Sprzedający zakupił Nieruchomość 11 marca 2020 r. od K. Sp. z o.o. Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość nie stanowiła dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa i została opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jest Sprzedający, zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości.

Decyzją nr (…) z 10 marca 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie „hali produkcyjno-magazynowej z częściami socjalno-biurowymi, budynkiem wartowni, urządzeniem pompowni i zbiornikiem przeciwpożarowym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu zlokalizowanej w (…)” (dalej: „Pozwolenie na użytkowanie”).

Sprzedający jest stroną określonych umów najmu dotyczących Nieruchomości (jako wynajmujący) (dalej „Umowy najmu”). Nieruchomość jest (i będzie na datę Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe, przy czym podstawową działalnością Sprzedającego było zorganizowanie procesu inwestycyjnego i budowa centrum logistycznego obejmującego obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane, a także znalezienie najemców przedmiotowego centrum logistycznego.

Jednocześnie, przed wydaniem Pozwolenia na użytkowanie nie rozpoczęło się użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W ramach Transakcji, dojdzie do kupna przez Kupującego od Sprzedającego Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Przede wszystkim, na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. 

Sprzedający planuje rozwiązać umowy dotyczące mediów, o ile będzie to możliwe, a Kupujący zawrze nowe umowy w tym zakresie. Jeżeli jednak zawarcie nowych umów przez Kupującego powodowałyby znaczące trudności (np. długa przerwa w dostępie do wody czy elektryczności), które mogłyby spowodować szkodę w aktywie lub jego wartości, to Strony dokonają przeniesienia praw i obowiązków z konkretnych umów dotyczących mediów w ramach Transakcji.

Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie spowoduje skutku, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie wiąże się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Jednocześnie, z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Kupujący wstąpi w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości na miejsce Sprzedającego.

Nie jest planowana likwidacja Sprzedającego bezpośrednio po przeprowadzeniu Transakcji. Jednocześnie, Sprzedający nie może przeprowadzenia likwidacji wykluczyć w przyszłości, zależnie od decyzji biznesowych.

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są – i nie będą na moment Transakcji – ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Niezbędne będzie zawarcie kluczowych dla prowadzenia tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie aktywami, umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji. Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego środków majątkowych, w tym kapitału obrotowego, jak również zasobów ludzkich, szczególnie w postaci usług świadczonych przez zewnętrznych usługodawców.

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status czynnych podatników podatku od towarów i usług, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r. Jednocześnie, kierując się tzw. ostrożnością procesową Sprzedający i Kupujący wskazują, że w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

W rezultacie Transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4) lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, skoro Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinna znaleźć zastosowanie w przypadku planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z związku z dokonaną Transakcją.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111),

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu

    użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu   dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

     - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo

       do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

     - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) sprzeda Kupującemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) nieruchomość zabudowaną w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1-3.4012.103.2022.1.IK, wydanej w trybie  art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, według którego Nieruchomość nie może być uznana za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1-3.4012.263.2022.1.IK wynika natomiast, że do dostawa działek 1, 2, 3, 4, 5 oraz budynków i budowli wraz z urządzeniami technicznymi będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1-3.4012.103.2022.1.IK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

H. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.