Skutki podatkowe sprzedaży prawa własności nieruchomości

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w pismach z 16 i 21 czerwca 2022 r. (wpływ: 16 i 21 czerwca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Kupujący)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.S. (Sprzedająca)

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan W.S. (Sprzedający)

4)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan F.S. (Sprzedający)

5)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.Sp.j. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie wsi P.

Transakcja będzie obejmować:

·Nieruchomość 1 składającą się z działki o nr ewid. 1, 2;

·Nieruchomość 2 składającą się z działki o nr ewid. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12

dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie jako: „Działki”).

Sprzedającym przysługują następujące udziały w prawie własności Działek:

-2/4 udziału przysługuje W. i A. S. (dalej: „Małżeństwo S.”) na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej;

-1/4 udziału przysługuje A. spółce jawnej;

-1/4 udziału na moment Transakcji będzie przysługiwać F. S. (obecnie udział ten przysługuje osobie trzeciej, jednak F. S. zamierza nabyć ten udział przed Transakcją).

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.  Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Kupujący planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy z 27 listopada 2019 r. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

·Działki nr ewid. 3, 4 i 5 wchodzą częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej oraz 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr ewid.: 8 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej oraz 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej;

·Działki nr ewid. 6, 7, 1, 9, 10, 11, 2 wchodzą w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynków z dopuszczeniem zabudowy usługowej;

·Działka nr 12 wchodzi częściowo w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 2P/U przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 1ZP przeznaczony na cel zieleni urządzonej.

Małżeństwo S. nabyło przysługujący im udział w Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży w 2000 r., A. sp. jawna nabyła udział w 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży, natomiast F. S. nabędzie przysługujący mu udział przed dokonaniem Transakcji.

Nieruchomość 1 została zaś nabyta na mocy ugody zawartej pomiędzy Sprzedającymi a Gminą 21 września 2021 r.

Pan W. S. prowadził w przeszłości jednoosobową działalność gospodarczą oraz był z tego tytułu czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak działalność ta została zamknięta w 2016 r. a Sprzedający został wyrejestrowany z podatku od towarów i usług. Natomiast Pani A. S. nie prowadziła w przeszłości ani nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Natomiast A. sp. jawna jak i F. S. są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Małżeństwo S. przez szereg lat (co najmniej na przestrzeni 25 lat) inwestowali jednak prywatne środki w zakup nieruchomości o różnym statusie, tj. zabudowanych, niezabudowanych, rolnych.

Głównym celem takich działań ze strony Małżeństwa S. było lokowanie posiadanych prywatnych środków z myślą o zabezpieczeniu przyszłości (posiadanie aktywów „na starość” gdy możliwości zarobkowania będą już ograniczone), jak również chęć wsparcia dzieci  w przyszłości. Małżeństwo S. nie wyklucza jednak wcześniejszej sprzedaży nieruchomości  i udziałów w nieruchomościach nabytych bezpośrednio do swojego majątku, jeżeli nadarzy się ku temu stosowna okazja biznesowa (tj. przykładowo w przypadku atrakcyjnej finansowo wyceny nieruchomości na rynku lub w przypadku pojawienia się atrakcyjnej oferty na ich zakup).

W ostatnich latach Małżeństwo S., boryka się z problemami finansowymi związanymi  z bieżącą obsługą zaciągniętych zobowiązań finansowych w związku z czym podjęło decyzję  o konieczności częściowego wyprzedania posiadanego majątku prywatnego, w tym sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Od 1989 r. Małżeństwo S. prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni ok. 65 ha na terenie gminy S. (48 ha) oraz gminy B. (16,5 ha). W latach 1997-1999 Małżeństwo S. nabyło szereg nieruchomości rolnych położonych w miejscowości P. na poszerzenie tego gospodarstwa rolnego (łącznie 14 ha w miejscowości P.) – w tym udziały w prawie własności Działek. Na przestrzeni lat dla terenu położonego w P., na którym położone jest gospodarstwo rolne uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący zabudowę mieszkaniową i usługową (rok 2008). W następstwie ustalenia miejscowego planu Małżeństwo S. dokonało podziału terenu w P. (obejmującego również udziały w prawie własności Działek) na mniejsze działki pod kątem zabudowy mieszkaniowej.

Następnie na wniosek i w efekcie starań Małżeństwa S. zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na wskazany powyżej MPZP przewidujący zabudowę produkcyjno-magazynowo-usługową, gdyż pojawili się zainteresowani nabyciem terenu  w P., pod warunkiem możliwości realizacji inwestycji usługowo-magazynowej (przed Kupującym inwestycją o zbliżonym charakterze zainteresowany był także inny podmiot).

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Małżeństwo S. posiada inne nieruchomości niż Nieruchomości objęte wnioskiem oraz dokonywali również sprzedaży nieruchomości w przeszłości, w szczególności:

- w 2018 r. Małżeństwo S. zbyło posiadaną w majątku prywatnym nieruchomość rolną,

- w roku 2019 Małżeństwo S. sprzedało Gminie inną znajdującą się w majątku prywatnym zabudowaną nieruchomość (sprzedaż nastąpiła w wyniku wniosku złożonego przez Małżeństwo S. do Gminy o wykup na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia, jeżeli w związku z uchwaleniem MPZP korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe),

- w 2021 r. Małżeństwo S. dokonało zbycia udziałów w nieruchomości położonej w B. na rzecz podmiotu, który zamierzał wybudować w tym miejscu hotel. W związku z przedmiotową transakcją Małżeństwo S. wystąpiło z wnioskiem o interpretację indywidualną prawa podatkowego (wniosek wspólny, złożony wspólnie z podmiotem kupującym), mającą na celu ustalenie zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług/podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną z 29 czerwca 2020 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Małżeństwo S. zbędzie przedmiotową nieruchomość prywatnie – tj. nie działając jako podatnicy podatku od towarów i usług a transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Małżeństwo S. nie wykorzystywało Nieruchomości w działalności gospodarczej wykonywanej przez któregokolwiek z Małżonków lub prowadzonej przez A. sp. jawna.

A. Sp. jawna aktywnie dążyła do sprzedaży udziału w Nieruchomości, w tym zaangażowała podmiot zewnętrzny trudniący się wsparciem w tego typu transakcjach. Małżeństwo S. nie było stroną tego typu umów, niemniej jednak pasywnie skorzystało z możliwości zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, którą to transakcję wspiera podmiot zewnętrzny.

Pierwotnie, 30 grudnia 2019 r. Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, która zakładała iż Sprzedający spełnią szereg warunków w tym m.in. nabędą od Gminy własność Działek nr 1, 2 – przejętych wcześniej przez Gminę na drogi publiczne. Sprzedający warunek ten spełnili i na mocy ugody z 21 września 2021 r. zawartej z Gminą S. przejęli własność przedmiotowych Działek. Ze względu na fakt, iż umowa przedwstępna była kilkakrotnie aneksowana, Sprzedający i Kupujący zdecydowali się  23 grudnia 2021 r. na jej rozwiązanie i zawarcie (tego samego dnia) nowej przedwstępnej umowy sprzedaży, której warunki wskazano we wniosku.

W szczególności, zgodnie z obowiązującą umową przedwstępną sprzedaży zawartą  w grudniu 2021 r., Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego Działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane oraz składania wniosków oraz pozyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji PnB) a także wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielili/udzielą przed dniem Transakcji stosownych pełnomocnictw przedstawicielom kancelarii podatkowej świadczącej usługi na rzecz Kupującego uprawniających w szczególności do:

1)zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomość;

2)przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

3)występowania o uzyskiwanie i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynnosci cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu ppodatkiem od czynnosci cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowych Działek budowlanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek  z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług,  tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Sprzedających niezabudowaną Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-3.4012.69.2022.5.JSU wynika, że sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż  Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje