Temat interpretacji

Czy transakcja sprzedaży opisywanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do którego zapłaty będzie zobowiązany nabywca, a nie Wnioskodawczyni?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 16 września 2020 r. (data wpływu 16 września 2020 r.), uzupełnionym 23 listopada 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 03 listopada 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.539.2020.2.AKA oraz 0111-KDIB2-3.4014.279.2020.3.BD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 23 listopada 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej, stanowiącej środek trwały w prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej. Obiekt był budowany w latach 2006-2007 ze wspólnych środków Wnioskodawczyni i jej męża oraz z kredytu hipotecznego jako współwłasność. Budowę zakończono w 2007 r. W budynku usługowo-mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1264,29 m² znajduje się mieszkanie Wnioskodawczyni i jej męża o powierzchni 64,87 m² niebędące wpisane do środków trwałych firmy, co stanowi 5,13% powierzchni całkowitej.

W styczniu 2007 r. usługowa część obiektu została wpisana do środków trwałych Firmy X i podlega amortyzacji. Budynek został oddany do użytkowania po częściowym odbiorze w lipcu 2007 r. oraz odbiorze całkowitym w kwietniu 2008 r. Do 01 stycznia 2007 r. Wnioskodawczyni nie dokonywała obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od wydatków poniesionych na budowę obiektu, tj. do chwili wprowadzenia wybudowanego obiektu do środków trwałych.

Wnioskodawczyni i jej mąż otrzymali zwrot podatku VAT VZM za materiały budowlane przeznaczone na mieszkanie (udział procentowy w całej nieruchomości) w okresie budowy obiektu, tj. do 31 grudnia 2006 r.

Od 6 lipca 2007 r. w części usługowej obiektu jest prowadzony wynajem pokoi, a od 24 kwietnia 2008 r. wynajem pokoi z usługami gastronomiczno-restauracyjnymi. Obecnie, na wynajem przeznaczonych jest 14 pokoi dwuosobowych i 6 apartamentów (w tym jeden z aneksem kuchennym). W budynku znajduje się także restauracja na 50 osób.

Od dnia wpisania części usługowej obiektu do środków trwałych firmy X (styczeń 2007 r.) do dnia sporządzania wniosku, nie dokonano ulepszeń budynku przekraczających 30% wartości początkowej. W lutym 2008 r. dokonano natomiast wyposażenia kuchni w sprzęt niezbędny do realizacji usług gastronomicznych o wartości 45.743 zł, zaś w maju 2012 r. postawiono wiatę o wartości 8.104,88 zł.

Ponadto, w części usługowej budynku prowadzono prace remontowe takie jak malowanie pokoi, wymiana wykładzin podłogowych, stopniowa wymiana odbiorników TV ze względu na zmianę systemu nadawania z ATV na DTV. Prowadzone prace miały na celu utrzymanie standardu świadczonych usług.

Obecnie Wnioskodawczyni i jej mąż planują dokonanie sprzedaży całej nieruchomości, tj. zarówno części mieszkalnej (niewykorzystywanej do działalności gospodarczej), jak i usługowej (wykorzystywanej do działalności gospodarczej Wnioskodawczyni).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w okresie 2 lat przed dokonaniem sprzedaży nie poniosła i nie poniesie nakładów stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku w części usługowej. Budynek w części mieszkalnej jest przez Wnioskodawczynię wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych (mieszkalnych) Wnioskodawczyni i jej rodziny. Budynek w części mieszkalnej nie był i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

Ponadto Wnioskodawczyni w celu wykazania statusu podmiotu zainteresowanego w uzyskaniu interpretacji w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych wskazała, że opodatkowanie (lub jego brak) transakcji sprzedaży ww. nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest ściśle związane z obowiązkami Wnioskodawczyni w zakresie podatku od towarów i usług. W przypadku potwierdzenia przez Organ, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, będzie to potwierdzało, że transakcja ta będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy transakcja sprzedaży opisywanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do którego zapłaty będzie zobowiązany nabywca, a nie Wnioskodawczyni? (pytanie we wniosku oznaczone nr 2)

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży i zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Oznacza to, że jeżeli stanowisko Wnioskodawczyni (w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1) zostanie uznane za prawidłowe i sprzedaż opisywanej części usługowej nieruchomości podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zaś sprzedaż części mieszkalnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to transakcja sprzedaży całej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a do zapłaty tego podatku będzie zobowiązany nabywca.

Natomiast jeżeli stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie podatku od towarów i usług będzie uznane za nieprawidłowe i konieczne będzie opodatkowanie tej sprzedaży według właściwej stawki podatku od towarów i usług w części, w której była ona wykorzystywana do działalności gospodarczej (94,87% powierzchni), to wówczas czynność cywilnoprawna dotycząca nabycia nieruchomości przez nabywcę od Wnioskodawczyni nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w tej części.

W ocenie Wnioskodawczyni, w przypadku, gdy transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to nie Wnioskodawczyni będzie podmiotem zobowiązanym do jego zapłaty. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Zgodnie z zakresem niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawczyni, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej środek trwały w prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej. W budynku usługowo-mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1264,29 m² znajduje się mieszkanie Wnioskodawczyni i jej męża o powierzchni 64,87 m² nie będące wpisane do środków trwałych firmy, co stanowi 5,13% powierzchni całkowitej. Od 6 lipca 2007 r. w części usługowej obiektu jest prowadzony wynajem pokoi, a od 24 kwietnia 2008 r. wynajem pokoi z usługami gastronomiczno-restauracyjnymi. Obecnie, na wynajem przeznaczonych jest 14 pokoi dwuosobowych i 6 apartamentów (w tym jeden z aneksem kuchennym). W budynku znajduje się także restauracja na 50 osób. Obecnie Wnioskodawczyni wraz z mężem planują dokonanie sprzedaży całej nieruchomości, tj. zarówno części mieszkalnej (niewykorzystywanej do działalności gospodarczej), jak i usługowej (wykorzystywanej do działalności gospodarczej Wnioskodawczyni).

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi fakt czy sprzedaż ww. nieruchomości obciążona zostanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym czy na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawczyni przedstawiając w uzupełnieniu wniosku własne stanowisko ostatecznie stwierdziła, że nie będzie na niej ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Wnioskodawczyni jako strona sprzedająca nie będzie zobowiązana z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności umowy sprzedaży do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.

Tym samym, skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Wnioskodawczyni jest stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, zgodnie z którym nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

W kontekście przedstawionego opisu zdarzenia oraz powołanych przepisów, zgodzić się należy ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, iż w zależności od tego czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu podatkowi podlegać. Właśnie taka zależność występuje między tymi podatkami, a nie taka jak zostało to wskazane w uzupełnieniu opisu zdarzenia. Żeby bowiem rozstrzygać o opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług) Wnioskodawczyni nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to ona zamierza sprzedać nieruchomość, a obowiązek podatkowy co już wyżej wskazano przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Wobec tego, jak słusznie stwierdziła Wnioskodawczyni, z tytułu opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy nie.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej