sprzedaż nieruchomości niezabudowanej

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo –  w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 24 marca 2022 r. (wpływ 24 marca 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

N. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (...)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan J. L. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w P.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Pan J. L. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą rolniczą działalność gospodarczą, posiadającą status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”), określani są dalej łącznie jako: „Zainteresowani” lub „Strony”.

Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji.

Na datę złożenia wniosku Sprzedający nie jest zarejestrowany na potrzeby podatku jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Na datę Transakcji Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Pomiędzy Sprzedającym a Kupującym zawarta została 8 października 2021 r. umowa przedwstępna sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”), mocą której Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (…) i (…), położonych w miejscowości G., dla której Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem łącznego wystąpienia określonych zdarzeń, tj. w szczególności:

1)uchwalenia przez Gminę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego Nieruchomość (dalej: „Zmiana MPZP”), umożliwiającej zabudowę budynkami magazynowymi wraz z częścią biurowo-socjalną oraz towarzyszącą im infrastrukturą zgodnie z planowaną przez Kupującego inwestycją polegającą na budowie budynków magazynowych wraz z częścią biurowo-socjalną o powierzchni około (...) m² oraz towarzyszącą im infrastrukturą i drogą dojazdową (dalej: „Inwestycja”),

2)przeprowadzenia przez Kupującego w określonym terminie badań geologicznych i geotechnicznych Nieruchomości i uznania przez Kupującego na podstawie tych badań, że realizacja Inwestycji jest dla niego akceptowalna i uzasadniona pod względem ekonomicznym,

3)przeprowadzenia przez Kupującego badania prawnego Nieruchomości,

4)uzyskania przez Kupującego dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji, w szczególności:

a)ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego (o ile uzyskanie takich decyzji będzie wymagane dla Inwestycji),

b)ostatecznego pozwolenia na budowę zatwierdzającego projekt Inwestycji oraz zezwalającego na budowę Inwestycji i umożlwiającego rozpoczęcie jej budowy,

c)wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie w zakresie, w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana).

Na potrzeby wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie „Warunkami zawarcia Umowy sprzedaży”.

Warunki zawarcia Umowy sprzedaży zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na obu działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy drogą wojewódzką i stadionem zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z 28 września 2020 r. (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP:

1)działka o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczona jest w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem 3P/U, a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami 3KDW i 4KDW,

2)działka o numerze ewidencyjnym (…) przeznaczona jest w części pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z terenami zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem 4P/U, a w części pod tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolami 4KDW i 5KDW.

Jak wskazano powyżej, Zmiana MPZP jest jednym z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży (zastrzeżonym na korzyść Kupującego). Jednocześnie, mając na uwadze, że Zmiana MPZP ma umożliwić realizację Inwestycji, Strony wskazują, że również w przypadku Zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2.Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym z 8 grudnia 2004 r. Umowa darowizny, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nieruchomość wykorzystywana była do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedający prowadził z wykorzystaniem Nieruchomości działalność korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W szczególności, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług innej niż działalność rolnicza zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zamiarem Sprzedającego jest sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi mu osiągnięcie jak najwyższego zysku. W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającego, w tym w szczególności:

a)wyraził zgodę na promocję Nieruchomości przez Gminę,

b)wraz z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością wystawił w sieci Internet ofertę sprzedaży Nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością,

c)wraz z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością zamieścił ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością na banerze reklamowym umieszczonym poza granicami Nieruchomości.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji, Sprzedający wyraził w Umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do:

1)przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane,

2)uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego lub pozwolenia zamiennego do tego pozwolenia, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

3)podpisywania umów lub porozumień z organami administracji,

4)przeprowadzenia badań Nieruchomości niezbędnych do ustalenia przydatności Nieruchomości do realizacji Inwestycji oraz wszelkich badań w kierunku ustalenia stanu zanieczyszczenia gleby.

Ponadto Sprzedający w Umowie przedwstępnej wyraził również zgodę na:

1)prowadzenie przez Kupującego prac przygotowawczych w rozumieniu art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo na Nieruchomości związanych z rozpoczęciem Inwestycji,

2)przeprowadzenie w określonym terminie badań na terenie Nieruchomości ze względu na potrzebę wykonania prac geologicznych koniecznych do uzyskania dokumentacji niezbędnej do realizacji Inwestycji,

3)wykonanie przez Kupującego badań geotechnicznych gruntu i w tym celu zezwolił na wejście przedstawicieli Kupującego i odpowiednich służb na teren Nieruchomości celem wykonania tych badań.

Sprzedający zobowiązał się również w Umowie przedwstępnej udzielić osobom każdorazowo wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby.

Jednocześnie Sprzedający zobowiązał się na żądanie Kupującego do udzielenia w zakresie wskazanym powyżej, Kupującemu lub osobom wskazanym przez Kupującego zgód, pełnomocnictw czy upoważnień, w osobnych dokumentach.

W szczególności, tego samego dnia, w którym zawarta została Umowa Przedwstępna, tj. 8 października 2021 r. Sprzedający przekazał Kupującemu oświadczenie o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w formie odrębnego dokumentu, w którym wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego na cele budowlane Nieruchomością.

W szczególności, Sprzedający wyraził zgodę Kupującemu, jak też osobom działającym w imieniu Kupującego, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz Kupującego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Inwestycji (procesu inwestycyjnego), w tym:

a)występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby Inwestycji,

b)składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

c)składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, 8 października 2021 r. Sprzedający przekazał Kupującemu oświadczenie, w którym wyraził zgodę na wykonanie odwiertów badawczych przez geologa działającego na zlecenie Kupującego na Nieruchomości. Wyraził także zgodę, aby badania geologiczne rozpoczęły się po 8 października 2021 r. i zakończyły do 31 grudnia 2021 r.

3.Zakres Transakcji.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu w ramach Umowy sprzedaży wyłącznie Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

4.Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

5.Inne okoliczności Transakcji.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłączona  w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, że zamierzacie Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, zgodnie z którą Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) przeniesie na Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) prawo własności nieruchomości składającej się z dwóch działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 31 marca 2022 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.55.2022.4.MSO, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, według którego Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Skoro planowana Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług, to do tej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie ciąży obowiązek zapłaty tego podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

N. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.