Temat interpretacji

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.), uzupełnionym 10 sierpnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Wniosek uzupełniono 10 sierpnia 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (X Sp. z o.o.) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Polski (dalej; Sprzedający) praw do nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującymi się na gruncie zabudowaniami (dalej: Nieruchomość) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (dalej: Inwestycja, planowane nabycie będzie dalej określane jako Transakcja).

Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie miasta () oraz obejmuje następujące działki:

1. działki o nr (), (), (), (), (), (), (), (), () oraz (),
2. działki o nr (), (), (), (), (), (), (), (), () oraz (),
3. działkę o nr (),
4. działkę o nr (),

-dalej: łącznie jako Działki".

Sprzedający nabył prawa do Działek na mocy następujących aktów:

• Akt notarialny o nr () z 31.10 2007 r., na mocy którego Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego do Działek o nr (), (), (), (), (), () oraz (). Wskazana transakcja była przedmiotem opodatkowania VAT, przy czym Sprzedający skorzystał z prawa odliczenia VAT z tytułu powyższej dostawy.
• Akt notarialny o nr () z 29.04.2008 r., na mocy którego Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działek o nr (),() oraz (). Wskazana transakcja była przedmiotem opodatkowania VAT przy czym Sprzedający skorzystał z prawa odliczenia VAT z tytułu powyższej dostawy.
• Akt notarialny o nr () z 9.03.2007 r na mocy którego Sprzedający nabył prawo własności Działek o nr (),(),(),(),(),(),() oraz (), a także prawo własności działek () i (), z których następnie wydzielono Działki () oraz (). Wskazana transakcja była przedmiotem opodatkowania VAT, przy czym Sprzedający skorzystał z prawa odliczenia VAT z tytułu powyższej dostawy.
• Akt notarialny o nr () z 25.10.2007 r., na mocy którego Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działki o nr (), a także prawo użytkowania wieczystego działki (), z której następnie wydzielono Działkę (). Wskazana transakcja w zakresie Działki () była przedmiotem opodatkowania PCC, podatek VAT nie wystąpił, w związku z czym nabywca nie odliczał VAT, natomiast w zakresie działki () była przedmiotem opodatkowania VAT, przy czym Sprzedający skorzystał z prawa odliczenia VAT z tytułu powyższej dostawy.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na części Działek znajdują się następujące zabudowania:

• zbiornik retencyjny, 2 hydranty, studnia wodomierzowa, studzienka kanalizacyjna, instalacja wodna, elektryczna oraz deszczowa na Działce nr ();
• instalacja gazowa oraz telekomunikacyjna na Działce nr ();
• studnia wodomierzowa, instalacja wodna, gazowa oraz telekomunikacyjna na Działce nr ();
• instalacja telekomunikacyjna na działce nr ();
• instalacja elektryczna na Działce nr ();
• instalacja telekomunikacyjna na Działce nr ();
• instalacja elektryczna oraz telekomunikacyjna na Działce nr ();
• studnia wodomierzowa oraz instalacja wodna na Działce nr ();
• studnie wodomierzowe, studzienki instalacji sanitarnej i deszczowej, hydranty, budynek portierni, droga asfaltowa, instalacja wodna, gazowa, elektryczna, kanalizacyjna, deszczowa, cieplna oraz telekomunikacyjna na Działce nr ();
• instalacja telekomunikacyjna na Działce nr ();
• instalacja kanalizacyjna, deszczowa oraz telekomunikacyjna na Działce nr ();
• hydrant, studnia wodomierzowa, instalacja wodna, elektryczna oraz telekomunikacyjna na Działce nr ().

-wskazane powyżej zabudowania będą dalej określone łącznie jako Zabudowania, a Działki, na których posadowione są Zabudowania będą określane jako Działki zabudowane.

Zabudowania stanowią własność Sprzedającego. Własność Zabudowań została przez Sprzedającego nabyta łącznie z prawami do Działek w latach 2007-2008.

Zdaniem Wnioskodawcy, Zabudowania (poza budynkiem portierni) powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z póżn. zm.), ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz zdaniem Wnioskodawcy nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury, natomiast budynek portierni powinien zostać uznany za budynek w rozumieniu prawa budowlanego.

Pozostałe Działki będące przedmiotem Transakcji stanowią tereny niezabudowane (dalej: Działki niezabudowane).

Od czasu nabycia Działek przez Sprzedającego nie ponosił on żadnych nakładów na ulepszenie Zabudowań, a w szczególności nie ponosił nakładów, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Zabudowań.

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w celu wykorzystania ich w działalności opodatkowanej VAT. Nie były one nabywane w celu wykorzystywania w działalności zwolnionej z VAT, ani nie były wykorzystywane w ramach działalności zwolnionej.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że budynek portierni znajdujący się na Działce () był przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy zawartej między Sprzedającym a dzierżawcą w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. W związku z planowaną Transakcją, umowa dzierżawy została jednak wypowiedziana przez Sprzedającego i obecnie przedmiotowy budynek nie jest przedmiotem dzierżawy.

Dla terenu obejmującego Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zawarty w uchwale Rady Miasta z 17 marca 2005 r. zmienionej uchwałą z 26 czerwca 2017 r zgodnie z którym tereny na których znajdują się Działki zostały określone jako tereny, na których dozwolona jest zabudowa.

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Wnioskodawca i Sprzedający planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości w zakresie dostawy Działek zabudowanych, wraz z posadowionymi na nich Zabudowaniami.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podatkiem VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany (winno być: zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT (w zakresie Działek zabudowanych, jako dostawa towarów korzystająca z tzw. opcji VAT), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie interpretacja indywidualna z 8 października 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.366.2020.1.MAZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym &− 2%,
2. innych praw majątkowych &− 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania gruntu lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji

jest Nieruchomość, którą Wnioskodawca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od innej Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo wieczystego użytkowania części działek oraz prawo własności pozostałej części działek wraz ze znajdującymi się na tych działkach zabudowaniami. Transakcja obejmie działki niezabudowane i zabudowane. Wnioskodawca i Sprzedający są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą, są czynnymi podatnikami VAT i planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości w związku z dostawą Działek zabudowanych, wraz z posadowionymi na nich Zabudowaniami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 października 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.366.2020.1.MAZ, wydanej dla Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że () planowana dostawa Działek zabudowanych, dokonywana w ramach Transakcji, będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolniona od opodatkowania. () dostawa Działek niezabudowanych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. () Zatem również Działka nr () nie była wykorzystywana w ramach działalności zwolnionej od podatku. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania do opisanej we wniosku dostawy Działek niezabudowanych. W konsekwencji planowana dostawa Działek niezabudowanych nr (), (), (), (), (), (), (), (), (), (), dokonywana w ramach Transakcji, będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolniona od opodatkowania. ().

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości zarówno w zakresie Działek zabudowanych, jak i niezabudowanych będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie (w odniesieniu do tych działek) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej