Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w W., opisanej szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomość).

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i na moment dokonania opisanej Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (na moment podpisywania niniejszego wniosku o interpretację Nabywca złożył już zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT i oczekuje na dokonanie rejestracji Nabywcy jako „podatnika VAT czynnego”). Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania,

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm.).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja). Przed podpisaniem umowy Sprzedaży Strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa przedwstępna). Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w okresie maj-lipiec 2022 r.

2.Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a)prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze 1,9369 ha położonej w W., (dalej: Działka), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą;

b)prawo własności budynku, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Działce. Działka jest i na dzień Transakcji będzie zabudowana budynkiem biurowo-usługowym (dalej: Budynek), a także innymi naniesieniami trwale związanymi z gruntem w postaci budowli, które służą do prawidłowego korzystania z Budynku, w szczególności takie jak:

-oświetlenie ulic i placów;

-ogrodzenie;

-drogi wewnętrzne i parkingi;

-szlaban – wjazd na teren;

-szlaban – wyjazd z terenu;

-szlaban – wjazd na parking;

-szlaban – wyjazd z parkingu;

-węzeł cieplny;

-przyłącze sieci ciepłowniczej;

-przyłącze wodociągowe;

-przyłącze i sieć zewnętrzna kanalizacji;

-przyłącze i sieć zewnętrzna kanalizacji deszczowej;

-zbiornik wód opadowych;

-przyłącze energetyczne (…);

-przyłącze teletechniczne.

Ponadto, Nieruchomość obejmuje parking naziemny, do budowy którego Zbywca był zobowiązany Warunkowymi pozwoleniami na użytkowanie (pozwolenia wymienione poniżej) (dalej: Parking).

(dalej łącznie jako: Budowle).

Dodatkowo na Działce według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: Naniesienia). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Do tych Naniesień zalicza się:

  -części sieci ciepłowniczej wraz z kanalizacją teletechniczną i elementami węzła teletechnicznego,

  -urządzenia linii elektroenergetycznych kablowych średniego napięcia (SN),

  -linie kablowe,

  -stacja (…).

W zakresie powyższych Naniesień zostały również ustanowione odpowiednie służebności. Na podstawie aktu notarialnego z (...) 2016 r. na Nieruchomości ustanowiona została bezterminowa i nieodpłatna służebność przesyłu oraz bezterminowe i nieodpłatne prawo użytkowania obiektów lub pomieszczeń, w których zlokalizowana jest stacja (…) na rzecz Z S.A. z siedzibą w W. Na Nieruchomości aktem notarialnym z (...) 2014 r. ustanowiona została nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz A S.A. z siedzibą w W. na czas dostarczania przez A S.A. ciepła do węzła w budynku biurowym. Na podstawie aktu notarialnego z (...) 2014 r. na Nieruchomości ustanowiona została nieodpłatna służebność przesyłu na czas nieoznaczony na rzecz B Sp. z o.o. z siedzibą w W.

Jednocześnie, w związku z Nieruchomością Zbywca na podstawie decyzji administracyjnych ponosi opłaty za:

 -umieszczenie w pasie drogowym urządzeń infrastruktury technicznej, tj. przyłącza kanalizacji deszczowej (przykanalika) w jezdni, trawniku, ścieżce rowerowej, chodniku, pasie dzielącym, chodniku – na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 30 listopada 2020 r.;

 -umieszczenie w pasie drogowym urządzeń infrastruktury technicznej, tj. przyłącza wodociągowego w trawniku, ścieżce rowerowej, chodniku – na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (…) 2020 r.;

 -umieszczenie w pasie drogowym urządzeń infrastruktury technicznej, tj. przyłącza teletechnicznego do budynku w jezdni, trawniku – na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (…) 2020 r.;

 -umieszczenie urządzeń infrastruktury technicznej - przyłącze kanalizacji sanitarnej w części pasa drogowego (działka o nr ewidencyjnym …) – na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (…) 2021 r.;

 -umieszczenie urządzeń infrastruktury technicznej – przyłącze wodociągowe w części pasa drogowego (działka …) – na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (…)2021 r.;

 -umieszczenie kanalizacji deszczowej wraz ze studnią – w trawniku, zjeździe drogi – na podstawie decyzji Prezydenta Miasta.

Sprzedający nabył prawo własności niezabudowanego gruntu (Działki) od poprzednich właścicieli, tj. osób fizycznych (dalej: Poprzedni Właściciele) na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z (…) 2007 r. Nabycie to zostało opodatkowane PCC według stawki 2% (podatek ten został ostatecznie zwrócony Sprzedającemu z uwagi na zwolnienie z tego podatku w tamtym okresie).

Sprzedający otrzymał decyzję o warunkach zabudowy z (…) 2008 r. wydaną przez Prezydenta Miasta, w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie centrum biurowego – zespół budynków biurowych z funkcją handlowo-usługową, 2-kondygnacyjnymi garażami podziemnymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działkach ewidencyjnych nr (…) i działki ewidencyjnej nr (…).

Sprzedający otrzymał decyzję wydaną(…) 2010 r. przez Prezydenta Miasta zatwierdzającą projekt budowlany i wydającą pozwolenie na budowę (dalej: Pozwolenie na Budowę) dla inwestycji polegającej na budowie Centrum Biurowo Usługowego na działkach o nr ewidencyjnych (…) wraz z wjazdami na działkach o nr ewidencyjnych (…). Pozwolenie na Budowę zostało zmienione decyzjami Prezydenta Miasta z (…) 2013 r., z (…) 2014 r. oraz z (…) 2015 r. Zbywca otrzymał następnie decyzję Prezydenta Miasta z(…) 2021 r. stwierdzającą wygaśnięcie w części (III etap inwestycji) decyzji własnej z (…) 2010 r., zmienionej ww. decyzjami w związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: PINB) dot. legalizacji parkingu naziemnego na dz. nr ew. (…).

Budynek budowany był w dwóch etapach i Sprzedający otrzymał w tym zakresie dwie decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, tj.:

-    decyzję wydaną(…) 2016 r. przez PINB pozwalającą na użytkowanie etapu I Centrum Biurowo Usługowego na działkach o nr ewidencyjnych (…) wraz z wjazdem na działkach nr ew. (…) oraz garażem podziemnym etapu I i II na nieruchomości;

-    decyzję wydaną (…) 2018 r. przez PINB pozwalającą na użytkowanie etapu II (część nadziemna) Centrum Biurowo Usługowego na działce o nr ewidencyjnym (…) z wyłączeniem lokalu usługowego myjni z przyległym pomieszczeniem biurowym o powierzchni 82,34 m² pod warunkiem wykonania wszystkich miejsc parkingowych w terminie do 31 grudnia 2018 r.

Sprzedający otrzymał także decyzję z 20 listopada 2018 r. wydaną przez PINB zmieniającą ostateczną decyzję z (…) 2018 r. w części określającej datę wykonania wszystkich miejsc parkingowych i wyznaczającą termin do wykonania ww. miejsc parkingowych do (…) 2019 r. Zbywca otrzymał następnie decyzję PINB z(…) 2019 r. zmieniającą ww. ostateczną decyzję PINB w części określającej datę wykonania wszystkich miejsc parkingowych i wyznaczającą termin do wykonania ww. miejsc parkingowych do (…) 2020 r. Decyzja ta została następnie zmieniona decyzją PINB z (…) 2020 r. w części określającej datę wykonania wszystkich miejsc parkingowych i wyznaczającą termin do wykonania ww. miejsc parkingowych do (…)2021 r. Sprzedający otrzymał kolejną zmieniającą decyzję PINB z (…)2021 r., która przedłużyła termin wykonania wszystkich miejsc parkingowych do (…) 2022 r. (dalej: Warunkowe pozwolenia na użytkowanie).

Ponadto, Sprzedający otrzymał decyzję PINB z (…) 2019 r. udzielającą pozwolenia na użytkowanie lokalu usługowego myjni z przyległym pomieszczeniem biurowym i zapleczem sanitarno-higienicznym w Centrum Biurowo Usługowym na działce o nr ew. (…).

W dniu (…)2021 r. decyzją PINB stwierdzono wygaśnięcie w części (III etap inwestycji) Pozwolenia na budowę zmienionego decyzjami z (…)2013 r., z(…) 2014 r. i z (…) 2015 r. wydanego dla Zbywcy. Wygaśnięcie w części Pozwolenia na budowę (III etap inwestycji) miało związek z prowadzonym postępowaniem administracyjnym PINB dot. legalizacji parkingu naziemnego (szczegóły dotyczące budowy i legalizacji parkingu naziemnego poniżej).

Budynek został wybudowany przez Sprzedającego w 2016 r. (I etap) i wtedy też został wprowadzony do rejestru środków trwałych. Następnie Budynek był rozbudowywany do 2018 r., będąc jednocześnie systematycznie zasiedlanym przez nowych najemców. Największe wydatki z tytułu ulepszeń (ok. 64% historycznej wartości początkowej Nieruchomości) zostały poniesione przez Sprzedającego w okresie 12.2017- 04.2018, co miało związek z wykonaniem przez niego II etapu Centrum Biurowo Usługowego (wyżej opisano szczegóły wydanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie II etapu inwestycji). Wydatki z tytułu dalszych ulepszeń nieruchomości poniesione w okresie od 05.2018 do dnia złożenia wniosku nie przekroczyły 20% wartości początkowej (historycznej) Nieruchomości. W tym miejscu warto podkreślić, że Zbywca nie planuje przed finalizacją Transakcji dokonywania żadnych istotnych ulepszeń. W konsekwencji, należy przyjąć, że wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły w okresie ostatnich 2 lat 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Ponadto należy wspomnieć o wybudowaniu w okresie 2018-2020 parkingu naziemnego (około 200 miejsc postojowych), którego istnienie zostało potwierdzone protokołem z odbioru robót budowlanych lub obiektu budowlanego z (…) 2020 r. Parking od momentu jego wybudowania jest wykorzystywany zarówno przez Sprzedającego jak i najemców. Wybudowanie miejsc parkingowych było warunkiem wskazanym w Warunkowych pozwoleniach na użytkowanie, zatem Sprzedający dążył do jak najszybszej realizacji tego obowiązku. Wykonanie miejsc parkingowych zgodnie z pierwotnymi założeniami (2-kondygnacyjny garaż podziemny) okazało się niewykonalne, więc Zbywca celem wykonania ciążącego na nim zobowiązania zdecydował się wybudować ww. parking naziemny (Parking). Z uwagi na fakt, że wspomniane działanie zostało uznane przez uprawnione organy za samowolę budowlaną, dnia (…) 2020 r. Zbywca złożył do Powiatowego Inspektora Budowlanego pismo z prośbą o przyspieszenie procesu legalizacyjnego. Następnie (…) 2021 r. złożył wniosek o wszczęcie procedury legalizacyjnej obiektu.

Proces legalizacji Parkingu zakończył się wraz z wydaniem (…) 2022 r. przez PINB pozwolenia na jego użytkowanie. W związku z otrzymaniem niniejszej decyzji, Sprzedający rozpoczął proces pozyskiwania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie etapu II Centrum Biurowo Usługowego, który zastąpi obecnie obowiązujące Warunkowe pozwolenia na użytkowanie. Na dzień składania niniejszego wniosku o interpretację Zbywca nie uzyskał przedmiotowej decyzji.

Co istotne, jak wspomniano powyżej, Nabycie Działki przed Zbywcę nie podlegało opodatkowaniu VAT. Jednakże budowa oraz dokonywanie ulepszeń Budynku i Budowli następowało z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków ponoszonych z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynku i Budowli, i również z tego tytułu odlicza VAT naliczony. W tym miejscu warto podkreślić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługiwało Sprzedającemu również w zakresie wydatków z tytułu wybudowania parkingu naziemnego (Parkingu).

Na dzień składania niniejszego wniosku niemalże cała powierzchnia Budynku przeznaczona do wynajęcia jest objęta umowami najmu. Historycznie pierwsza umowa najmu została zawarta w 2014 r., a wydanie najemcom pierwszych powierzchni Budynku w ramach I etapu nastąpiło w 2016 r. Pozostałe powierzchnie przeznaczone do wynajęcia były stopniowo wydawane najemcom. Powierzchnie Budynku w ramach II etapu wydane zostały najemcom w 2018 r. Budynek (etap I i II) był użytkowany w całości od 2018 r. przez najemców lub przez Zbywcę dla potrzeb własnych.

Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z umowami najmu, przez to że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynku.

Dodatkowo, w przypadku części najemców, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Budynku najemcy wynajmują również miejsca parkingowe w ramach czynszu najmu za powierzchnie Budynku. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy, a które to są niezbędne dla prawidłowego korzystania z Budynku.

3.Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości.

Co do zasady, wynajem powierzchni Budynku stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadzi oddzielnych ksiąg dla Nieruchomości. Wyłącznie dla celów wewnętrznych (rachunkowości zarządczej) Zbywca ma odrębną ewidencję dotyczącą przychodów z najmu i kosztów utrzymania.

Podsumowując, Nieruchomość nie została przez Zbywcę wyodrębniona ani organizacyjnie ani finansowo w ramach swojego przedsiębiorstwa.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością Sprzedającego.

4.Szczegółowy opis Transakcji

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie sprzedaż Nieruchomości (opisanej szczegółowo powyżej) wraz z Parkingiem naziemnym przez Zbywcę na rzecz Kupującego.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

a)prawa autorskie (w tym wszelkie wzory i dokumentacje) związane z pracami projektowymi i umowami o generalne wykonawstwo w zakresie przygotowanym na podstawie projektów budowlanych oraz udzielone w tym zakresie gwarancje (ewentualnie zabezpieczenia);

b)oprócz umów najmu, które zostaną przeniesione na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, także prawa i obowiązki wynikające z nowych umów najmu, nawet jeżeli okres najmu nie rozpocznie się przed datą Transakcji;

c)prawa i obowiązki związane z umowami najmu, wykraczające poza zakres art. 678 Kodeksu cywilnego – w tym wszelkie prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających będących w posiadaniu Zbywcy, których celem jest zabezpieczenie roszczeń Zbywcy wobec najemców związanych z umowami najmu (m.in. gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej, oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, itp.);

d)prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw;

e)depozyty najemców;

f)ruchomości;

g)dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego;

h)należności, roszczenia o ile prawa do nich będą musiały być przekazane Kupującemu zgodnie z ustaleniami stron

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Nieruchomości. Warto podkreślić, że Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowę o sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości a także części bądź całości kwoty VAT.

Sprzedający planuje wypowiedzieć umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów) – poza umową na dostawę energii elektrycznej – przed datą Transakcji. Nowe umowy zostaną już zawarte przez Kupującego. Na tę chwilę intencją Stron jest rozwiązanie dotychczasowych umów przez Sprzedającego z efektem na dzień Transakcji oraz zawiązanie nowych umów przez Kupującego z efektem na dzień następujący po dniu Transakcji, jednak ostateczny moment rozwiązania dotychczasowych umów i nawiązania nowych umów może się przesunąć z przyczyn niezależnych od Stron, w związku z czym zostanie jeszcze potwierdzony przez Strony przed dokonaniem Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości. Nie można wykluczyć, że w celu zapewnienia, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości, dostawy te będą tymczasowo świadczone po Transakcji na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego.

Jak wynika z powyższego, po Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, poza umową na dostawę energii elektrycznej , której przeniesienie na Kupującego jest planowane w ramach Transakcji, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Dodatkowo, nie da się jednoznacznie wykluczyć tego, że Kupujący zdecyduje się jednak przenieść część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) w ramach Transakcji.

Podobnie jak powyżej, z dniem Transakcji, Sprzedający rozwiąże obecnie obowiązującą umowę o zarządzanie Nieruchomością, zaś Nabywca przejmie zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie - przy pomocy własnego personelu lub zewnętrznego podmiotu, z którym zawrze stosowną umowę. Niewykluczone, że po przeprowadzeniu stosownego procesu wyboru zarządcy, Kupujący zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z zewnętrznym podmiotem, przy czym podwykonawcą tego zewnętrznego dostawcy będzie podmiot, który obecnie świadczy usługi na rzecz Zbywcy. Jednakże zakres usług świadczonych jako podwykonawca prawdopodobnie będzie węższy od usług świadczonych obecnie na rzecz Zbywcy.

Dodatkowo, warto podkreślić, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in. patenty, know-how, licencje ani związane z nimi umowy, pożyczki czy kredyty, środki pieniężne (z wyłączeniem depozytów najemców).

W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania niniejszego wniosku). Podobnie nie zostaną na Kupującego przeniesione prawa z umów ubezpieczenia związanych z nieruchomością. Tym samym w myśl art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli prawa, z umów ubezpieczenia nie zostaną przeniesione na nabywcę przedmiotu ubezpieczenia, stosunek ubezpieczenia wygaśnie z chwilą przejścia przedmiotu ubezpieczenia na nabywcę.

Strony z dniem Transakcji dokonają rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia).

Ponadto, Strony planują zawrzeć dwie umowy gwarancji czynszowych (ang. Rental Guarantee Agreements), na podstawie których Zbywca zobowiązuje się do wypłacania na rzecz Nabywcy utraconego dochodu z najmu części powierzchni Nieruchomości i pokrycia wynikających z nich opłat serwisowych.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca na dzień Transakcji posiadać będą status podatnika VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

5.Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji i działalność Sprzedającego

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu komercyjnego będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Ani zaraz po Transakcji, ani w najbliższym czasie po dniu Zamknięcia Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedającego. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej Spółki.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Konsekwentnie, dla Nabywcy nie powstanie zobowiązanie z tytułu zapłaty PCC w związku z planowaną transakcją nabycia Nieruchomości.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.”

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 22 kwietnia 2022 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.85.2022.2.MKA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) oraz prawo własności znajdujących się na gruncie budynków, budowli i urządzeń budowlanych. Przed podpisaniem umowy sprzedaży Strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w okresie maj-lipiec 2022 r. Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak   w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2022 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.85.2022.2.MKA, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) 1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ:

a)planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

b)planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie.

2.Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT, ponieważ:

a)nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

b)mimo, że znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania w stosunku do Nieruchomości (z wyłączeniem Parkingu), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to Nabywca oraz Zbywca na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują z tego zwolnienia z VAT i przed dniem nabycia Nieruchomości złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości,

c)dostawa Parkingu stanowiącego element Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT mając na względzie, że nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ze względu na dostawę niniejszej budowli w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

d)nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (…).”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).