W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny, przesłany przez Naczelnika Urzędu Skarbowego (...) za pismem z 17 czerwca 2022 r. Znak: (...), o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 8 sierpnia 2022 r. (wpływ 8 sierpnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka komandytowa

(...);

Opis zdarzenia przyszłego

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) planuje zakup nieruchomości od Y spółka komandytowa (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej (...), składającej się z działek gruntu o numerach (...), obręb (...), o łącznej powierzchni ... ha, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi i zachowają ten status na moment transakcji sprzedaży (dostawy) Nieruchomości.

Zakładając, że tut. Organ potwierdzi, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, transakcja ta będzie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Kupujący rozlicza podatek VAT w okresach miesięcznych.

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość składa się z 3 działek. Zgodnie z wypisem z rejestrów gruntów działka nr (...) oznaczona jest symbolem Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy zaś działki numer (...) oznaczone są symbolem S-Rllla - sady.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 1MW-U - przeznaczonym m.in. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli, przy czym przez działkę numer (...) przebiega napowietrzna linia energetyczna z słupami przesyłowymi. Zarówno linia jak i słupy przesyłowe, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”), nie należą do części składowych Nieruchomości, lecz stanowią własność przedsiębiorstwa energetycznego.

Słupy i linia energetyczna stanowią element obiektu liniowego w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Nieruchomość jest częściowo ogrodzona ogrodzeniem. Fragmenty ogrodzenia są wykonane ze słupków i elementów metalowych oraz siatki ogrodzeniowej a także ze słupków betonowych, prefabrykowanych elementów betonowych oraz siatki ogrodzeniowej.

Ogrodzenie jest przy tym w złym stanie technicznym, miejscami niekompletne (zdewastowane lub skradzione) i nie przedstawia żadnej wartości ekonomicznej dla Kupującego - Kupujący jest bowiem zainteresowany nabyciem Nieruchomości pod realizację Inwestycji, a nie ogrodzenia.

Ogrodzenie terenu zostało wykonane przez poprzednich właścicieli Nieruchomości wiele lat temu (z całą powinnością więcej niż 2 lata temu) i Sprzedający nie dokonywał nakładów na jego ulepszenie.

Na Nieruchomości znajdują się również fragmenty ścian i fundamentów pozostałe po zabudowaniach, które kiedyś znajdowały się na Nieruchomości. Fragmentów tych nie można uznać ani za budynek, ani za budowlę i nie pełnią one żadnej funkcji gospodarczej. Fragmenty te również nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej i przed przystąpieniem do realizacji Inwestycji będą one w całości usunięte.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Historia Nieruchomości

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w dniu ... listopada 2021 r. w drodze umowy kupna. Transakcja ta (dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą VAT.

Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego był dokonywany w związku z prowadzoną przez niego działalnością deweloperską i z zamiarem realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia pn. „Budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażami podziemnymi wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną (...)”.

Z uwagi na to, że działalność deweloperska jest związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT (dostawą lokali mieszkalnych i/lub usługowych opodatkowaną podatkiem VAT), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości i z prawa tego skorzystał.

Sprzedający wystąpił do właściwych organów o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla jego realizacji (dalej: „Decyzja środowiskowa”).

Sprzedający zlecił również pracowni projektowej przygotowanie kompletnego wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla tego przedsięwzięcia.

W związku z powyższym, do dnia sprzedaży nieruchomości na rzecz Sprzedającego może zostać wydana Decyzja środowiskowa oraz innego rodzaju decyzje, uzgodnienia i opinie dotyczące Nieruchomości.

Do momentu sprzedaży (dostawy) Nieruchomości na rzecz Kupującego na Nieruchomości nie będą prowadzone żadne prace budowlane. Do tego czasu Sprzedający nie będzie również ubiegał się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę

Cel zakupu nieruchomości przez Kupującego

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

Realizacja Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Nie można jednak wykluczyć, że jeśli okaże się, że Decyzja środowiskowa i/lub inne decyzje, uzgodnienia i opinie pozyskane przez Sprzedającego mogą być przydatne Kupującemu przy realizacji Inwestycji i ekonomicznie zasadne byłoby ich przeniesienie na Kupującego (gdyż np. może to skrócić czas realizacji Inwestycji), to wówczas Kupujący będzie dążył, w oparciu o osobną transakcję, do ich przeniesienia wraz z wszelkimi prawami, w tym autorskimi prawami majątkowymi, do dokumentacji, na podstawie której zostały one wydane.

W odniesieniu do Decyzji środowiskowej, w umowie przedwstępnej Kupujący zapewnił sobie prawo do żądania od Sprzedającego jej przeniesienia wraz z prawami, w tym autorskimi prawami majątkowymi do dokumentacji, która była podstawą do jej wydania. W przypadku innych decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji, ich ewentualne przeniesienie będzie kwestią do odrębnego uzgodnienia między Sprzedającym i Kupującym.

Cena sprzedaży Nieruchomości uzgodniona przez Sprzedającego i Kupującego nie obejmuje ewentualnego wynagrodzenia należnego Sprzedającemu za przeniesienie takich decyzji, uzgodnień, opinii i dokumentacji na Kupującego.

Przeniesienie takich decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji na Kupującego nie jest również warunkiem sprzedaży Nieruchomości. Także ich przeniesienie nie warunkuje możliwości realizacji Inwestycji przez Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo, że Nieruchomość tj. działki o nr ewidencyjnych: (...) oraz (...) jest to grunt, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona ogrodzeniem. Ogrodzenie to nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Sprzedający nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pytanie

Czy umowa sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o PCC, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski lub wykonywanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano powyżej w uzasadnieniu stanowiska wnioskodawców do pytania nr 1, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia w tym podatku. W konsekwencji, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 24 sierpnia 2022 r. Znak: (...).

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje zakup nieruchomości od Y spółka komandytowa (Zainteresowany niebędący stroną). Sprzedający jest właścicielem nieruchomości, składającej się z działek gruntu o numerach (...), o łącznej powierzchni ... ha. Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 sierpnia 2022 r. Znak: (...) wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Skoro do omawianej transakcji dostawy działek nie znalazło zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).