Sprzedaż niezbudowanej nieruchomości podlega pod VAT, zatem jest wyłączona z PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: P. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca, Spółka) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający, Zbywca): Pan M. W.

Opis zdarzenia przyszłego

Pan M. W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania), zamieszkały w miejscowości P. (dalej jako: Sprzedający) planuje sprzedaż do P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) z siedzibą w W. (dalej jako Kupujący; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: Zainteresowani) wydzielonej części nieruchomości gruntowej będącej własnością Sprzedającego, położonej w miejscowości P. (dalej jako: Transakcja). Nieruchomość gruntowna, będąca przedmiotem Transakcji, stanowi własność Sprzedającego. C. P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych zawarła ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży z 7 czerwca 2022 r. oraz aneks do przedwstępnej umowy sprzedaży z 3 sierpnia 2022 r. (dalej łącznie jako Umowa Przedwstępna"), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. C. P. Sp. z o.o. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Są Państwo zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym w dalszych punktach opisują Państwo:

i. nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

     ii. charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego,

    iii. historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

    iv. zakres Transakcji.

v. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości Przypusta, gminie Brojce:

  − działki gruntu o obszarze 1,1300 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), o obszarze 1,3607 ha (dalej jako Grunt), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako Księga Wieczysta).

Przedmiot Transakcji stanowa działka gruntu o obszarze około 1,1300 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z Gruntu, i dalej zwana jest „Nieruchomością”. Podział Nieruchomości zostanie dokonany przez Sprzedającego na koszt Kupującego. Zakres pełnomocnictwa zawartego w Umowie Przedwstępnej obejmuje również dokonanie podziału przez Kupującego.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawniona jest działka gruntu oznaczona numerem (…) (z której zostanie wydzielona działka gruntu o obszarze około 1,1300 ha), o powierzchni 1,3607 ha, a jako sposób korzystania wpisano: „Grunty rolne zabudowane".

Dział I-Sp Księgi Wieczystej nie zawiera wpisów.

W dziale II Księgi Wieczystej jako współwłaściciele Gruntu, w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części każda, wpisani są Sprzedający oraz jego syn, S. W.

Jednakże, w dziale III Księgi Wieczystej widnieją:

  − wzmianka o wszczęciu egzekucji z udziału 1/2 (jednej drugiej) części Gruntu, należącego do Sprzedającego – przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym – w sprawie (…) z wniosku wierzyciela,

  − ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym Gruntu ujawnionym w Księdze Wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, z uwagi na to iż, na podstawie postanowienia o zniesieniu własności Gruntu z 3 września 2015 roku, wydanego przez Sąd Rejonowy, sygn. akt (…) (dalej jako: Prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z 3 września 2015 r.) – Grunt przyznano na wyłączną własność Sprzedającemu,

  − wpis, iż do egzekucji wszczętej z udziału 1/2 (jednej drugiej) części Gruntu, należącego do Sprzedającego, przyłączył się wierzyciel w sprawie jw.

Biorąc pod uwagę powyższe, z Prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z 3 września 2015 r. wynika, że Grunt przyznano na wyłączną własność Sprzedającemu.

Z okazanej promesy wydanej przez Komornika Sądowego przy Sądzie 31 maja 2022 roku wynika, że po dokonanej 10 czerwca 2022 roku wpłacie stosownej kwoty postępowania egzekucyjne (…) i (…) zostały ukończone na skutek zapłaty. Również egzekucja z Gruntu została zakończona, a komornik z urzędu dokona wykreślenia wpisu z działu III Księgi Wieczystej.

Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, częściowo objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Rady Gminy B. z 14 listopada 2018 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu P. w gminie B. (dalej jako: „MPZP”). Zgodnie z obowiązującym MPZP, Nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowy usługowo-produkcyjną (PU). Ani Sprzedający, ani Kupujący nie mieli wpływu na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntu, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, wynikające z tego planu.

Zważywszy na fakt, że Nieruchomość, która ma zostać wydzielona z Gruntu, położona jest na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, w efekcie stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość jest terenem nieuzbrojonym, nieogrodzonym i niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Gruntu bez tytułu prawnego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować zespół budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych (dalej jako: Inwestycja) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawkową stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatku od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatku od towarów i usług,

Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający wykorzystywał Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, do prowadzenia działalności rolniczej na własny użytek.

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości oraz nie planuje w przyszłości zbywania innych nieruchomości.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający, będący ówcześnie w związku małżeńskim, nabył Grunt do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej od swoich rodziców, w drodze umowy darowizny zawartej w 1992 r. W 1996 r. na skutek rozwodu oraz tym samym ustania wspólności majątkowej małżeńskiej, była żona przekazała należące do niej udziały w Gruncie synowi – S. W. Jednakże, jak wskazano powyżej, z Prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z 3 września 2015 r. wynika, że Grunt przyznano na wyłączną własność Sprzedającemu.

Zważywszy na fakt, że nabycie rzeczy lub praw majątkowych w ramach umowy darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. i pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w efekcie, nabycie Gruntu przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatku od towarów i usług.

Ze względu na atrakcyjne położenie Gruntu (w niedalekiej odległości od zjazdu z autostrady A1), Sprzedający postanowił przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego. Sprzedający nie stosował żadnych form ogłoszeń ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Gruntu. Kupujący samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającym.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

  − zostaną uzyskane zaświadczenia, wydane przez urząd skarbowy w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

  − zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznany za satysfakcjonujący;

  − zostanie dokonany podział Gruntu, poprzez wydzielenie Nieruchomości wraz z prawomocną decyzją zatwierdzającą podział Gruntu;

  − zostaną uzyskane przez Kupującego ustalenia, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

  − zostanie potwierdzone przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

  − zostanie potwierdzone, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

  − zostanie zawarta przez Kupującego umowa najmu dotycząca budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na Nieruchomości;

  − zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja potwierdzająca, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

  − zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, dotycząca Nieruchomości, zezwalająca na realizację między innymi na niej Inwestycji, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

  − zostanie przedłożona przez Sprzedającego, na wezwanie Kupującego, poświadczona notarialnie kopia dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

  − zostaną co najmniej dwukrotnie podpisane lub przekazane Kupującemu przez Sprzedającego – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 1 do aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, zgodnie z załącznikiem nr 2 oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającego w ramach procedury zwanej „Know your customer” lub „KYC”;

  − zostanie uzyskana przez Kupującego zgoda Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

  − wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział Gruntu, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie Nieruchomość, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej Księdze Wieczystej;

  − uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

  − uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

  − uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

  − uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Gruntu oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego Inwestycję;

  − uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Gruntu: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowymi Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

  − zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

  − uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

  − przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami, a szczególnie z wydzieleniem Nieruchomości, określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego.

Ponadto, Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), tj. do:

− składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Gruntem na cele budowlane,

− składania i cofania wniosków,

− uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy,

− prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację Inwestycji

− uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Gruntu.

Zgodnie z Państwa zamierzeniami, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

− odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków C. P. Sp. z o.o. wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości,

− odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający przed dniem podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego, jak i po stronie Sprzedającego.

Wskazali Państwo na art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Wyjaśnili Państwo, że nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m. in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy. W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne z wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług zwolnień (w szczególności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego, jak i po stronie Sprzedającego.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  − umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  − umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) niezabudowaną działkę nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-2.4012.521.2022.2.MC w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

− zbycie Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

− zbycie Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ww. ustawy,

− Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, dlatego że jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. a) tego przepisu.

W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na Kupującym nie będzie więc ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Taki obowiązek nie wystąpi także po stronie Sprzedającego, niezależnie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub jego brakiem.

Obowiązek ten ciąży bowiem (o ile wystąpi) na Kupującym. Sprzedający nie jest – zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0114-KDIP4-2.4012.521.2022.2.MC.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.