Gdy omawiana transakcja podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to znajdzie do niej zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 8 czerwca 2022 r. (wpływ 8 czerwca 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 25 lipca 2022 r. (wpływ 25 lipca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:  B. Sp. z o.o. (Kupujący) NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: F. Sp. z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Obecnie działalność Kupującego polega, m.in. na nabywaniu nieruchomości komercyjnych w celu ich późniejszego wynajmu.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”; dalej łącznie z Kupującym: „Strony” lub „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający prowadzi działalność polegającą m.in. na wznoszeniu budynków i ich komercjalizacji w celu późniejszej sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (…) oraz (…) w S. (dalej: „Nieruchomość”).

W skład Nieruchomości wchodzą:

i. prawo własności nieruchomości gruntowej, składającej się z:

ii. działki ewidencyjnej o numerze (…) (dalej: Działka A), w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), o powierzchni 4595 m² (dalej: „Grunt 1”);

iii. działek ewidencyjnych o numerach (…) (dalej: Działka B) i (…) (dalej: Działka C) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), objętych księgą wieczystą o numerze (…), o łącznej powierzchni 2147 m² (dalej: „Grunt 2”);

iv. działki ewidencyjnej o numerze (…) (dalej: Działka D) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…), o powierzchni 1944 m² (dalej: „Grunt 3”)

             v. – dalej łącznie: „Grunt”;

vi. budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 2665 m położony na Gruncie 1 (dalej: „Budynek 1”);

vii. budynek stanowiący zbiornik na wodę deszczową (silos) o powierzchni zabudowy 16 m² położony na Gruncie 1 (dalej: „Budynek 2”);

    viii. budynek biurowy o powierzchni zabudowy 262 m² położony na Gruncie 2 (dalej: „Budynek 3”)

ix. – dalej łącznie: „Budynki”;

             x. infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca funkcjonowaniu Budynków, stanowiąca budowle lub ich części i urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, stanowiąca własność Sprzedającego, na którą składają się między innymi:

   a) utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt,

   b) oświetlenie parkingowe,

   c) instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne,

   d) instalacja elektryczna

        – dalej łącznie: „Budowle”.

Strony planują zawarcie przedwstępnej, a następnie przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa własności Gruntu, Budynków i Budowli (dalej: „Transakcja”).

Zbywana Nieruchomość nie jest jedynym składnikiem majątku Sprzedającego. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający posiada m.in. niezabudowane działki w sąsiedztwie Nieruchomości, które nie będą przedmiotem Transakcji.

Zainteresowani pragną zaznaczyć, że w przeszłości Sprzedający rozważał różne scenariusze dotyczące Nieruchomości i w związku z tym przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego ulegał zmianie. Podmiot z grupy kapitałowej Sprzedającego, będący jego pośrednim udziałowcem rozważał przeprowadzenie oferty publicznej akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych. Sprzedający rozważał też posiadanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych poprzez czerpanie pożytków z najmu. Ostatecznie Sprzedający zdecydował się na sprzedaż Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu 1 oraz Gruntu 2 – 21 maja 2008 r., a Gruntu 3 – 1 kwietnia 2008 r. w drodze umowy sprzedaży. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntów. Budynki oraz Budowle nie znajdowały się na Gruntach w momencie ich nabycia przez Sprzedającego.

Sprzedający wybudował Budynki oraz Budowle służące jego funkcjonowaniu. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich budową, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budynki oraz Budowle służące funkcjonowaniu Budynków zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z 24 sierpnia 2012 r. Na moment złożenia tego wniosku doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku 1 i Budynku 2 (15 lutego 2016 r. 100% powierzchni w Budynku 1 zostało oddanych do użytkowania najemcom). Od pierwszego zasiedlenia Budynku 1 i Budynku 2 minęły dwa lata.

W odniesieniu do Budynku 3, 22% powierzchni w Budynku 3 zostało oddanych do użytkowania najemcom. Pozostałe powierzchnie w Budynku 3 nigdy nie były oddane do użytkowania najemcom ani użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby własne. W związku z tym na moment złożenia wniosku doszło do pierwszego zasiedlenia tylko części Budynku 3 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do Budowli, ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie oddania do użytkowania Budynków na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z 24 sierpnia 2011 r. W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia Budynku 1, Budynku 2 i Budowli minęły dwa lata.

W odniesieniu do części Budynku 3, stanowiącej 22% powierzchni i oddanej do użytkowania najemcom, od jej pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata. Natomiast w odniesieniu do części Budynku 3, stanowiącej 88% powierzchni i nigdy nie oddanej do użytkowania najemcom, do jej pierwszego zasiedlenia dojdzie w ramach Transakcji.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednakże wydatki poniesione na ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.

Wszystkie Budowle w momencie przeprowadzenia Transakcji na rzecz Kupującego stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – są trwale z nią związane.

Strony planują dokonać Transakcji przed 31 sierpnia 2022 r., ale podkreślają jednak, że jest to jedynie orientacyjna data i niewykluczone jest dokonanie Transakcji w późniejszym terminie. Strony planują, iż w celu zabezpieczenia należytego wykonania warunków umowy, cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego w momencie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości na tzw. rachunek escrow (tj. rachunek zastrzeżony, prowadzony przez bank na potrzeby dokonywania rozliczeń pomiędzy Stronami) i przekazana Sprzedającemu po spełnieniu wszystkich warunków wynikających zasadniczo z przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Możliwe również, iż w momencie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedającemu zadatek. Jednakże na moment złożenia tego wniosku warunki dotyczące zapłaty ceny są przedmiotem negocjacji między Stronami.

Działalność Kupującego w oparciu o Nieruchomość będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze obecny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego oraz planowaną działalność Kupującego w oparciu o Nieruchomość warto zauważyć, iż działalność Sprzedającego różni się od działalności Kupującego. Działalność Sprzedającego to, jak wspomniano (z zastrzeżeniem powyżej), realizacja projektów deweloperskich, na które składa się budowa budynków handlowo-usługowych, komercjalizacja tych budynków (tj. zawarcie umów najmu) w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a następnie sprzedaż (typowa działalność deweloperska). Natomiast działalnością Kupującego będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi (działalność inwestycyjna). Przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Sprzedającego, natomiast formalnej kontynuacji podlegać będzie część działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że działalność Sprzedającego w zakresie najmu jest działalnością tymczasową, mającą na celu jedynie uatrakcyjnienie Nieruchomości z perspektywy potencjalnego kupującego (w tym Kupującego) – co jest standardowym podejściem na rynku nieruchomości, mającym na celu maksymalizację zysków związanych ze sprzedażą (już skomercjalizowanej – tj. wynajętej) nieruchomości.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umów finansowania, umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, umowy o obsługę techniczną oraz umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

Zakres Transakcji spowoduje, iż nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie na Kupującego innych niż Nieruchomości składników majątkowych Sprzedającego, w tym jakichkolwiek umów,

należności i zobowiązań Sprzedającego.

Prawa i/lub obowiązki wynikające z zawartych umów najmu zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego) w ramach Transakcji.

W skład przedmiotu Transakcji wejdą w szczególności następujące składniki majątkowe, prawa i obowiązki obejmujące Nieruchomość:

   − prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli (w tym urządzeń budowlanych), stanowiących odrębne przedmioty własności,

   − prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (także w zakresie w jakim nie przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego),

   − prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów stanowiących zabezpieczenie umów najmu, w szczególności z gwarancji bankowych oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, 

   − pieniężne zabezpieczenia umów najmu,

   − autorskie prawa majątkowe i prawo wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do opracowań projektów w związku z inwestycją, w szczególności na podstawie umowy z architektem wraz z wszelkimi przenoszalnymi zgodami i upoważnieniami w zakresie praw osobistych lub zależnych, jak również przenoszalne zgody na dokonywanie zmian przedmiotowych projektów w zakresie nabytym przez Sprzedającego w szczególności zgodnie z umową z architektem oraz w zakresie, w jakim podlegają one przeniesieniu, jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Sprzedającego,

   − prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji jakości udzielonej przez generalnego wykonawcę (w zakresie w jakim do czasu przeniesienia nie wygasły) oraz zabezpieczenia gwarancji jakości generalnego wykonawcy (pieniężne oraz w formie gwarancji bankowej) w zakresie, w jakim do czasu przeniesienia nie wygasły lub nie zostały one wykorzystane w celu usunięcia usterek generalnego wykonawcy lub wad,

   − dokumentacja obejmująca w szczególności projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynku lub Budowli, dokumentacja powykonawcza Budynku (w tym inwentaryzacja geodezyjna) oraz dokumentacja techniczna i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci,

   − ruchomości znajdujące się w Budynku i niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem,

   − prawa do domeny internetowej związanej z Nieruchomością.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych niż wymienione wyżej, składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Kupującego:

   − prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością,

   − prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania,

   − prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do

   − Sprzedającego, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców lub wykonawców, związanych z Nieruchomością,

   − prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, ochrony pożarowej,

   − monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, itp.,

   − prawa i obowiązki wynikające z niektórych umów w zakresie dostawy mediów do

   − nieruchomości (planowane jest, iż umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a Kupujący będzie zawierał nowe umowy dotyczące dostawy mediów – przy czym w praktyce może okazać się, niektóre z powyższych umów zostaną przeniesienie na Kupującego ze względu na trudności natury operacyjnej, czy też organizacyjnej),

   − księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)

   − związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji bezpośrednio dotyczącej Nieruchomości,

   − zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zobowiązań związanych z umowami najmu,

   − wierzytelności,

   − firmy Sprzedającego,

   − prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego,

   − znak towarowy Sprzedającego,

   − inwestycje Sprzedającego w obce środki trwałe.

Planowane jest, iż w okresie przejściowym trwającym ok. 6-12 miesięcy, zanim na terenie Nieruchomości zostaną zamontowane nowe oznaczenia/znaki graficzne Kupującego, Zainteresowani zawrą umowę licencyjną upoważniającą Kupującego do używania znaku towarowego Sprzedającego. Rozwiązanie to ma charakter tymczasowy, ponieważ niemożliwa byłaby zmiana wszystkich elementów marki Sprzedającego na markę Kupującego w momencie dokonania Transakcji. W związku z tym, Strony uzgodniły w tym celu okres przejściowy, który pozwoli Kupującemu na dokonanie tzw. rebrandingu Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego Kupujący nie zostanie stroną żadnych umów z pracownikami zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że Sprzedający jest spółką celową i prowadzi działalność gospodarczą tylko w oparciu o Nieruchomość oraz niezabudowane działki znajdujące się w sąsiedztwie Nieruchomości, o których jest mowa powyżej.

W piśmie uzupełniającym z 25 lipca 2022 r. doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego wniosku i wskazali, że:

 1. Na Działce:

   i. B – znajduje się budynek biurowy o powierzchni zabudowy 262 m2 (oznaczony we Wniosku jako Budynek 3) oraz Budowle, na które składają się: utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt, oświetlenie parkingowe, instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne, instalacja elektryczna;

  ii. C – znajdują się Budowle, na które składają się: utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt, oświetlenie parkingowe, instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne, instalacja elektryczna. Działka C nie jest zabudowana budynkiem.

 2. Na Działce D znajdują Budowle, na które składają się: utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt, oświetlenie parkingowe, instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne, instalacja elektryczna. Działka D nie jest zabudowana budynkiem.

 3. Symbol PKOB budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy 2665 m² (Budynek 1) w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. to 1230 (Budynki handlowo - usługowe).

Symbol PKOB budynku stanowiącego zbiornik na wodę deszczową (silos) o powierzchni zabudowy 16 m² (Budynek 2) to 1252 (Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe).

Symbol PKOB budynku biurowego o powierzchni zabudowy 262 m² (Budynek 3) to 1220 (Budynki biurowe).

 4. Wszystkie wskazane we wniosku obiekty budowlane (określone we wniosku jako Budowle), na które składają się:

− utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt;

− oświetlenie parkingowe;

− instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne;

− instalacja elektryczna

– są budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.

 5. Symbole PKOB wskazanych we wniosku Budowli są następujące:

i. utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt – symbol PKOB to 2112 (Ulice i drogi pozostałe);

ii. oświetlenie parkingowe – symbol PKOB to 2112 (Ulice i drogi pozostałe);

iii. instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne – symbol PKOB to 2223 (Rurociągi sieci kanalizacyjnej rozdzielczej);

iv. instalacja elektryczna – symbol PKOB to 2224 (Linie elektroenergetyczne i telekomunikacyjne rozdzielcze).

 6. Przedmiot Transakcji na moment jej dokonania nie będzie stanowił niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego określone zadania gospodarcze w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym np. należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. 

Przedmiotem Transakcji będą wyłącznie standardowe elementy typowe dla transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które zgodnie z Objaśnieniami nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

   i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości,

ii. umowa o zarządzanie nieruchomością,

iii. umowa zarządzania aktywami,

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem

– nie będzie przedmiotem Transakcji.

 7. Na moment dokonania sprzedaży przedmiot Transakcji nie będzie wystarczający do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych. Przedmiot Transakcji będzie wymagał udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot Transakcji nie będzie zawierał wymaganego zaplecza zarządczego, administracyjnego oraz logistycznego, umożliwiającego prowadzenie działalności gospodarczej tylko w oparciu o przenoszone w ramach Transakcji aktywa.

 8. Na moment dokonania sprzedaży, w zespole składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji, po wyłączeniu wskazanych w opisie sprawy elementów, nie zostaną zachowane funkcjonalne związki pomiędzy jego poszczególnymi składnikami, w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas.

Przenoszone w ramach Transakcji aktywa nie będą posiadać zdolności do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Przedmiot planowanej Transakcji nie umożliwi dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego. Dla prowadzenia takiej działalności gospodarczej niezbędne będzie uzupełnienie przedmiotu planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów (takich jak np. umowa o zarządzanie Nieruchomością), czego dokona Kupujący po zawarciu Transakcji.

 9. Przedmiot Transakcji, tj. składniki majątkowe, prawa i obowiązki obejmujące Nieruchomość, w skład której wchodzą Działki A, B, C i D, Budynki oraz Budowle, nie będzie na moment jej dokonania wyodrębniony finansowo oraz funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów odnoszących się do przedmiotu Transakcji od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. Zatem nie można uznać, iż przedmiot planowanej Transakcji będzie wyodrębniony finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki, m.in. wynikające z umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Planowana Transakcja nie obejmie również innych nieruchomości będących własnością Sprzedającego.

Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji będzie zorganizowany zespół elementów, które będą wyodrębnione finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji nie zawiera wymaganego zaplecza zarządczego, administracyjnego oraz logistycznego, umożliwiającego prowadzenie działalności gospodarczej bez angażowania dodatkowych środków i aktywów. Nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo.

10.Przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony finansowo oraz funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

11.Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oraz będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w momencie zawarcia Transakcji.

W przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem dokonania Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z zawarciem Transakcji, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, Budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku gdy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1) opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

2) zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

   − umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   − umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Wskazali Państwo, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w uzasadnieniu do pytań nr 1–2, w Państwa ocenie, dopełnienie przez Strony warunków rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie prowadziło do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w Państwa ocenie, należy uznać, że w przypadku gdy Strony dopełnią warunków rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do Nieruchomości. Co za tym idzie, gdy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww.  ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie należy podkreślić, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość, w skład której wchodzą Grunt, Budynki, Budowle lub ich części.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-3.4012.250.2022.3.WR wynika, że:

   − transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

   − dostawa części Budynku 3 (nie oddanej do użytkowania najemcom) w sytuacji gdy nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą podatku od towarów i usług; taką samą stawką podatku od towarów i usług w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług objęte będzie zbycie prawa własności działki gruntu, na którym znajduje się ww. część Budynku 3,

   − w stosunku do pozostałej części transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług,

   − w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania w części, w której przysługuje zwolnienie – Transakcja będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z Państwa rezygnacją ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie w jakim zwolnienie przysługuje – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.250.2022.3.WR.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.