Sprzedaż udziału w nieruchomości

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 grudnia 2021 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości.  Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 23 lutego 2022 r. (wpływ 24 lutego 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

C.  Sp. z o.o.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M. K.

Opis zdarzenia przyszłego

Pan M. K. – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W dniu 23 stycznia 2003 r. Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego ½ udziału w prawie własności działki nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…) (dalej jako Działka 1) o obszarze 0,8000 ha, położoną w B., objętej księgą wieczystą KW nr (…).

Zgodnie z treścią księgi wieczystej, powyższa działka stanowi grunty orne. Nieruchomość jest niezabudowana – nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle. Nieruchomość nabyta była wyłącznie jako lokata majątku i nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności. Nieruchomość nie była oddawana osobom trzecim do korzystania na podstawie odpłatnych umów najmu lub dzierżawy. Sprzedający nie wykorzystywał rzeczonej działki do celów rolniczych, nie prowadził działalności rolniczej jako czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług i nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na przedmiotowej działce.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren obejmujący miedzy innymi Działkę 1 oznaczony jest symbolem 187-P.U.UC-03 – co oznacza tereny, których podstawowym przeznaczeniem są m.in. obiekty produkcyjne, składy i magazyny, produkcja o wysokim poziomie technologicznym, parki technologiczne, hurtownie, centra logistyczne i magazynowo dystrybucyjne – w związku z czym nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

W dniu 20 kwietnia 2021 r. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o łącznej powierzchni 0,8000 ha z P. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Umowa Przedwstępna). Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, wszelkie prawa i obowiązki z niej wynikające mogą zostać przeniesione przez P. Sp. z o.o. na podmiot trzeci, a Sprzedający ma być zawiadomiony o dokonaniu cesji. W dniu 29 września 2021 r. P. Sp. z o.o. zawarła umowę cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na I. Sp. z o.o.

W dniu 30 listopada 2021 r. I. Sp. z o.o. zawarła umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z 20 kwietnia 2021 r. z C. Sp. z o.o. (Zainteresowanym będącym stroną postępowania). W drodze umowy cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej przez P. Sp. z o.o. –  C. Sp. z o.o. wstąpi w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z umowy zawartej  20 kwietnia 2021 r., a następnie dokona zakupu nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej, a w konsekwencji, posiada interes prawny w uzyskaniu interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest osobą fizyczną, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, na podstawie wpisu do ewidencji, lecz jej zakres nie pozostaje w żadnym związku z obrotem nieruchomościami.

W przeszłości Sprzedający był współwłaścicielem jednej nieruchomości położonej w B., zabudowanej budynkiem magazynowym (niebędącej przedmiotem wniosku).

Nieruchomość nabyta została w latach 90'tych XX wieku. Nieruchomość wynajmowana była do podmiotu trzeciego na cele magazynowe i biurowe. Ze względu na wynajmowanie nieruchomości podatnik dokonał rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nieruchomość została sprzedana w 2021 r., w ramach czynności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług, ponieważ nie była już dłużej przydatna najemcy do celów prowadzonej działalności, a współwłaściciele nie byli zainteresowani kontynuowaniem najmu na rzecz innych podmiotów. Czynności w zakresie związanym z wynajmem nieruchomości, pomimo swojego ciągłego charakteru, nie wykazywały żadnego poziomu zorganizowania, charakterystycznego dla działalności gospodarczej. W szczególności, poza samą okolicznością posiadania prawa współwłasności nieruchomości, Sprzedający nie zatrudniał pracowników, nie posiadał lokalu ani wyposażenia, jakie byłoby wymagane dla prowadzenia działalności w tym zakresie.

Sprzedający nigdy nie prowadził działalności związanej z obrotem nieruchomościami, działkami, budynkami. Nie podejmował żadnych działań polegających na aktywnym poszukiwaniu nabywcy nieruchomości – nie publikował ogłoszeń, nie składał zleceń pośrednikom nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości została mu zaproponowana przez  P. Sp. z o.o. w ramach prowadzonej przez ten podmiot działalności deweloperskiej.

Warunkiem dokonania zakupu nieruchomości do celów działalności prowadzonej przez Kupującego jest, aby w dacie sprzedaży działka spełniała wszystkie wymagania, jakie są konieczne dla Kupującego.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Umowa przyrzeczona zawarta zostanie po spełnieniu się m.in. następujących warunków (warunki zawarcia umowy sprzedaży):

-przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

-uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

-oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w §2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;

-uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości.

Strony zawarły porozumienie, na podstawie którego Sprzedający udzielił Kupującemu prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także wejścia na teren nieruchomości, celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

Zgodnie z umową, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do czynności podejmowanych w imieniu Sprzedającego, lecz na koszt Kupującego, obejmujących:

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany kwalifikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

-zawarcia w umieniu mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

-uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

-uzyskania map do celów projektowych;

-składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism), księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

-uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

-składania w imieniu mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji, związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Przedmiotem pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających Kupującemu nie jest uatrakcyjnienie działki w celu jej sprzedaży z zyskiem, lecz uzyskanie przez Kupującego pewności, że spełnia ona warunki do uznania ją za zdatną do przeprowadzenia zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, które zostanie później wynajęte najemcom.

Warunki przewidziane w umowie przedwstępnej są warunkami zastrzeżonymi na rzecz Kupującego – co oznacza, że nieruchomość może zostać nabyta, wedle uznania Kupującego, także wtedy, gdy nie ziści się część lub żaden z nich. Kupujący nie jest zobowiązany także do podjęcia wszystkich działań do jakich został upoważniony na podstawie udzielonego pełnomocnictwa – a wyłącznie tych, które uzna za stosowne w celu oceny przydatności nieruchomości dla realizacji zamierzeń inwestycyjnych.

Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości, których sprzedaż planuje.

Zainteresowany, będący stroną niniejszego postępowania jest spółką zainteresowaną przeprowadzeniem inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów przemysłowych na nieruchomościach położonych w B., obejmujących między innymi działkę będącą przedmiotem wniosku.

C. Sp. z o.o. – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działki nabyte przez Kupującego będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych oraz zarządzanie nieruchomością).

W opisanym zdarzeniu przyszłym, wątpliwości Zainteresowanych budzi kwalifikacja planowanej sprzedaży Działki 1 jako dokonywanej w warunkach opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub dokonywanej poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że Sprzedający nabył udział w wysokości ½ prawa własności.

Zaznaczamy, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1 – tj. że Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług – w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z przepisami ustawy z o podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani wskazali, że w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie niepodlegania transakcji podatkowi od towarów i usług, transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na brak spełnienia warunków do zwolnienia, przewidzianego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111),

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,