Temat interpretacji
Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 08 listopada 2019 r. (data wpływu 08 listopada 2019 r.), uzupełnionym 30 grudnia 2019 r. oraz 21 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości (udziałów w niej) jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 08 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości (udziałów w niej).
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełnił wymogów formalnych, w pismach z 18 grudnia 2019 r. i 07 stycznia 2020 r. wezwano do jego uzupełnienia.
Wniosek uzupełniono 30 grudnia 2019 r i 07 stycznia 2020 r.
We wniosku złożonym przez:
- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: N. (Kupujący);
- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią W. W. (Sprzedająca 1);
- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią M. W. (Sprzedająca 2);
- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią E. M. (Sprzedająca 3)
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Zainteresowany będący stroną postępowania Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, (dalej: Kupujący) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym. Spółka jest częścią grupy N. realizującej przedsięwzięcia deweloperskie głównie mieszkaniowe.
Kupujący wraz z: 1) W.W. (Sprzedająca 1), 2) M.W. (Sprzedająca 2), 3) E.M. (Sprzedająca 3) w dalszej części zwanymi: Sprzedającymi, będącymi współwłaścicielami posiadającymi udział stanowiący 1/3 części prawa własności zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewidencyjny (A) o pow. 569 m2 (dalej: Nieruchomość), zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedające przeniosą na Kupującego prawo własności Nieruchomości za wynagrodzeniem.
Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość wraz z działkami o numerach ew.: (B), (C), (D), (E), (F) oraz (G) w celu realizacji na nich inwestycji mieszkaniowej na sprzedaż, co stanowi przedmiot działalności opodatkowanej grupy N. Przedmiotową Nieruchomość Sprzedające nabyły w ten sposób, że: w 1999 r. odziedziczyły po 1/8 udziału w prawie własności Nieruchomości po zmarłym ojcu, J. P.; w 2015 r. odziedziczyły po 1/24 udziału w prawie własności Nieruchomości po matce, L. P.; w dniu 26 listopada 2015 r. nabyły od K.M. należący do niej udział w prawie własności Nieruchomości wynoszący 1/2 w ten sposób, że każda z nich nabyła po 1/6 udziału w prawie własności Nieruchomości i w ten sposób każda ze Sprzedających stałą się właścicielką 1/3 udziału.
Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług Sprzedające zapłaciły od niej podatek od czynności cywilnoprawnych.
Celem nabycia była chęć wspólnego posiadania całości działki do wyłącznego wykorzystywania jej dla celów rekreacyjnych. Nieruchomość nie była, nie jest, a także do dnia zawarcia planowanej transakcji nie będzie przedmiotem czynności opodatkowanych i nieopodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była nie jest i nie będzie również udostępniana osobom trzecim za wyjątkiem udostępnienia jej Kupującemu na potrzeby przeprowadzenia badań technicznych niezbędnych dla przeprowadzenia transakcji.
Własność udziałów w prawie własności Nieruchomości wchodzi w skład odrębnego majątku każdej ze Sprzedających. Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym domem drewnianym, który był posadowiony na Nieruchomości jeszcze przed nabyciem pierwszych udziałów w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedające w drodze dziedziczenia. Sprzedające nie posiadają wiedzy na temat dokładnej daty wybudowania budynku posadowionego na Nieruchomości. Budynek ten od czasu nabycia pierwszych udziałów w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedające nie był przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a więc również takich, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tego budynku. W pierwotnym założeniu, był to budynek mieszkalny, jednak obecnie (co najmniej od czasu, gdy Sprzedające są jego współwłaścicielkami) jest to budynek o charakterze użytkowym, rekreacyjnym i w takim charakterze jest wykorzystywany.
W dniu 17 grudnia 2018 r. N. sp. z o.o. wiodąca spółka z grupy N. na terenie Polski (dalej: Spółka Wiodąca) oraz Sprzedające podpisały umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której ustaliły, że planowana transakcja zostanie zawarta po spełnieniu określonych w umowie warunków, nie później jednak niż do 31 stycznia 2020 r. Warunki te polegają na okazaniu przez Sprzedające wskazanych w umowie zaświadczeń oraz:
- wydania przez właściwy organ decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ),
- wydania przez właściwy organ decyzji w sprawie pozwolenia na budowę (dalej: decyzja PnB),
- uzyskania spójnej interpretacji podatkowej potwierdzającej prawidłowość przyjętej formy opodatkowania,
- nabycia przez Kupującego nieruchomości, stanowiących działki gruntu nr ew.: (B), (C), (D), (E), (F) oraz (G),
- wydania przez właściwy organ ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku znajdującego się na Nieruchomości (dalej: decyzja PnR)
-oraz innych, wskazanych w umowie przedwstępnej warunków dotyczących potencjalnych obciążeń faktycznych i prawnych nieruchomości.
Przed przystąpieniem do przyrzeczonej transakcji Sprzedające upoważnią/upoważniły Spółkę Wiodącą lub inny podmiot z grupy N. do przeprowadzenia badania stanu prawnego oraz faktycznego Nieruchomości, a także zobowiązały się do udzielenia Spółce Wiodącej lub wskazanym przez nią osobom, pełnomocnictw niezbędnych do uzyskania decyzji WZ, decyzji PnB, decyzji PnR, decyzji środowiskowej lub innych decyzji, zezwoleń, zgód, czy uzgodnień, opinii i innych orzeczeń niezbędnych do zrealizowania procesu budowlanego, w tym występowania do różnych podmiotów dostarczających media oraz przed organami administracji publicznej.
Ponadto Sprzedające zobowiązały się do nieczynienia przeszkód w uzyskiwaniu niezbędnych zgód, decyzji, etc. niezbędnych w procesie rozbiórkowym i budowlanym przed zawarciem umowy przyrzeczonej, przy założeniu, że działania grupy N. będą nakierunkowane wyłącznie na realizację celu realizacji procesu budowlanego.
Umowa przewiduje cesję ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej ze Spółki Wiodącej na rzecz innego podmiotu z grupy N. Sprzedające udzieliły Spółce Wiodącej pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast Spółka Wiodąca zobowiązała się do wpłacenia do depozytu określonych kwot zabezpieczających kwoty umówionej należności za Nieruchomość. W związku z przeniesieniem ogółu praw i obowiązków Spółki Wiodącej wynikających z umowy przedwstępnej na Kupującego, zobowiązanie to ciążyć będzie na Kupującym.
Kwoty te zostaną przekazane Sprzedającym bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży. Sprzedające na dzień zawarcia powyższych umów nie były zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska w formie interpretacji indywidualnej potwierdzającego ich działanie w charakterze podatników podatku od towarów i usług, zamierzają one złożyć zgłoszenia rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, zamierzają wraz z Kupującym złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Sprzedające i Kupujący w dalszej części zwani będą łącznie także Stronami.
Na wniosek podmiotu działającego na zlecenie grupy N. Zarząd Dzielnicy wydał 04 lutego 2019 r. decyzję dla działek (C) i (D) oraz części działek (E) i (B) i 16 lipca 2019 r. decyzję dla działek (F), (A), (G) oraz części działek (B), (E), ustalające warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w części parteru z częściowym podpiwniczeniem, parkingiem nadziemnym i urządzeniami infrastruktury technicznej.
Końcowo wskazać należy, iż pozostała część opisu zdarzenia przyszłego, która została przedstawiona przez Zainteresowanych w treści ww. uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiona została w interpretacji z 31 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.13.2019.6.RK.
W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:
Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć: podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna
ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W uzasadnieniu stanowiska Kupujący wskazuje, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług. Podsumowując, Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie interpretacja indywidualna z 31 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.13.2019.6.RK.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna
ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży obejmie przeniesienie na Kupującego prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej (udziałów w niej).
Przed dniem zawarcia umowy Sprzedające wraz z Kupującym zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości (udziałów w niej) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 31 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.13.2019.6.RK, w której wskazano, że: ,,() planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i w związku z tym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji według stawki podstawowej, tj. 23%.
A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej (udziałów w niej) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług, bo mimo zaistnienia prawa do zwolnienia Strony zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
- z zastosowaniem art. 119a;
- w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
- z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Stanowisko
prawidłowe
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej