Temat interpretacji
Darowizna lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 27 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy darowizny lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką. Wysłaliśmy do Pana wezwanie z 7 marca 2022 r., znak : 0111-KDIB2-3.4015.12.2022.1.BD, 0111-KDIB2-3.4014.22.2022.1.BD, na które udzielił Pan odpowiedzi 17 marca 2022 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
7 października 2021 r. aktem notarialnym (Repertorium (…)) – umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – Pana ciocia S. G. (siostra Pana Ojca) nabyła od Gminy Miasta R. cały lokal mieszkalny numer 17 o powierzchni użytkowej lokalu 35,14 m2. Lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju; usytuowany jest na parterze (I kondygnacji) w budynku numer 19 przy ulicy B. Z własnością tego lokalu związany będzie udział wynoszący 3514/183197 części w nieruchomości wspólnej, stanowiącej działkę numer (…) i taki też udział jest we współwłasności części wspólnych budynku wielomieszkaniowego, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Na stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu numer 17, dla którego Sąd Rejonowy VII Wydział Ksiąg Wieczystych założył nową księgę wieczystą numer (…), ustanowiona została hipoteka do kwoty 191.750,00 zł – w celu zabezpieczenia mogącej powstać wierzytelności o zwrot bonifikaty udzielonej przy sprzedaży nieruchomości lokalowej – na rzecz Gminy.
W przyszłości zamierza Pan zawrzeć z ciocią (siostrą Pana Ojca) umowę notarialną darowizny tego lokalu, mocą której Pana ciocia daruje Panu cały wyżej opisany lokal mieszkalny.
Lokal ten obciążony jest hipoteką z tytułu zabezpieczenia bonifikaty. Jako obdarowany zalicza się Pan do kręgu osób bliskich w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, więc nabycie przeze Pana lokalu nie będzie skutkowało obowiązkiem zwrotu bonifikaty.
W odpowiedzi na wezwanie wskazał Pan, że w drodze umowy darowizny, żadne inne prawa oprócz prawa własności przedmiotowego lokalu nie przejdą na Pana jako obdarowanego.
Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.”
W związku z darowizną, obdarowany przejmie na siebie zobowiązanie darczyńcy dotyczące zwrotu udzielonej bonifikaty zgodnie z art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami („Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.)
Oprócz przejęcia zobowiązania do zwrotu bonifikaty nie przejdą na Pana jako obdarowanego inne zobowiązania.
W umowie „nie nastąpi wyłącznie” przejęcie obowiązku zwrotu bonifikaty w razie wystąpienia okoliczności opisanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
W zawiązku z samym podpisaniem umowy i przeniesieniem prawa własności nie nastąpi obowiązek zwrotu bonifikaty.
Obowiązek zwrotu wynika w związku z nastąpieniem okoliczności wskazanych w art. 68 ust. 2 i 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami tj.:
„Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:
1)zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b,
2)zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,
3)zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,
4)zamiany lokalu mieszkalnego na:
a)inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b)nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego,
5)sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:
a)innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b)nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.”
W przypadku przedmiotowej darowizny zbycie lokalu następuje na rzecz osoby bliskiej (dziecka rodzeństwa) i samo przeniesienie własności nie powoduje obowiązku zwrotu bonifikaty. Jeżeli teraz obdarowany chciałby zbyć lub wykorzystać nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia, to wtedy musiałby bonifikatę zwrócić.
Pytanie w zakresie podatku od spadków i darowizn
Czy od podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn można odliczyć zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wysokość hipoteki zabezpieczającej zwrot bonifikaty?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, od podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn można odliczyć zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wysokość hipoteki zabezpieczającej zwrot bonifikaty.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem" podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem darowizny, polecenia darczyńcy.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji pojęcia „darowizna”. Z tego względu, celem ustalenia tej definicji, należy sięgnąć do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).
W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Jak stanowi natomiast art. 890 § 1 cyt. Kodeksu:
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Stosownie do treści art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
Jak wynika z treści art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje, przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).
Zgodnie z art. 14 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa
małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pan oraz Pana ciocia chcą zawrzeć umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego od Gminy przez Pana ciocię. Lokal obciążony jest hipoteką z tytułu zabezpieczenia bonifikaty.
Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość nieruchomości (lokalu), nabyta w drodze darowizny w opisanym zdarzeniu przyszłym, powinna być pomniejszona o kwotę hipoteki.
Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.