Temat interpretacji
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości rolnych
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
3 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 17 października 2022 r. (wpływ 21 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
Sp. z o.o. (Kupujący)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan Z. U. (Sprzedający)
3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Pani S. U. (Sprzedająca)
Opis stanu faktycznego
Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka z o.o. kupił działki (nieruchomości gruntowe) położone w miejscowości L. od Pana Z. U. oraz Pani S. U. (Zainteresowani niebędący stroną postępowania). Transakcja została zrealizowana w marcu 2022 r.
Pani S. U. oraz Pan Z. U. są na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami wskazanych poniżej nieruchomości.
Zrealizowana dostawa dotyczyła działek: nr (...) (Działka 1) o powierzchni 0,4831 ha, nr (...) (Działka 2) o powierzchni 2,4078 ha, nr (...) (Działka 3) o powierzchni 1,7620 ha oraz nr (...) (Działka 4) o powierzchni 1,5019 ha. Dla wskazanej nieruchomości w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta.
Na dzień zrealizowania transakcji, nieruchomość była niezabudowana, a wskazane wyżej działki nie były objęte ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie były również objęte żadną aktualną decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Sprzedawca dysponuje wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę (...) 2022 r., zgodnie z którym:
-Działka 1 o powierzchni 0,4831 ha zakwalifikowana została jako grunty orne (rodzaj użytków RIVb, RV, RVI), pastwiska trwałe (PsV) oraz nieużytki (N);
-Działka 2 o powierzchni 2,4078 ha zakwalifikowana została jako grunty orne (rodzaj użytków RIVb, RV, RVI), pastwiska trwałe (PsV) oraz nieużytki (N);
-Działka 3 o powierzchni 1,7620 ha zakwalifikowana została jako grunty orne (rodzaj użytków RIVb, RV, RVI);
-Działka 4 o powierzchni 1,5019 ha zakwalifikowana została jako grunty orne (rodzaj użytków RIVb, RV), pastwiska trwałe (PsV).
Jako że nieruchomość będąca przedmiotem dostawy stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – jej nabycie wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Nabywca (Spółka), chcąc dochować wszelkich wymaganych warunków formalnych dla skutecznego przeprowadzenia transakcji, dysponuje odpisem decyzji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z (...) października 2021 r., wydanej na podstawie art. 2a ust. 4 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która to decyzja obejmuje zgodę na nabycie wskazanych wyżej nieruchomości rolnych od Pana Z. U. i Pani S. U.
Każdy z podmiotów uczestniczących w transakcji (zarówno Sprzedający jak i Nabywca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i w takim też charakterze podmioty działały w odniesieniu do zrealizowanej transakcji. Sprzedający udokumentowali transakcję fakturą VAT, stosując do przedmiotowej sprzedaży zwolnienie z podatku od towarów i usług. Zrealizowana transakcja została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo, że nabyta działka nie stanowiła gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W wyniku nabycia przedmiotowej działki nie zostało utworzone bądź powiększone gospodarstwo rolne.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy przedmiotowa transakcja sprzedaży Działek rolnych 1, 2, 3 oraz 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, przedmiotowa transakcja sprzedaży Działek rolnych o nr 1, 2, 3 oraz 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlega m.in. umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Zatem przesłanki pozytywne, których spełnienie jest konieczne dla opodatkowania danej czynności cywilnoprawnej podatkiem od czynności cywilnoprawnych, były w analizowanym stanie faktycznym spełnione: transakcja polegała na sprzedaży gruntu, który jest zlokalizowany na obszarze RP.
W dalszych przepisach analizowanej ustawy ustawodawca przewiduje wyłączenia lub zwolnienia z opodatkowania.
I tak – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
-w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
-jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach (art. 2 pkt 4 lit. a) oraz b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Biorąc pod uwagę brzmienie analizowanego przepisu stwierdzić należy, iż mimo tego, że analizowana transakcja korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to jednak, z uwagi na okoliczność, że przedmiotem tej transakcji była nieruchomość, przewidziane przepisem wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie znajdowało tutaj zastosowania.
Do analizowanego stanu faktycznego nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziane w art. 9 pkt 2 ustawy. Zgodnie z jego brzmieniem zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).
Zrealizowana transakcja nie spełniała wymogów stawianych tym przepisem, co za tym idzie nie mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podsumowując, zrealizowana transakcja sprzedaży Działek rolnych o nr 1, 2, 3 oraz 4 podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w odniesieniu do tej transakcji powstawał z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy) i ciążył na kupującym – zgodnie z brzmieniem przepisu art. 4 pkt 1 ustawy, a stawka podatku wyniosła 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 a ustawy).
Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)innych praw majątkowych – 1%.
Stosownie do treści art. 9 ust. 2 cyt. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
Z opisu wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) nieruchomości niezabudowane.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W postanowieniu znak: 0111-KDIB3-2.4012.599.2022.3.DK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży działek niezabudowanych zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w części dotyczącej opodatkowania tym podatkiem jest bezprzedmiotowy.
Z interpretacji ogólnej wynika, że od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów, celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
A zatem, skoro omawiana sprzedaż niezabudowanych działek korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Przechodząc do analizy zwolnienia z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazać należy, że aby nabycie własności gruntów mogło skorzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie ww. przepisu konieczne jest spełnienie łącznie następujących 4 warunków:
- przedmiotem nabycia była własność (współwłasność) gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym,
- w wyniku nabycia powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia była nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha,
- gospodarstwo to ma być prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a ponadto
- kwota zobowiązania (podatku) mieściła się w limicie indywidualnym i krajowym pomocy de minimis w rolnictwie. Kwota tego limitu, to stosownie do treści art. 3 ust. 2 rozporządzenia Komisji Unii Europejskiej nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9), 20 000 EUR w okresie trzech lat podatkowych. W myśl art. 3 ust. 3 ww. rozporządzenia, łączna kwota pomocy de minimis przyznanej w okresie trzech lat podatkowych przez państwo członkowskie przedsiębiorstwom prowadzącym działalność w zakresie podstawowej produkcji produktów rolnych nie może przekroczyć górnego limitu krajowego określonego w załączniku, tj. 295 932 125 EUR.
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że nabyte działki nie stanowiły gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym, a w wyniku nabycia przedmiotowych działek nie zostanie utworzone bądź powiększone gospodarstwo. Tym samym, nie zostały spełnione warunki zwolnienia art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na zasadach określonych w wyżej cytowanych przepisach. Podatnikiem tego podatku jest Kupujący, a stawka tego podatku wynosi 2%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.599.2022.3.DK.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.