia z zapleczem socjalnym oraz zbiornikiem wody pożarowej, zbiornik retencyjny wód deszczowych, wiata rowerowa, elementy reklamowe tj. totem wjazdowy i 3 szt. masztów flagowych wraz z instalacjami: wodociągową i instalacji wody pożarowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, gazową i elektryczną (dalej łącznie: „Budynki i Budowle”). W skład zrealizowanych Budynków i Budowli wchodzi również zagospodarowanie terenu, tj. prace utwardzone, parkingi i zjazd, jak również ogrodzenia i szlabany.

Zainteresowani wskazują, iż na moment Transakcji (pojęcie zdefiniowane w dalszej części wniosku): (i) jedynie na działkach nr (…) (Grunt I) będą faktycznie znajdować się zrealizowany budynek Inwestycji (budynek hali magazynowej) oraz pozostałe Budynki   Budowle; zaś (ii) na działce nr (…) (Grunt II) znajdować się będą jedynie elementy podziemnych sieci przesyłowych będące własnością podmiotów trzecich, niestanowiące przedmiotu Transakcji. Główny budynek Inwestycji (budynek hali magazynowej) znajduje się na wszystkich działkach Gruntu I.

W związku z realizacją Inwestycji Zbywca ponosi wydatki opodatkowane VAT (wydatki na wynagrodzenie generalnego wykonawcy, wydatki na wynagrodzenie podmiotu zarządzającego realizacją inwestycji oraz inne wymagane wydatki), w stosunku do których przysługuje mu prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Zainteresowani wskazują, iż na moment Transakcji (pojęcie zdefiniowane w dalszej części wniosku) na Gruncie znajdować się będzie zrealizowana Inwestycja, o której mowa powyżej. Grunt wraz z efektami realizacji Inwestycji, to jest w szczególności wybudowanymi Budynkami i Budowlami, łącznie będzie stanowił Nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”).

Nabycie i użytkowanie Gruntu przez Zbywcę

Zbywca nabył prawo do nabycia działek wchodzących w skład Gruntu na podstawie następujących czynności:

- Zawarcie w dniu 1 października 2021 r. umowy (Rep. …) nabycia praw oraz przejęcia obowiązków pomiędzy Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (jako cesjonariuszem) a Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Z”; jako cedentem) w zakresie praw i obowiązków Z jako kupującego z umowy przedwstępnej sprzedaży z 6 sierpnia 2020 r. (Rep. …, następnie aneksowana) niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr (…) oraz umowy z 1 października 2021 r. (Rep. …) dotyczącej nabycia praw oraz przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży z 16 października 2020 r. (Rep. …, następnie aneksowana) niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr (…) oraz zawartej pomiędzy Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (jako cesjonariuszem) a Z (jako cedentem) w zakresie praw i obowiązków Z jako kupującego z przedwstępnej umowy sprzedaży działek (…) (wyżej wymienione umowy przedwstępne i umowy cesji zwane są dalej odpowiednio łącznie „Umowami Przedwstępnymi” oraz „Umowami Cesji”),

- Zawarcie w dniu 1 października 2021 r. umowy sprzedaży praw i obowiązków (Rep. …) niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr (…) oraz niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr (…) (dalej łącznie: „Umowa Sprzedaży”).

Zainteresowani wskazują ponadto, że nabycie praw oraz obowiązków (jako kupującego) z Umów Przedwstępnych przez Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa od Z w ramach Umów Cesji nastąpiło za wynagrodzeniem, powiększonym o należny podatek VAT według stawki 23%. Również samo nabycie prawa do działek na podstawie przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, w związku z zawarciem tej umowy ze sprzedającym, będącym osobą fizyczną posiadającą status podatnika VAT, podlegało opodatkowaniu 23% VAT.

Na nabytym Gruncie Zbywca zrealizował Inwestycję polegającej na budowie centrum logistycznego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową. Zbywca miał prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z wydatkami na budowę wspomnianej infrastruktury i korzystał z niego w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Pozwolenia na użytkowanie dotyczące inwestycji zostały wydane w 2022 r.

Oddanie Nieruchomości w najem

W dniu 30 kwietnia 2021 r. Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zawarła umowę najmu z R Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako najemcą), której przedmiotem było oddanie w najem pomieszczeń magazynowych i pomieszczeń biurowych, jak również 60 miejsc parkingowych oraz plac załadunkowy (dalej jako: „Umowa Najmu 1”). Następnie Umowa Najmu 1 była aneksowana w dniach 23 lipca 2021 r. oraz 17 stycznia 2022 r..

Dnia 23 lipca 2021 r. Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zawarła ponadto kolejną umowę najmu z R Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako najemcą) dotyczącą oddania w najem pomieszczeń magazynowych i pomieszczeń biurowych, jak również 77 miejsc parkingowych oraz placu załadunkowego (dalej jako: „Umowa Najmu 2”). Na mocy oświadczenia z 30 września 2021 r. R Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wyraziła zgodę na przeniesienie ogół praw i obowiązków Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako wynajmującego) wynikających z Umowy Najmu 1 oraz Umowy Najmu 2 na Zbywcę. Umowa cesji została zawarta w dniu 15 października 2021 r. Następnie, 3 lutego 2022 r. prawa i obowiązki najemcy z Umowa Najmu 2 zostały przeniesione na R2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a Umowa Najmu 2 była kolejno aneksowana w dniach 3 lutego 2022 r. oraz 18 lipca 2022 r.

Umowa Najmu 1 oraz Umowa Najmu 2 zwane są dalej łącznie „Umowami Najmu”.

Przedmioty Umów Najmu zostały przekazane najemcom na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych w pierwszej połowie 2022 r.

Ponadto w dniu 1 października 2021 r. Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa oraz Z zawarły umowę dzierżawy fragmentu działki (…) dotyczącą ulokowania na tej działce baneru reklamowego (dalej: „Umowa Dzierżawy”).

Przedmiot Transakcji

Nabywca zamierza dokonać zakupu od Zbywcy Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). Przeniesienie własności Nieruchomości przez Zbywcę na Nabywcę nastąpi przed upływem 2 lat zarówno od uzyskania pozwoleń na użytkowanie zrealizowanej Inwestycji, jak i od przekazania tej Nieruchomości jako przedmiotu Umów Najmu (na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych).

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione:

- prawo własności Gruntu oraz Budynków i Budowli; w związku z tym, z mocy prawa Nabywca wstąpi również w prawa i obowiązki wynajmującego z Umów Najmu (jeżeli nie nastąpi to z mocy prawa, nastąpi przeniesienie praw i obowiązków z Umów Najmu na podstawie umowy),

- rzeczy ruchome niezbędne do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (znajdujące się w budynkach, system monitoringu …),

- majątkowe prawa autorskie, w tym w szczególności dotyczące projektów architektonicznego i budowlanego, praw do fotografii oraz materiałów marketingowych i dotyczących wynajmu,

- prawa wynikające z zabezpieczenia Umów Najmu,

- prawa wynikające z gwarancji na roboty budowlane i gwarancji dostawców wyposażenia i urządzeń oraz prawa wynikające z zabezpieczeń (w tym gwarancji jakości robót budowlanych oraz zabezpieczenia gwarancji jakości robót budowlanych) (dalej: „Gwarancje Budowlane”),

- dokumentacja dotycząca Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji Zbywca zobowiązał się do uzyskania dla budynku hali magazynowo-produkcyjnej zrealizowanego w ramach Inwestycji certyfikatu W.

Zainteresowani wskazują, iż Transakcja zostanie przeprowadzona poprzez zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości między Zbywcą i Nabywcą.

Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą w związku z Transakcją:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego (w tym na nabycie Nieruchomości);

- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

- umowy o zarządzanie aktywami;

- aktywa pieniężne należące do/przysługujące Zbywcy;

- wierzytelności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

- dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

-prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę z pracownikami, współpracownikami, członkami zarządu (Zbywca nie zatrudnia obecnie i nie będzie zatrudniał na dzień Transakcji pracowników);

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;

- prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia oraz ochrony Nieruchomości zawartych przez Zbywcę;

- należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, jeżeli jakiekolwiek wystąpią);

- nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy;

- tajemnice handlowe Zbywcy.

W zakresie praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością oraz na dostawy usług i mediów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, tj. wody, elektryczności, wywozu odpadów, przed dokonaniem Transakcji Zbywca wypowie te umowy, a Nabywca – po zamknięciu Transakcji – zawrze nowe umowy na dostawy usług i mediów, przy czym nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze takie umowy z tymi samymi podmiotami.

Zgodnie z postanowieniami Stron, wszelkie pozostałe umowy zawarte przez Zbywcę związane z Nieruchomością i niebędące przedmiotem transferu na Nabywcę w ramach Transakcji zostaną rozwiązane przed zamknięciem Transakcji lub nie będą przeniesione na Nabywcę.

W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji nie ma przymiotu oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy.

Zainteresowani z ostrożności procesowej zamierzają złożyć przed dniem Transakcji w stosunku do dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT (lub zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym), rezygnując tym samym ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do dostawy tej Nieruchomości. Strony nie wykluczają jego ponownego złożenia bezpośrednio przed dniem Transakcji.

Ponadto, z podobnych względów, tj. z ostrożności procesowej, Zbywca może wystąpić o zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej albo innych właściwych przepisów (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zbywca nie wykorzystuje i nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W okresie od nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca nie dokonywał, i nie dokona do dnia Transakcji, ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowych.

Nabywca, po ewentualnym uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy nieobjęte Transakcją, zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wynajmu, tj. działalności opodatkowanej VAT. Nabywca nie wyklucza zbycia Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w przyszłości. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Jak wskazano wyżej, zawarte umowy dotyczące ubezpieczenia, ochrony, dostawy mediów nie będą przenoszone w ramach Transakcji na Nabywcę, a więc w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowych umów w tym zakresie w związku z Nieruchomością.

Z perspektywy Nabywcy, podjęcie przez niego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Pytania

1.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców polegające na przyjęciu, że w przypadku zbycia Nieruchomości, przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatne zbycie Nieruchomości kwalifikowane jako odpłatna dostawa towarów?

2.Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniom z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a tym samym będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT?

3.Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz do zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikających z tego nabycia na podstawie faktur otrzymanych od Zbywcy?

4.Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 4

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu na gruncie ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że Transakcja będzie w całości podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie z tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), w ocenie Zainteresowanych, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.559.2022.2.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działek gruntu nr (…) (Grunt I), zabudowanych budynkami i budowlami oraz prawo własności działki gruntu nr (…) (Grunt II) ze znajdującymi się na niej elementami podziemnych sieci przesyłowych będących własnością podmiotów trzecich, niestanowiącymi przedmiotu Transakcji. Zainteresowani z ostrożności procesowej zamierzają złożyć przed dniem Transakcji w stosunku do dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT (lub zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym), rezygnując tym samym ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do dostawy tej Nieruchomości. Strony nie wykluczają jego ponownego złożenia bezpośrednio przed dniem Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja  – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.559.2022.2.MS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani ZCP podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. (…) w związku z brakiem spełnienia przesłanek do zastosowania do dostawy Nieruchomości zwolnień na podstawie przepisów o VAT, to jest w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a), dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT. Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, całość Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT. (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t .j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).