Temat interpretacji

w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 lutego 2020 r. (data wpływu 19 lutego 2020 r.), uzupełnionym 10 kwietnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 25 marca 2020 r. Znak: 0113-KDIPT2-3.4011.196.2020.2.ST, 0111-KDIB2-2.4014.28.2020.3.PB, 0111-KDIB2-2.4015.18.2020.3.PB, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 10 kwietnia 2020 r. (wpływ pisma).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza wraz z żoną zakupić nieruchomość działkę budowlaną oraz udział w drugiej działce (mającej stanowić drogę wewnętrzną). Pomiędzy Wnioskodawcą, a jego żoną nie została ustanowiona rozdzielność majątkowa. Nabycie nieruchomości nastąpi do majątku wspólnego małżonków. Żona Wnioskodawcy jest bratanicą osoby sprzedającej. Z uwagi na więzy rodzinne, cena sprzedaży będzie niższa aniżeli cena rynkowa nieruchomości i będzie wynosiła 80.000,00 zł. Cena ta jest według szacunków Wnioskodawcy o około 1/3 niższa od wartości rynkowej. W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca ma zamiar wskazać jako podstawę opodatkowania wartość rynkową nieruchomości (która będzie różnić się od ceny sprzedaży) i od tej wartości uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo wskazać należy, iż pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Wnioskodawcę w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem dochodowym od osób fizycznych przedstawiony zostanie w odrębnym rozstrzygnięciu, obejmującym swym zakresem ocenę stanowiska Wnioskodawcy w zakresie ww. podatku.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy prawidłowym będzie wskazanie w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, jako podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wartości rynkowej nieruchomości, która będzie różniła się od ceny przedmiotu sprzedaży? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest wskazanie w umowie sprzedaży nieruchomości wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży, jako wartości od której naliczony zostanie podatek od czynności cywilnoprawnych. W przypadku umów sprzedaży, podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, stanowi zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży. Jednocześnie nie ma przeszkód, aby wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży różniła się od ceny sprzedaży, którą strony mogą ustalić dowolnie, zgodnie z zasadą swobody umów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Natomiast art. 6 ust. 4 ww. ustawy wskazuje, że jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa wyżej, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych rzeczy lub praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy. Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy je nabyć bądź zbyć.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza wraz z żoną zakupić nieruchomość działkę budowlaną oraz udział w drugiej działce (mającej stanowić drogę wewnętrzną). Pomiędzy Wnioskodawcą, a jego żoną nie została ustanowiona rozdzielność majątkowa. Nabycie nieruchomości nastąpi do majątku wspólnego małżonków. Żona Wnioskodawcy jest bratanicą osoby sprzedającej. Z uwagi na więzy rodzinne, cena sprzedaży będzie niższa aniżeli cena rynkowa nieruchomości i będzie wynosiła 80.000,00 zł. Cena ta jest według szacunków Wnioskodawcy o około 1/3 niższa od wartości rynkowej. W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca ma zamiar wskazać jako podstawę opodatkowania wartość rynkową nieruchomości (która będzie różnić się od ceny sprzedaży) i od tej wartości uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży i według jakich zasad tę podstawę się ustala. Tak więc decydujące znaczenie ma zatem rynkowa wartość rzeczy (prawa majątkowego) w chwili zawarcia umowy.

Jeżeli jednak kwota deklarowana jako podstawa opodatkowania nie będzie ceną rynkową przedmiotowej nieruchomości, organ podatkowy ma prawo zwrócić uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość zbywanej nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej. To oznacza, że kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania bez względu na to jak ta cena została ustalona Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli zatem wskazana w akcie notarialnym wartość nieruchomości będzie stanowić wartość rynkową zbywanej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, chociaż będzie wyższa od ceny przedmiotu sprzedaży, to wówczas stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Rację ma więc Wnioskodawca twierdząc, że prawidłowe jest wskazanie w umowie sprzedaży nieruchomości wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży, jako wartości od której naliczony zostanie podatek od czynności cywilnoprawnych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Przedmiotowa interpretacja zgodnie ze złożonym wnioskiem została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Jeżeli natomiast żona Wnioskodawcy jest również zainteresowana uzyskaniem interpretacji indywidualnej, to powinna złożyć odrębny wniosek i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej