Temat interpretacji

Czy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 czerwca 2020 r. (data wpływu 1 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Wnioskodawcy i planowana transakcja

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Zbywca) jest właścicielem i użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Rzeszowie (dalej: Nieruchomość R.).

Y. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Nabywca) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość R.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem (Transakcja) Nieruchomości R., jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako Wnioskodawcy lub Strony.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

2. Opis Nieruchomości R.

Nieruchomość R. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1. prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: () oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: () (dalej: Działki R.), dla których Sąd Rejonowy prowadzi:
   • księgę wieczystą o nr () (działka nr ());
   • księgę wieczystą o nr () (działki nr ());
   • księgę wieczystą o nr () (działki nr ());
   • księgę wieczystą o nr () (działka nr ());
   • księgę wieczystą o nr () (działki nr ());
   • księgę wieczystą o nr () (działka nr ());
   • księgę wieczystą o nr () (działki nr ());
2. prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działkach R. (zwanych dalej odpowiednio Budynkami R., Budowlami R.).

Na Działkach R. znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu (dalej jako: Budynek CH R.),
• inny budynek handlowo - usługowy;
• parking;
• wiaty na wózki sklepowe;
• pylon;
• sieć wodociągowa;,
• linia energetyczna;
• oświetlenie zewnętrzne;
• stacja transformatorowa;
• kolektor deszczowy.

Szczegółowa informacja na temat naniesień w postaci budynków i budowli znajdujących się na poszczególnych Działkach R. znajduje się poniżej.

1. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • parking,
   • droga dojazdowa,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
   • inny budynek handlowo-usługowy,
   • sieć wodociągowa,
   • linia energetyczna,
   • kolektor deszczowy,
   • sieć gazowa,
2. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • droga,
   • sieć wodociągowa,
   • ciepłociąg,
   • sieć gazowa,
3. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
4. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • parking z częścią drogi wewnętrznej,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
   • sieć wodociągowa,
   • linia energetyczna,
   • kolektor deszczowy,
   • system telekomunikacyjny.
5. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • parking,
   • wiaty na wózki sklepowe,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
   • oświetlenie zewnętrzne,
   • sieć wodociągowa,
   • linia energetyczna,
   • kolektor deszczowy,
   • system telekomunikacyjny,
6. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • parking z drogami wewnętrznymi,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
   • inny budynek handlowo-usługowy,
   • sieć wodociągowa,
   • linia energetyczna,
   • kolektor deszczowy,
   • ciepłociąg,
7. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
   • kolektor deszczowy,
8. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • droga wewnętrzna,
   • chodnik,
   • sieć wodociągowa,
   • linia energetyczna,
   • kolektor deszczowy,
   • sieć gazowa,
   • ciepłociąg,
9. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
   • droga wewnętrzna,
   • linia energetyczna,
   • kolektor deszczowy,
   • sieć gazowa,
10. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
    • parking,
    • droga,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.),
    • sieć wodociągowa,
    • kolektor deszczowy,
    • kanalizacja sanitarna,
11. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
    • parking,
    • część drogi,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (we wniosku zdefiniowane jako Budynek
      CH R.),
    • pylon,
    • oświetlenie zewnętrzne,
    • sieć wodociągowa,
    • linia energetyczna,
    • kolektor deszczowy,
    • system telekomunikacji,
    • kanalizacja sanitarna,
12. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
    • parking z drogami wewnętrznymi,
    • centrum handlowo-usługowe (Budynek CH R.),
    • stacja transformatorowa,
    • sieć wodociągowa,
    • linia energetyczna,
    • kolektor deszczowy,
13. R. działka nr () zabudowana następującymi naniesieniami:
    • parking,
    • droga wewnętrzna,
    • centrum handlowo-usługowe (Budynek CH R.),
    • sieć wodociągowa,
    • linia energetyczna,
    • kolektor deszczowy,
    • ciepłociąg
    
    
    

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia znajdujące się na Działkach R. będące przedmiotem Transakcji stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.).

Działki R. położone są na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta z 4 lipca 2000 r., zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę (MPZP R.),

Niezależnie od powyższego na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki R. będą zabudowane. Poza Budynkami R. i Budowlami R. na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Poniżej Wnioskodawca wskazuje daty oddania poszczególnych Budynków R. i Budowli R. będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania (zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrach środków trwałych prowadzonych dla Nieruchomości R.).

1. R. działka nr ():
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • droga 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
   • inny budynek handlowo-usługowy 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
2. R. działka nr ():
   • droga 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
3. R. działka nr ():
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
4. R. działka nr ():
   • parking z częścią drogi wewnętrznej 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.
   • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
5. R. działka nr ():
   • parking 1 grudnia 2001 r.,
   • wiaty na wózki sklepowe 31 października 2011 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
   • oświetlenie zewnętrzne 25 sierpnia 2007 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
6. R. działka nr ():
   • parking z drogami wewnętrznymi 1 grudnia 2001 r.,
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
   • inny budynek handlowo-usługowy 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
7. R. działka nr ():
   • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
8. R. działka nr ():
   • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
   • chodnik 1 grudnia 2001 r.,
   • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • gaz 1 grudnia 2001 r.,
   • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.,
9. R. działka nr ():
   • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
   • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
   • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
   • sieć gazowa 1 grudnia 2001 r.,
10. R. działka nr ():
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga dojazdowa 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • kanalizacja sanitarna 1 grudnia 2001 r.,
11. R. działka nr ():
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
    • pylon 1 października 2002 r.,
    • oświetlenie zewnętrzne 25 sierpnia 2007 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • system telekomunikacyjny 29 sierpnia 2011 r.,
    • kanalizacja sanitarna 1 grudnia 2001 r.,
12. R. działka nr ():
    • parking z drogami wewnętrznymi 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
    • stacja transformatorowa 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy - 30 kwietnia 2004 r.,
13. R. działka nr ():
    • parking 1 grudnia 2001 r.,
    • droga wewnętrzna 1 grudnia 2001 r.,
    • budynek centrum handlowo-usługowego (Budynek CH R.) 1 grudnia 2001 r.,
    • sieć wodociągowa 25 sierpnia 2007 r.,
    • linia energetyczna 25 sierpnia 2007 r.,
    • kolektor deszczowy 30 kwietnia 2004 r.,
    • ciepłociąg 1 grudnia 2001 r.

Jak wynika z powyższego, od momentu oddania poszczególnych Budynków R. i Budowli R. do użytkowania do daty planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wydatki na ulepszenie Budynku CH R. przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku CH R. 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH R. poniesione po 25 sierpnia 2007 r. ponownie przekroczyły 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH R. (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 25 sierpnia 2007 r.) 30 stycznia 2012 r. Wydatki na ulepszenie Budynku CH R. poniesione po 30 stycznia 2012 r. do daty składania niniejszego wniosku nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% ponownie zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH R. (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 30 stycznia 2012 r.).

Po ulepszeniach Budynku CH R. przekraczających 30% wartości początkowej Budynku CH R. (tj. po 25 sierpnia 2007 r. oraz po 30 stycznia 2012 r.), Budynek CH R. był nadal (od 26 sierpnia 2007 r. i odpowiednio 31 stycznia 2012 r.) w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości R.).

Wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej przekroczyły 30% wartości początkowej kanalizacji sanitarnej w dniu 25 sierpnia 2007 r. Wydatki na ulepszenie kanalizacji sanitarnej poniesione po 25 sierpnia 2007 r. do daty składania niniejszego wniosku nie przekroczyły i nie przekroczą ani nie będą równe do daty planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej kanalizacji sanitarnej (tj. wartości początkowej powiększonej o ulepszenia poniesione do dnia 25 sierpnia 2007 r.).

Po ulepszeniach kanalizacji sanitarnej przekraczających 30% wartości początkowej kanalizacji sanitarnej (tj. po 25 sierpnia 2007 r.), kanalizacja sanitarna była nadal (od 26 sierpnia 2007 r.) w całości używana na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości R.).

W odniesieniu do pozostałych budynków i budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji wydatki na ich ulepszenie nie wyniosły do dnia składania niniejszego wniosku oraz nie wyniosą na moment planowanej Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków/budowli.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wydatkach poniesionych na ulepszenie Budynku CH R. i kanalizacji sanitarnej.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Historycznie Działki R. nabywane były przez Z Sp. z o.o., od osób fizycznych.

Prawo własności działki nr () oraz prawo użytkowania wieczystego działek () zostało nabyte przez Z Sp. z o.o. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 20 grudnia 2000 r.

Prawo własności działek nr () zostało nabyte przez Z Sp. z o.o. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 20 grudnia 2000 r.

Z powyższych dwóch aktów notarialnych wynika, iż zakup działek podlegał w całości opłacie skarbowej.

Prawo własności działki nr () zostało nabyte przez Z Sp. z o.o. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 12 marca 2001 r.

Prawo własności działek nr () zostało nabyte przez Z Sp. z o.o. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z 4 maja 2001 r.

Z powyższych dwóch aktów notarialnych wynika, iż zakup działek podlegał w całości podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Działki R. na moment nabycia przez Z Sp. z o.o. mogły być zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Niemniej jednak, po ich nabyciu została dokonana rozbiórka wszelkich naniesień, które się na nich znajdowały.

W 2001 r. Zbywca zawarł z Z Sp. z o.o. trzy umowy dzierżawy, obejmujące wszystkie Działki R. wchodzące w skład Nieruchomości R. Z przedmiotowych umów wynika, że:

1. Z Sp. z o.o. nabyła na zlecenie Zbywcy prawo własności i użytkowanie wieczyste Nieruchomości R.
2. Zbywca ma zamiar wybudować na Działkach R. centrum handlowo-usługowe.
3. W umowie dzierżawy z 5 stycznia 2001 r. Z Sp. z o.o. udzieliła zgody na dokonanie rozbiórki budynków i budowli posadowionych na działkach ().
4. Z Sp. z o.o. we własnym imieniu zobowiązała się do uzyskania wszelkich decyzji o pozwoleniu na budowę, których to będzie współposiadającym, do czasu przeniesienia ich na Zbywcę.

Po nabyciu Działek R., w związku z powyższymi umowami dzierżawy, Z Sp. z o.o. uzyskała decyzje o pozwoleniu na budowę. Budynki R. i Budowle R. zostały wybudowane przez Z Sp. z o.o. bądź Zbywcę i podmiotowi, który wybudował te obiekty przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków R. i Budowli R.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

• W dniu 20 lutego 2002 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie kolektora wód opadowych dla Centrum Handlowego Z Sp. z o.o.;
• W dniu 4 kwietnia 2002 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo - Usługowego A z wyłączeniem części obiektu, zrealizowanego na działkach nr () oraz pozwolenie na użytkowanie niezbędnej infrastruktury technicznej zrealizowanych w granicach lokalizacji obiektu oraz na działkach nr ();
• W dniu 14 sierpnia 2007 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie pasażu handlowego B wraz z infrastrukturą, z wyłączeniem pomieszczeń nr ();
• W dniu 24 sierpnia 2007 r. na Zbywcę pozwolenie na użytkowanie lokali nr () w pasażu handlowym B.

Na mocy aktu notarialnego z 7 lutego 2007 r. Z Sp. z o.o. połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku Z Sp. z o.o. (spółkę przejmowaną) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych (Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2019 r. poz. 505)). (KSH). W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki Z Sp. z o.o.

Część pomieszczeń Budynku CH R. była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy R.) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki R. (tj. Budynki inne niż Budynek CH R.) i Budowle R., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH R. były wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców R. Tym samym były również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zainteresowanego będącego stroną postępowania, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości R. do Najemców R.

Podsumowując, wszystkie Budynki R. i Budowle R. będące przedmiotem planowanej Transakcji były wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy na przestrzeni dłuższej niż ostatnie dwa lata poprzedzające planowaną Transakcję.

4. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość R., którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Na dzień składania niniejszego wniosku, Zbywca opuścił już zajmowaną na własną działalność przestrzeń hipermarketu i nie prowadzi w niej działalności handlowej. Ponadto na dzień składania niniejszego wniosku zostały rozwiązane umowy najmu z Najemcami R. poza umową z jednym najemcą, który korzysta z części Nieruchomości wykorzystując ją jako przestrzeń magazynową (D Sp. z o.o.), która zostanie rozwiązana przed Transakcją. Tym samym, na dzień Transakcji, Nieruchomość R. nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Nabywca nie wstąpi zatem w miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości R.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, iż działki nr () są przedmiotem umowy o oddanie ich do korzystania na rzecz E Sp. z o.o. Sp. k. z 27 kwietnia 2017 r., zaś część działki () o obszarze 23 m2 jest przedmiotem umowy z 22 października 2014 r. zawartej z F i G. Umowy te będą obowiązywały na moment Transakcji. Niemniej jednak prawa i obowiązki z tych umów nie zostaną przeniesione na Nabywcę.

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów na media i umowy dostawy mediów.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości R., Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków R. i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach R., w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością R. oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości R.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

• podstawowa działalność gospodarcza Zbywcy (tj. działalność handlowa opisana powyżej),
• własność towarów handlowych,
• umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (np. w zakresie działalności handlowej),
• prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości R., prawo do znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość R. i znak towarowy związany z nazwą Zbywcy,
• inne środki trwałe oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej (inne niż urządzenia i infrastruktura techniczna związana z Budynkami R. i Budowlami R.) Zbywcy np. szereg innych ruchomości będących własnością Zbywcy, drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości R.,
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek R. i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków R. i Budowli R.,
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
• prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości R.,
• księgi rachunkowe Zbywcy,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością R. (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) takie umowy obecnie nie istnieją,
• pracownicy Zbywcy.

Transakcja będzie obejmowała sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą) zasadniczo w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, innych niż te, które zostaną ustanowione na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą), a także za wyjątkiem ograniczonych praw rzeczowych (służebności), ustanowionych w związku z koniecznością prawidłowego korzystania z Nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich, istniejących na moment Transakcji bądź ustanowionych w związku z Transakcją.

Nieruchomość R. nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie Nieruchomość Ż (winno być R.) ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy.

5. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości R. zostaną na niej przeprowadzone prace adaptacyjne, modernizacyjne i remontowe niezbędne do przystosowania Budynków R. i Budowli R. wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności handlowej dotyczącej sprzedaży materiałów budowlanych, wyposażenia wnętrz oraz towarów związanych z utrzymaniem ogrodów (całkowicie inny profil działalności niż obecnie prowadzony przez Zbywcę). Działalność na terenie Nieruchomości R. w ww. zakresie będzie prowadzona przez spółkę powiązaną z Nabywcą (D Sp. z o.o.), która będzie wynajmowała od Nabywcy Nieruchomość R. W tym zakresie i dla tych potrzeb Nabywca po nabyciu Nieruchomości samodzielnie wynegocjuje i zawrze stosowną umowę.

Wynajem Nieruchomości R. będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Działalność prowadzona na nabytej Nieruchomości R. nie będzie kontynuacją działalności Zbywcy. Nie jest wykluczone, że w przyszłości Nabywca poza wynajmem Nieruchomości R. pod główną działalność prowadzoną przez spółkę z nim powiązaną będzie wynajmował część powierzchni zewnętrznym podmiotom m.in. w zakresie prowadzenia działalności pomocniczej takiej jak przykładowo wynajem powierzchni pod bankomaty, maszyny vendingowe oraz inną działalność handlowo-usługową prowadzoną przez podmioty inne niż Zbywca.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości R., Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów. Zarządzanie Nieruchomością R. i aktywami będzie prowadzona przez pracowników podmiotu powiązanego z Nabywcą.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków R. i Budowli R. podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości R., Budynków R. i Budowli R. (tj. sprzedaż Nieruchomości R. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości VAT) to, czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości R., Budynków R. i Budowli R. (tj. sprzedaż Nieruchomości R. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości VAT) przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej zdaniem Wnioskodawców Transakcja sprzedaży Nieruchomości R. będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości R. będzie w całości opodatkowana VAT (albo będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie), planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości R. Budynków R. i Budowli R. (tj. sprzedaż Nieruchomości R. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie interpretacja indywidualna z 1 września 2020 r. Znak: 0113-KDIPT1 -3.4012.521.2020.2.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym &− 2%,
2. innych praw majątkowych &− 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu, prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Działkach R. Zbywca i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 września 2020 r. Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.521.2020.2.MK., wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że () planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. () w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT. Tym samym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ale Wnioskodawcy będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT Transakcji. Tym samym, jeżeli Wnioskodawcy złożą przed dokonaniem Transakcji Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, będzie ona w całości opodatkowana VAT. ().

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej