Temat interpretacji
W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
28 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2022 r. (data wpływu 16 maja 2022 r.), pismem z 15 czerwca 2022 r. (data wpływu 15 czerwca 2022 r.) oraz pismem z 21 czerwca 2022 r. (data wpływu 21 czerwca 2022 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Sp. z o.o. (...);
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan F. S. (…);
Opis zdarzenia przyszłego
X sp. z o.o. będąca Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Wnioskodawca”) oraz Pan Y będący Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”), określani dalej łącznie jako: „Zainteresowani”.
Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej (dalej: „Transakcja”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno- biurowym oraz niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”). Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość zlokalizowana (…),która obejmuję działkę o nr (…) (dalej: „Działka” lub „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).
Aktualnie Działka nie stanowi własności Sprzedającego, jednak przed Transakcją Sprzedający zamierza nabyć prawa do Działki, a tym samym w momencie dokonania Transakcji będzie on właścicielem Działki. Nabycie Działki przez Sprzedającego będzie podlegało opodatkowaniu VAT. Działka zostanie nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.
Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.
Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.
Dla przedmiotowej Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą nr (…) z dnia 27 listopada 2019 roku (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Działka wchodzi w obszar funkcjonalny oznaczony symbolem 1ZP - przeznaczony na cel zieleni urządzonej, 2P/U - przeznaczony na cel obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej, KDW1 - przeznaczony na cel drogi wewnętrznej i 6 ZP - przeznaczony na cel zieleni urządzonej.
Zarówno Sprzedający jak i Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Od nabycia do momentu Transakcji Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
Sprzedający wyraził zgodę – iż od momentu nabycia przez Sprzedającego prawa własności Nieruchomości – Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.) w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. W związku z powyższym Sprzedający udzielił/udzieli przed dniem Transakcji stosownego pełnomocnictwa przedstawicielom kancelarii podatkowej świadczącej usługi na rzecz Wnioskodawcy uprawniającego w szczególności do:
1. zapoznania się z aktami księgi wieczystej Nieruchomość;
2. przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub mocodawców w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;
3. występowania o uzyskiwanie i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:
a) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;
b) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
c) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
d) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
e) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
f) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
g) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
h) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;
i) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;
j) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;
k) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;
l) podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.
Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedający posiada także inne działki, oprócz Działki objętej zakresem wniosku. W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nabędzie jeszcze inne nieruchomości niż Działki i nieruchomości te zostaną również zbyte przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, jednak z uwagi na fakt, że nieruchomości te znajdują się we współwłasności, Wnioskodawca oraz Sprzedający wystąpią w tym zakresie z odrębnymi wnioskami o interpretację wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości.
Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.
Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnień wniosku z 16 maja 2022 r. (data wpływu 16 maja 2022 r.), z 15 czerwca 2022 r. (data wpływu 15 czerwca 2022 r.) oraz z 21 czerwca 2022 r. (data wpływu 21 czerwca 2022 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.
Pytanie (oznaczone we wniosku nr 3)
Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż przedmiotowej Działki na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
W ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowej Działki będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.
W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.
Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działki będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.
Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 24 czerwca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.68.2022.5.JSU.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b)innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) działkę. Działka jest niezabudowana.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 czerwca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.68.2022.5.JSU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dostawa działki nr (…) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. (…) w stosunku do planowanej sprzedaży działki, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż działki nr (…) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.”
A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).