Skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z własnością naniesień.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w   zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z   własnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 19 lipca 2022 r. (wpływ 19 lipca 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 06 września 2022 r. (wpływ 06 września 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (Nabywca) NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) (Zbywca) NIP: (…)

Opis stanu faktycznego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Nabywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Podstawowym przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z.).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Zbywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Zbywca jest ujawniony jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej składającej się  z działki ewidencyjnej o numerze (…) zlokalizowanej przy ul. (…), objętej księgą wieczystą KW nr (…) oraz właścicielem budynków i budowli znajdujących się na tej nieruchomości, stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności.

Działka (…) jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w jej granicach znajdują się następujące obszary:  1 UC – tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej  2000 m², 3 ZP – tereny zieleni urządzonej, 12 ZI – tereny zieleni izolacyjnej, 2 E – tereny infrastruktury technicznej – elektroenergetyka.

Powyższa działka, decyzją Prezydenta Miasta, została podzielona na działki ewidencyjne  o numerach: (…), (…), (…), (…), (…).

Zbywca zbył (dalej jako: „Transakcja”) prawo użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) wraz z prawem własności wszystkich znajdujących się na nich budynków i budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, do których należą:

- na działce (…) – oświetlenie parkingu;

- na działce (…) – jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy (dalej jako: „Galeria handlowa”), jednokondygnacyjny murowany budynek niemieszkalny, budynek stacji transformatorowej, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, zbiorniki przeciwpożarowe, linia energetyczna, oświetlenie parkingu, ogrodzenie, mur oporowy, ekran akustyczny, sieć wodociągowa, stróżówka, podświetlenie, pylon świetlny, tablice, sieć gazowa, boksy na wózki sklepowe, instalacja hydrantowa, brama wjazdowa na teren, wiata – punkt odbioru

– (dalej razem łącznie działki (…) i (…) wraz z wszystkimi znajdującymi się na nich budynkami oraz budowlami jako: „Nieruchomość”).

Zbywca pozostanie użytkownikiem wieczystym działek o numerach: (…), (…) i (…) i właścicielem znajdujących się na nich naniesień, które będą wykorzystywane do celów działalności opodatkowanej Zbywcy.

(…) r. Nabywca zawarł ze Zbywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Następnie (…) r. Zbywca i Nabywca zawarli umowę warunkową sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa warunkowa”) pod warunkiem, że Prezydent Miasta działając w imieniu Gminy nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu na podstawie art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji oraz uchwały Rady Miasta z (…) r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego.

W związku z nieskorzystaniem z ww. prawa pierwokupu, Zainteresowani zawarli umowę, na podstawie której Zbywca przeniósł na Nabywcę Nieruchomość (dalej jako: „Umowa sprzedaży”).

Zbywca prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni Galerii handlowej. Nabywca po nabyciu Nieruchomości także zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni Galerii handlowej, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość oraz następujące rzeczy i prawa:

a)majątkowe prawa autorskie do utworów architektonicznych związanych z Galerią handlową;

b)prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których wynajmowane są powierzchnie w Galerii handlowej, zawartych pomiędzy Zbywcą a najemcami;

c)należności o charakterze pieniężnym w postaci kaucji otrzymanych przez Zbywcę na podstawie ww. umów najmu;

d)prawa Zbywcy wynikające z umów z wykonawcami robót budowlanych, remontowych i wykończeniowych na Nieruchomości oraz udzielonych na ich podstawie gwarancji i zabezpieczeń;

e)dokumentacja związana z przenoszonym majątkiem w szczególności:

-dokumenty dotyczące umów najmu wraz z wszelkimi aneksami i załącznikami, protokołami i oświadczeniami składanymi w ramach wykonywania umów najmu oraz dokumenty dotyczące rozliczeń z najemcami itp.;

-dokumentacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości, w szczególności: księga budynku, instrukcje budowlane i instalacyjne, dokumentacja wykonawcza budynków, dokumentacja podwykonawcza oraz dokumenty, mapy i przeglądy, raporty środowiskowe;

-wszelkie decyzje administracyjne, podatkowe i sądowe oraz orzeczenia dotyczące Nieruchomości i mające wpływ na Nabywcę, w szczególności: pozwolenie na budowę pawilonu usługowo-handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, pozwolenie na użytkowanie, świadectwa wydane dla budynków znajdujących się na Nieruchomości, oświadczenia o podatku od nieruchomości;

-dokumentacja projektu budowlanego;

-wszelkie umowy dotyczące tytułu prawnego do Nieruchomości z aneksami i załącznikami.

Transakcja nie obejmowała następujących składników:

a)firmy (oznaczenia Zbywcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b)praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia majątkowego dotyczącej Nieruchomości (stosunek ubezpieczeniowy wygaśnie z chwilą zawarcia Umowy sprzedaży);

c)zasobów kadrowych Zbywcy, w tym pracowników (Zbywca zatrudnia 2 pracowników);

d)należności Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

e)zobowiązań Zbywcy (o ile takie wystąpią na moment Transakcji);

f)praw i obowiązków z zawartych umów pośrednictwa dotyczących komercjalizacji Nieruchomości, tj. pozyskiwania najemców powierzchni Galerii handlowej (przy czym do chwili zawarcia Umowy sprzedaży, Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia umów pośrednictwa z tymi samymi podmiotami, z którymi zawarł je Zbywca, na podstawie których obecnie zlecona komercjalizacja, czyli poszukiwanie najemców, będzie kontynuowana); ponadto Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty prowizji z tytułu podpisanych umów najmu na rzecz pośredników, w oparciu o powyższe umowy dotyczące komercjalizacji, również w przypadku zawarcia powyższych umów najmu pomiędzy datą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży a datą zawarcia Umowy sprzedaży;

g)praw i obowiązków z umów rachunków bankowych ani środków pieniężnych należących do Zbywcy;

h)dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę, z zastrzeżeniem ww. dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym Galerii handlowej;

i)praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Galerią handlową (Zbywca nie zawierał umowy o zarządzanie Galerią handlową);

j)praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości (Zbywca nie był stroną takich umów);

k)praw i obowiązków wynikających z innych umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów serwisowych, umów o dostawę mediów;

l)ksiąg rachunkowych Zbywcy;

m)  tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zgodnie z postanowieniami Umowy warunkowej, za okres od dnia następującego po zawarciu Umowy sprzedaży do końca miesiąca Nabywca odstąpi od pobierania czynszów od najemców oraz innych opłat należnych na podstawie umów najmu powierzchni Galerii handlowej. Nabywca będzie także zobowiązany do zwrotu Zbywcy części opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste Nieruchomości oraz części miesięcznej kwoty podatku od nieruchomości proporcjonalnie od momentu, w którym nastąpi zawarcie Umowy sprzedaży.

Nieruchomość nie była formalnie wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy. Nie była ona przypisana w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Zbywcy (departamentu, działu, oddziału, itp.), oraz nie istnieją dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy. Zbywca nie posiadał odrębnego rachunku bankowego, na który wpływałyby zaległe należności i z którego spłacane byłyby zaległe zobowiązania związane z prowadzoną wcześniej przez Zbywcę działalnością polegającą na najmie powierzchni w Galerii handlowej, zaś rozliczenie korzyści nastąpi pomiędzy Zbywcą  a Nabywcą nie później niż 20 dni roboczych po dniu zawarcia Umowy sprzedaży,  w szczególności Zbywca przekaże na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy kwotę netto czynszów i opłat eksploatacyjnych zafakturowanych przez Zbywcę na podstawie umów najmu za okres po dniu zawarcia Umowy sprzedaży.

Dla Nieruchomości oraz zespołu składników majątku stanowiącego przedmiot Transakcji nie były prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie było sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe.

Do dnia Transakcji Zbywca ujmuje Galerię handlową oraz pozostałe budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości jako środki trwałe w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania wcześniej niż 2 lata przed dokonaniem Transakcji.

Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden budynek ani budowla znajdujący się na Nieruchomości nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

(…) r. Zainteresowani złożyli zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zbycie Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Zbywca udokumentuje fakturą z podatkiem od towarów i usług.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, działalności w zakresie najmu.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1)Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym;

2)wskazane we wniosku naniesienia, tj.: budynek stacji transformatorowej, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, linia energetyczna, sieć wodociągowa, sieć gazowa, instalacja hydrantowa, zbiorniki przeciwpożarowe nie stanowią elementów (części składowej) przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego;

3)żadna z wymienionych we wniosku budowli, znajdujących się na działkach (…) i (…), nie jest częścią składową budynku w myśl przepisów ustawy Kodeks cywilny. Ponadto, żadna z wymienionych we wniosku budowli, znajdujących się na działkach (…) i (…) nie stanowi rzeczy ruchomych w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny; wszystkie ww. budowle stanowią części składowe gruntu działek (…) i (…);

4)Sprzedający jest właścicielem budynku stacji transformatorowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, linii energetycznej, sieci wodociągowej, sieci gazowej, instalacji hydrantowej, zbiorników przeciwpożarowych, tj. wskazane wyżej obiekty nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeks cywilny.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Umowa Sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Umowa Sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli dostawa nieruchomości dokonana na podstawie umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest od tego podatku zwolniona, to taka umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Państwa, skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku  (w przypadku skutecznego skorzystania przez Zainteresowanych z opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy), Umowa Sprzedaży będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2  pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, w Państwa ocenie, Umowa Sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w   których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z   opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i   usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania)  zawarł ze Sprzedającym (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) umowę sprzedaży, na mocy której nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności budynków i budowli wskazanych we wniosku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w   pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od   towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.530.2022.3.MD wynika, że:

-dostawa budynków i budowli w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku od towarów iusług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zmożliwością rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wybrania opodatkowania podatkiem od towarów i usług wspólnie przez Nabywcę oraz Zbywcę na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-Strony transakcji, jak wynika z wniosku, zrezygnują z tego zwolnienia i tym samym dostawa budynków i budowli podlegać będzie opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług,

-w konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.