Temat interpretacji

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) oraz art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 24 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 13 marca 2020 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.46.2020.2.MK oraz 0111-KDIB2-3.4014.22.2020.3.PM wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 24 marca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. Sp. k. (Kupujący Beta);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Sprzedający),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedający) z siedzibą w W. jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę planowanej Transakcji S, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej: Kupujący Beta) jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny także na datę planowanej Transakcji S, o której mowa poniżej. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Beta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Beta, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Kupujący Beta planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w () wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: Transakcja S).

Sprzedający oraz Kupujący Beta (dalej łącznie: Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 865, ze zm.).

Jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży dotyczącej Transakcji S, ale na podstawie odrębnych umów sprzedaży (objętych jednak jednym aktem notarialnym z Transakcją S):

(i) Sp. z o.o. () spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej Kupujący Delta), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w (), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: Transakcja O), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej);

(ii) Sp. z o.o. () spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej Kupujący Gama), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w (), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: Transakcja ŚW), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej).

W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Delta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Delta na M. Sp. z o.o. sp. k., która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy Kupującego Gama na G. Sp. z o.o. sp. k., obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Gama, która nie została dotychczas ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Zawarcie Transakcji S jest zależne od jednoczesnego zawarcia:

(i) Transakcji O i Transakcji ŚW;

(ii) transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym a Kupującym Beta;

(iii) transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym oraz podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Beta, Kupującym Delta i Kupującym Gama.

Nieruchomość S.

Planowana Transakcja S dotyczyć będzie nieruchomości położonej w (), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym () (dalej: Działka), dla której Sąd Rejonowy w (), prowadzi księgę wieczystą nr ().

Wymieniona wyżej działka gruntu w dalszej części nazywana będzie Gruntem S. Sprzedający jest właścicielem Gruntu S.

Na Gruncie S znajdują się:

1. budynek, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, ze zm.), opisany w dalszej części w oparciu o wypis z rejestru budynków, tj. budynek handlowo-usługowy, posadowiony na Gruncie S, o pow. zabudowy 6.998 m², wybudowany w 1999 r., nr identyfikacyjny w kartotece budynków () (dalej: Budynek S);
2. budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie: Budowle S), które posadowione są na Gruncie S, tj. w szczególności:
   (i) pylon reklamowy;
   (ii) maszty flagowe;
   (iii) drogi i parkingi naziemne;
   (iv) elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;
3. urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie S, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.
   
   

Grunt S oraz posadowione na tym gruncie Budynek S, Budowle S oraz urządzenia budowlane w dalszej części nazywane będą łącznie Nieruchomością S.

Działka wchodząca w skład Gruntu S jest objęta obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowi teren, dla którego ustalenia zostały określone w () dalej: MPZP S). Zgodnie z MPZP S Działka znajduje się na terenie oznaczonym symbolem UP tereny usług publicznych.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji S na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego Beta do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji S na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Sprzedający oraz Kupujący Beta opisują: historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji S oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz szczegółowy zakres planowanej Transakcji S.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji S oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

A. Nabycie przedmiotu Transakcji S.

Na podstawie umowy sprzedaży z 31 marca 2005 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a E. Centrum Handlowe spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający nabył prawo własności Gruntu S oraz posadowionych na Gruncie S Budynku S, Budowli S oraz urządzeń budowlanych, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22% (dalej: Umowa nabycia S).

Sprzedający obniżył kwotę podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku o towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury VAT związanej z nabyciem (w oparciu o Umowę nabycia S) prawa własności Gruntu S oraz posadowionych na Gruncie S Budynku S, Budowli S oraz urządzeń budowlanych.

Po nabyciu Nieruchomości S przez Sprzedającego w oparciu o Umowę nabycia S, na Gruncie S nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

B. Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości S; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako: budynek CH (nie zostały określone osobne wartości początkowe Budynku S jako takiego oraz poszczególnych Budowli S). Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości S, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji S nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako budynek CH, które na datę planowanej Transakcji S byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

C. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji S w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość S nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Udział powierzchni wynajętej i oddanej do użytkowania najemcom w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości S mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu.

Poszczególne Budowle S nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku S, w którym powierzchnie są przeznaczone na wynajem lub dzierżawę, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni w Nieruchomości S).

Zakres Transakcji S.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta:

1. prawa własności Gruntu S wraz z prawem własności Budynku S, Budowli S i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości S, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.);
2. prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
3. w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
4. w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
5. praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6. praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Beta obejmuje:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością S (po nabyciu Nieruchomości S Kupujący Beta będzie zarządzał Nieruchomością S we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S;
3. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości S oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4. prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S;
5. pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością S (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości S) należne za okres przed zawarciem Transakcji S (w tym zakresie por. również uwagi poniżej).

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta, w związku z planowaną Transakcją S Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1-4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość S z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Beta jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości S zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji S.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych), Kupujący Beta wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości S lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości S. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Beta i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji S nie zostaną przeniesione na Kupującego Beta w ramach Transakcji S.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji S, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1. know-how Sprzedającego rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości S znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S;
2. dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji S standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością S zbywaną w ramach planowanej Transakcji S);
3. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Beta w ramach Transakcji S;
4. firma Sprzedającego;
5. znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości S, przy czym Kupujący Beta zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości S z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji S;
6. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem, których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości S), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9. inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji S ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama.
   
   

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest by w ramach Transakcji S nie zostały przeniesione na Kupującego Beta pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością S (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości S) należne za okres przed zawarciem Transakcji S. W związku z przeprowadzeniem Transakcji S może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością S zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji S). W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący Beta szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości S zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości S. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Beta dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata/nadpłata.

Inne zagadnienia związane z Transakcją S.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji S nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji S nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Beta w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości S nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji S na Kupującym Beta będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S.

Kupujący Beta zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości S, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością S, zapewnienia finansowania Nieruchomości S, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Beta umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji S przez Kupującego Beta zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Beta wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości S.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji S Kupujący Beta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości S. Działalność Kupującego Beta w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Kupujący Beta nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości S ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji S zostanie zrealizowane w dwóch etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący Beta zawarli w dniu 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący Beta zobowiązali się do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji S oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji S. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji S/warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji S, szczegółowo opisany we wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący Beta podejmą starania by Transakcja S została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja S może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości S (dostawy Budynku S, Budowli S i ich części) podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek S, Budowle S lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości S podlegać będą na planowaną datę Transakcji S zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący Beta zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji S zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Beta na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S.

Planowana Transakcja S zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Z uzupełnienia wniosku, które wpłynęło do Organu 24 marca 2020 r. wynika m.in., że przedmiotem planowanej Transakcji S, oprócz prawa własności Gruntu S wraz z prawem własności Budynku S, Budowli S i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości S (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego), będą następujące składniki majątkowe:

1. prawo własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
2. w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
3. w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
4. prawa i obowiązki wynikające ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
5. prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

W skład majątku ruchomego niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania Budynku S, który będzie przedmiotem planowanej Transakcji S, wchodzi:

1. Instalacja;
2. Drukarka (jedna sztuka).

Należy wyjaśnić, że na działce o nr ewidencyjnym () posadowione są (i na datę planowanej Transakcji S będą posadowione):

(i) następujące Budowle S:

• pylon reklamowy;
• maszty flagowe;
• drogi;
• parkingi naziemne;
• mury oporowe;
• zagospodarowanie ogródka jednego z najemców;
• sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa);

(ii) następujące urządzenia budowlane:

• ogrodzenie;
• przyłącza.

Wszystkie Budowle S znajdujące się na Nieruchomości S są trwale związane z gruntem. Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że pylon reklamowy, maszty flagowe, drogi, parkingi naziemne, mury oporowe, zagospodarowanie ogródka jednego z najemców, sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa) posadowione na Nieruchomości S są trwale z gruntem związane.

Kupujący Beta będzie wykorzystywał wszystkie składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji S do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku wspólnego, po nabyciu przedmiotu Transakcji S Kupujący Beta będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości S).

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że Kupujący Beta będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług zarówno Grunt S oraz posadowione na tym gruncie Budynek S, Budowle S oraz urządzenia budowlane wchodzące w skład Nieruchomości S, jak i pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji S, które zostały wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku wspólnego, tj.:

1. prawo własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
2. w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
3. w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
4. prawa i obowiązki wynikające ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
5. prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
6. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej. Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że wspomniana dokumentacja również będzie wykorzystywana przez Kupującego Beta do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze aktualny terminarz planowanej Transakcji S, Zainteresowani podejmą starania by Transakcja S została sfinalizowana w drugim kwartale 2020 r. (a więc po dniu 31 marca 2020 r.), przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja S może nastąpić w późniejszym terminie.

Przywołując uzupełnienie opisu zdarzenia Organ w niniejszej interpretacji pominął te jego elementy, które odnoszą się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług; będą one przywołane w rozstrzygnięciu dotyczącym tego podatku (podatku od towarów i usług).

Z uwagi na fakt, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest zgodnie z wolą Zainteresowanych wyłącznie opisana we wniosku Transakcja S, Organ w przedmiotowej interpretacji pominął fragmenty opisu zdarzenia przyszłego odnoszące się do Transakcji O oraz Transakcji ŚW. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, ww. Transakcje stanowią przedmiot odrębnie złożonych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej, w związku z czym opis zdarzenia dotyczący tychże transakcji jak i ocena stanowiska Zainteresowanych w oczekiwanym zakresie dokonana zostanie na gruncie interpretacji odnoszących się bezpośrednio do powyżej wskazanych transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy ).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości S wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący Beta nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości S w ramach planowanej Transakcji S.

Na potwierdzenie własnego stanowiska, Zainteresowani przywołali wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r. sygn. akt II FSK 1737/06 oraz wybrane interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie interpretacja z 17 kwietnia 2020 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.46.2020.3.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,
2. innych praw majątkowych 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający) jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę planowanej Transakcji S. Zainteresowany będący stroną postępowania spółka komandytowa (Kupujący Beta) jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny także na datę planowanej Transakcji S. Kupujący Beta planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w S. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, wskazanymi poniżej (Transakcja S). Planowana Transakcja S dotyczyć będzie nieruchomości położonej w S., składającej się z działki gruntu (Grunt S).

Sprzedający jest właścicielem Gruntu S. Na Gruncie S znajdują się:

• budynek handlowo-usługowy (Budynek S);
• budowle (Budowle S):
  • pylon reklamowy;
  • maszty flagowe;
  • drogi;
  • parkingi naziemne;
  • mury oporowe;
  • zagospodarowanie ogródka jednego z najemców;
  • sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa);
• urządzenia budowlane, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów:
  • ogrodzenie;
  • przyłącza.

Grunt S oraz posadowione na tym gruncie Budynek S, Budowle S oraz urządzenia budowlane w dalszej części nazywane będą łącznie Nieruchomością S.

Wszystkie Budowle S znajdujące się na Nieruchomości S są trwale związane z gruntem. Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że pylon reklamowy, maszty flagowe, drogi, parkingi naziemne, mury oporowe, zagospodarowanie ogródka jednego z najemców, sieci uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć gazowa) posadowione na Nieruchomości S są trwale z gruntem związane.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta:

• prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynku S;
• w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji S powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości S nie będą wydane najemcy (najemcom) jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Beta praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji S;
• w wyniku Transakcji S nastąpi wstąpienie Kupującego Beta w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości S z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
• prawa i obowiązki wynikające ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Beta wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
• prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
• prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją S (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji S).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Beta, w ramach planowanej Transakcji S Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Beta standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość S, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości S, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń), a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

W skład majątku ruchomego niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania Budynku S, który będzie przedmiotem planowanej Transakcji S, wchodzi:

• Instalacja;
• Drukarka (jedna sztuka).

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Beta jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości S (dostawy Budynku S, Budowli S i ich części) podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek S, Budowle S lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości S podlegać będą na planowaną datę Transakcji S zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący Beta zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji S zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Beta na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku S, Budowli S i ich części wchodzących w skład Nieruchomości S.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 17 kwietnia 2020 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.46.2020.3.MK, w której wskazano, że:

• dostawa budynków, budowli oraz przynależnych urządzeń budowlanych znajdujących się na działce nr 286 będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ww. ustawy dostawa prawa własności działki nr 286 związanej z przedmiotowymi budynkami i budowlami powinna zostać opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy tego budynku i budowli, a więc będzie korzystała również ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
• jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa ww. budynku i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką;
• sprzedaż pozostałych składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji S będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23 % na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki, tj. 23%, to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej