Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości/prawa wieczystego użytkowania gruntu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 28 czerwca 2022 r. (wpływ 28 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący lub Nabywca)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający lub Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (…) (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (…) (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w ..., zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu:

1)prawo własności nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…) oraz działki o numerze ewidencyjnym (…), położonych w miejscowości (…), powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 1”);

2)prawo własności (z zastrzeżeniem uwag poczynionych w dalszej części wniosku dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych działek w prawo własności) nieruchomości, składającej się z następujących działek:

a)działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w miejscowości (…), powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 2”);

b)działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w miejscowości (…), powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 3”);

3)prawo własności nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), działki o numerze ewidencyjnym (…), działki o numerze ewidencyjnym (…) oraz działki o numerze ewidencyjnym (…), położonych w miejscowości (…), powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 4”).

Na potrzeby wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 będą zwane łącznie „Nieruchomością”.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości (i prawdopodobnie będą znajdowały się na Nieruchomości na datę Transakcji) zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

Znajdujące się na Nieruchomości napowietrzne linie energetyczne mają zgodnie z planem zostać przebudowane - przebudowa ma polegać na usunięciu kolizji linii energetycznych z planowaną Inwestycją (zdefiniowaną w dalszej części wniosku). Planowana data przebudowy linii energetycznych to (…) r. Przed datą Transakcji przebieg linii energetycznych przez działki wchodzące w skład Nieruchomości zaprezentowany w Tabeli 1 może zatem ulec zmianie. Niemniej jednak, po planowanej przebudowie, linie energetyczne wraz ze słupami energetycznymi dalej pozostaną własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny.

Na działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem opisanych wyżej linii energetycznych wraz ze słupami energetycznymi, należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ww. ustawy.

Jednocześnie, na działce o numerze ewidencyjnym (…) oraz na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się (i prawdopodobnie będą znajdować się na Nieruchomości na datę Transakcji) rowy melioracyjne, które zgodnie z planem mają zostać zlikwidowane i przebudowane w (…) kwartale (…) r. Przed datą Transakcji usytuowanie rowów melioracyjnych na poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości może zatem ulec zmianie. Wspomniane rowy melioracyjne nie zostały jednak ani nie zostaną po planowanej przebudowie wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych.

Na datę złożenia wniosku, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że na podstawie obowiązującej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) uchwalonej przez Radę Miejską w (…) uchwała nr (…)z dnia (…)r., działki wchodzące w skład Nieruchomości oznaczone są w planie następującymi symbolami:

1)P - jako tereny lokalizacji obiektów o funkcji produkcyjno-technicznej i usługowej, gdzie powierzchnia sprzedażowa obiektów handlowych nie może przekroczyć 1000 m,

2)KS - jako tereny lokalizacji obiektów i urządzeń obsługi komunikacji samochodowej,

3)TS - jako tereny lokalizacji obiektów i urządzeń baz kontenerowych i transportu samochodowego,

4)IT - jako tereny lokalizacji obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej oraz prowadzenia ciągów uzbrojenia terenu,

5)KD - jako tereny prowadzenia ciągów komunikacji wewnętrznej z częściowym wykorzystaniem istniejących dróg gruntowych, wzdłuż rowów melioracyjnych - szerokość w liniach rozgraniczających 10 m.

Strony wskazują, że przed datą Transakcji może dojść do zmiany opisanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie niezbędnym do realizacji między innymi na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu obiektów produkcyjnych i magazynowo-składowych (dalej: „Inwestycja”). Ewentualna zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie zatem zakładała przeznaczenie Nieruchomości umożliwiające budowę ww. obiektów.

Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Strony wyjaśniają, że na datę złożenia wniosku Sprzedający nie nabył jeszcze Nieruchomości.

W dniu (…) r. Sprzedający zawarł z osobą fizyczną (dalej: „Osoba fizyczna”)

umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna z Osobą fizyczną”), mocą

której Osoba fizyczna i Sprzedający zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej:

„Umowa sprzedaży z Osobą fizyczną”), na podstawie której Osoba fizyczna sprzeda Sprzedającemu Nieruchomość.

Strony wskazują przy tym, że w Umowie przedwstępnej z Osobą fizyczną postanowiono, że

jednym z warunków zawarcia Umowy sprzedaży z Osobą fizyczną jest nabycie przez Osobę

fizyczną od Skarbu Państwa prawa własności Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 znajdujących się obecnie w użytkowaniu wieczystym Osoby fizycznej. Na datę złożenia

wniosku, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie zostało

jeszcze przekształcone przez Osobę fizyczną w prawo własności. Mając na uwadze, że warunki zawarcia Umowy sprzedaży z Osobą fizyczną zostały zastrzeżone na korzyść Sprzedającego, Sprzedający nie wyklucza, że w sytuacji nieziszczenia się tego warunku w ustalonym terminie, tj. w przypadku, gdy Osoba fizyczna nie przekształci prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w prawo własności, Sprzedający odstąpi od tego warunku i nabędzie od osoby fizycznej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. W związku z tym, Strony nie wykluczają, że Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku będzie obejmowała prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 (a nie prawo własności).

Nieruchomość (po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego) będąca przedmiotem Transakcji nie będzie przez Sprzedającego wydzierżawiona ani wynajęta na rzecz podmiotów trzecich, i nie będzie również przedmiotem umowy dożywocia, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość (po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego) nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Sprzedający nabędzie Nieruchomość od Osoby Fizycznej z zamiarem jej dalszej odsprzedaży na rzecz Kupującego.

Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do kupna Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego. Dodatkowo, w ramach Transakcji Sprzedający może także przenieść na Kupującego wszelkie decyzje, pozwolenia (w tym szczególności pozwolenie na budowę), postanowienia, opinie, zgody lub inne dokumenty związane z Nieruchomością i planowaną na Nieruchomości Inwestycją (dalej: „Dokumentacja dotycząca Nieruchomości”), jeśli taka dokumentacja zostanie uzyskana przez Sprzedającego, gdyż to Kupujący (a nie Sprzedający) będzie prowadził na Nieruchomości Inwestycję.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Kupujący nie przejmie również żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Sprzedający nie będzie posiadał po zakupie Nieruchomości od Osoby Fizycznej ani nie będzie posiadał na datę Transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie będzie posiadał po zakupie Nieruchomości od Osoby Fizycznej ani nie będzie posiadał na datę Transakcji odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływałyby należności i z którego byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie będzie prowadził oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie będzie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie będą po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego (i nie będą na moment Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Inne okoliczności Transakcji.

Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Dla porządku Strony wskazują, że przedmiotem wniosku nie jest sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych) dostawy Nieruchomości przez Osobę fizyczną na rzecz Sprzedającego. Sprzedający wystąpił wraz z Osobą fizyczną do właściwych organów z osobnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie. Wniosek dotyczy natomiast wyłącznie planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

W piśmie z 28 czerwca 2022 r., stanowiącym odpowiedź na wezwanie, wskazali Państwo, że na działce o numerze ewidencyjnym (…) oraz na działce o numerze ewidencyjnym (…)wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się (i prawdopodobnie będą znajdować się na Nieruchomości na datę Transakcji) rowy melioracyjne, które zgodnie z planem mają zostać zlikwidowane i przebudowane w (…) kwartale (…) r. Przed datą Transakcji usytuowanie rowów melioracyjnych na poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości może zatem ulec zmianie. Wspomniane rowy melioracyjne nie zostały jednak ani nie zostaną po planowanej przebudowie wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych. W ocenie Stron, wspomniane rowy melioracyjne nie stanowią (i nie będą stanowiły po planowanej przebudowie, która może nastąpić przed datą Transakcji) budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku.

W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie  fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Zbywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość (tj. prawo własności działek oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu; jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży nie zostanie przekształcone w prawo własności).

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.210.2022.4.MPU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

–sprzedaż działek nr (…) stanowiących opisaną we wniosku Nieruchomość, będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

–dostawa ww. działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-3.4012.210. 2022.4.MPU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w  ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.