W grudniu 2021 r. Zbywca oraz Nabywca zamierzają zawrzeć:

- umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży 1), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Gruntu 1 wraz prawem własności znajdujących się na Gruncie

  1 obiektów budowlanych (opisanych poniżej Budynku 1 i znajdujących się na Gruncie 1 Budowli), oraz przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za

- przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży 2), w której zobowiązują się do zawarcia (z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia się

  określonych warunków) umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży 2), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Gruntu 2 wraz z prawem własności

  znajdujących się na Gruncie 2 obiektów budowlanych (opisanych poniżej Budynku 2 i znajdujących się na Gruncie 2 Budowli) po ich wybudowaniu w 2022 r., oraz przeniesie na 

  Nabywcę prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja 2).

Na potrzeby tego wniosku Grunt 1 oraz znajdujące się na nim obiekty budowlane (opisane poniżej Budynek 1 i znajdujące się na Gruncie 1 Budowle), będą dalej łącznie określane również jako: Nieruchomość 1, a Grunt 2 oraz znajdujące się na nim obiekty budowlane (opisane poniżej Budynek 2 i znajdujące się na Gruncie 2 Budowle), które zostaną wybudowane w 2022 r., będą dalej łącznie określane również jako: Nieruchomość 2. Na potrzeby tego wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą dalej łącznie określane również jako: Nieruchomości.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 funkcjonują łącznie pod nazwą „P.".

Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję 1 w grudniu 2021 r., a Transakcję 2 nie później niż 30 września 2022 r.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą na dzień Transakcji 1 i Transakcji 2 zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Wszystkie ww. działki gruntu (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) i (...), które mają być przedmiotem Transakcji 1 oraz działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) i (...), które mają być przedmiotem Transakcji 2) są i będą na dzień Transakcji 1 i Transakcji 2 zabudowane.

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), która ma być przedmiotem Transakcji 1, znajduje się i będzie znajdować się na dzień Transakcji 1 budynek usługowy (dalej: Budynek 1).

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...), która ma być przedmiotem Transakcji 2, znajduje się i będzie znajdować się na dzień Transakcji 2 (nieukończony jeszcze na moment składania wniosku, ale na moment Transakcji 2 oddany do użytkowania) budynek usługowy (dalej: Budynek 2).

- sieć kanalizacji deszczowej zewnętrznej, sieć kanalizacyjna zewnętrzna, sieć wodociągowa zewnętrzna oraz przyłącza kanalizacji deszczowej, wodociągowej i przyłącze

  instalacji kanalizacji sanitarnej (dalej: Stare Budowle).

[Dalej Nowe Budowle oraz Stare Budowle łącznie określane jako: Budowle]

Dodatkowo, na Nieruchomościach – według najlepszej wiedzy Stron – znajdują/mogą znajdować się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji 1/Transakcji 2.

Poprzednim Właścicielem Nieruchomości była spółka L. P. sp. z o.o. (która powstała w wyniku podziału spółki L. M. S.A.). W dalszej części wniosku L. P. sp. z o.o. i L. M. S.A. będą określane również jako: Poprzedni Właściciel.

Sprzedający nabył Grunt 1 i Grunt 2 od L. P. sp. z o.o. na podstawie umowy z 21 maja 2019 r. – zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z 19 kwietnia 2019 r. oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z 5 grudnia 2018 r. (ze zmianami) – Transakcja ta została potraktowana jako czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23 % i tym samym niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na moment nabycia Gruntu 1 i Gruntu 2 przez Sprzedającego były one – zgodnie z oznaczeniem w ww. umowie z 21 maja 2019 r. – niezabudowane, natomiast zgodnie z uzyskaną przez Sprzedającego interpretacją indywidualną z 14 lutego 2019 r. na terenie Gruntu 1 i Gruntu 2 wykonano już w szczególności, docelowe przyłącza instalacji kanalizacji deszczowej, instalacji kanalizacji sanitarnej i przyłącza wodociągowego oraz realizowano na nich prace budowlane (roboty ziemne i zbrojenie fundamentów). Na moment sprzedaży przez Poprzedniego Właściciela na Nieruchomości dodatkowo znajdowały się również przyłącza kanalizacji deszczowej oraz kanalizacji sanitarnej.

W zakresie Gruntu 2 prace budowlane nadal są realizowane (Sprzedający wystąpił o uzyskanie decyzji zmieniającej Pozwolenie na Budowę 2).

W dniu 6 lutego 2018 r. L. M. S.A. zawarła z C. C. P. S.A. (dalej: Dzierżawca) umowę dzierżawy (dalej: Umowa Dzierżawy) określonej części działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) i (...) (tj. działek gruntu, z których powstały w wyniku podziału – dokonanego na podstawie decyzji z 14 sierpnia 2018 r. – działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), tj. Grunt 1 i Grunt 2), tj. części odpowiadającej Gruntowi 2 (która to Umowa Dzierżawy przeszła następnie na L. P. sp. z.o.o.). Poprzedni Właściciel przeniósł na Dzierżawcę Pozwolenie na Budowę 2 na podstawie decyzji z 29 maja 2019 r. W związku z ww. nabyciem Gruntu 1 i Gruntu 2 przez Sprzedającego od L. P. sp. z o.o., Umowa Dzierżawy przeszła z L. P. sp. z o.o. na Sprzedającego. W dniu 22 lipca 2020 r. Umowa Dzierżawy została jednak rozwiązana na podstawie porozumienia pomiędzy Sprzedającym i Dzierżawcą.

Pierwsze nakłady budowlane na Nieruchomościach były ponoszone przez Poprzedniego Właściciela, a w zakresie objętym Pozwoleniem na Budowę 2 również przez Dzierżawcę.

Na podstawie ww. porozumienia z 22 lipca 2020 r. Sprzedający zobowiązał się do zapłaty na rzecz Dzierżawcy określonej kwoty tytułem zwrotu poniesionych przez nich nakładów budowlanych.

Na podstawie decyzji z 30 lipca 2019 r. Pozwolenie na Budowę 1 zostało przeniesione z Poprzedniego Właściciela na Sprzedającego. Na podstawie decyzji z 18 czerwca 2021 r. Pozwolenie na Budowę 2 zostało przeniesione z Dzierżawcy na Sprzedającego. Dalsze nakłady budowlane na Nieruchomościach były już ponoszone przez Sprzedającego.

Prace budowlane na Nieruchomościach (z wyjątkiem prac budowlanych dot. Budynku 2) zostały zakończone w 2020 r. Budynek 1 (oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z 30 marca 2020 r.) został wybudowany w marcu 2020 r., Stare Budowle zostały wybudowane do maja 2019 r., a Nowe Budowle zostały ukończone w marcu 2020 r. Prace budowlane dot. Budynku 2 nie zostały jeszcze ukończone. Budynek 2 nie został jeszcze oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie – niemniej jednak, jednym z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży 2 jest uzyskanie prawomocnego pozwolenia na użytkowanie Budynku 2 (założeniem jest zatem, że na dzień Transakcji 2 prace budowlane dot. Budynku 2 będą ukończone i Budynek 2 będzie już oddany do użytkowania).

Nie można wykluczyć, że od momentu złożenia tego wniosku do dnia Transakcji 1/Transakcji 2 na Nieruchomościach zostaną wybudowane jakieś nowe obiekty budowlane (budowle itp.) (na potrzeby wniosku będą one objęte również definicją Budowli).

Wszelkie obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomościach nie zostały (i do dnia Transakcji 1/Transakcji 2 nie zostaną) ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym najemców) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów budowlanych.

Zbywca ponosił i ponosi wydatki związane z Nieruchomościami (ich nabyciem, pracami budowlanymi, bieżącym utrzymaniem itd.) z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem przysługiwało i przysługuje mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu.

Cała powierzchnia Nieruchomości jest przeznaczona do wynajęcia (do wyłącznego używania przez poszczególnych najemców lub do wspólnego używania przez wszystkich najemców). Na moment składania wniosku prawie 100% powierzchni Budynku 1 przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu (z wyjątkiem 8 miejsc parkingowych w parkingu podziemnym). Wydanie najemcom pierwszych powierzchni Budynku 1 nastąpiło 7 kwietnia 2020 r. Dodatkowo, w przypadku co najmniej części najemców, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Budynku 1 najemcy wynajmują również określone Budowle (np. w postaci miejsc parkingowych) w ramach czynszu najmu za powierzchnie Budynku 1.

W ramach Nieruchomości istnieją również powierzchnie, które nigdy nie były, nie są i nie będą do dnia Transakcji 1/Transakcji 2 przedmiotem oddzielnego najmu (części wspólne, pozostałe Budowle itp.), są i będą one jednak funkcjonalnie związane z najmem, przez to, że zapewniają/będą zapewniać prawidłowe korzystanie z Budynku 1/Budynku 2 oraz Nieruchomości 1/Nieruchomości 2 jako całości.

Przed zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2 cały Budynek 2 będzie przedmiotem umowy najmu zawartej z jednym z podmiotów. Jego wydanie nastąpi po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2 oraz przed zawarciem Umowy Sprzedaży 2. Jednym z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży 2 jest wydanie Budynku 2 najemcy zgodnie z Umową Najmu.

Poza Nieruchomościami Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości. Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. (Zbywca jest spółką celową i – jak wskazano powyżej – nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości).

Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży 1/Umowy Sprzedaży 2, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpi z mocy prawa w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości 1/Nieruchomości 2.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją 1/Transakcją 2, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością 1/Nieruchomością 2 (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji 1/ Transakcji 2):

Co do zasady, planowana Transakcja 1 i Transakcja 2 nie będą obejmowały jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Gruntu 1 i Gruntu 2 oraz prawem własności znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2 obiektów budowlanych (Budynku 1, Budynku 2 i Budowli), oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu i elementami wymienionymi powyżej.

Zarówno Transakcja 1, jak i Transakcja 2, nie będą obejmowały przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania udzielonego Sprzedającemu w związku z Nieruchomościami (nabyciem, pracami budowlanymi itd.).

Przedmiotem Transakcji 1 i Transakcji 2 między Sprzedającym i Kupującym nie będą też (co do zasady) prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości, tj. umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów, umowy na zarządzanie nieruchomością, umowy na zarządzanie aktywami itp.

Po Transakcji 1 i Transakcji 2 Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy związane z bieżącym utrzymaniem Nieruchomości, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona ze Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji 1 i Transakcji 2 między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, w tym prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

W ramach Transakcji 1 i Transakcji 2 nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania tego wniosku).

W oparciu o Umowę Sprzedaży 1 oraz w przyszłości zawartą Umowę Sprzedaży 2, Strony dokonają między sobą odpowiedniego rozliczenia czynszu najmu za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja 1/Transakcja 2 (dalej: Miesiąc Zamknięcia). Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za usługi polegające na przyznaniu prawa do pobrania od najemców w ramach umów najmu czynszu należnego za okres od dnia Transakcji 1/Transakcji 2 (włącznie) do ostatniego dnia Miesiąca Zamknięcia (włącznie), powiększone o podatek od towarów i usług, na podstawie faktury wystawionej przez Kupującego na Sprzedającego. Strony uzgodniły ponadto procedurę rozliczenia opłat eksploatacyjnych pobieranych od najemców w ramach umów najmu z rzeczywistymi kosztami utrzymania przedmiotu najmu.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca posiadają status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, intencją Stron jest, aby Transakcja 1/Transakcja 2 zostały udokumentowane stosownymi fakturami z VAT.

W związku z faktem, że dostawa Starych Budowli nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Starych Budowli znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2, Zbywca i Nabywca złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) lub b) i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Starych Budowli znajdujących się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2. Strony postąpią analogicznie w odniesieniu do Nowych Budowli znajdujących się na Gruncie 2, jeżeli od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży Nieruchomości 2 upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie nieruchomością/ aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona podatku od towarów i usług lub zwolnienie z podatku od towarów i usług).

W odpowiedzi na wezwanie, Strony doprecyzowały opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego o dane wskazane w poniższej tabeli. Strony wskazały również, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku doszło do dostawy Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 w grudniu 2021 r.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1. Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że

    będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

2. Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości 2 w ramach Transakcji 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że

    będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1.

Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2.

Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości 2 w ramach Transakcji 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji 1 i Nieruchomości 2 w ramach planowanej Transakcji 2 będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji 1 i Nieruchomości 2 w ramach planowanej Transakcji 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołano interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zbył/zamierza zbyć na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania): prawo własności Nieruchomości 1 składającej się z działek gruntu nr (...) i (...) oraz Nieruchomości 2 obejmującej działki gruntu nr (...) i (...). Wszystkie ww. działki są i będą na dzień Transakcji 1 i Transakcji 2 zabudowane. Na działce gruntu o nr (...) znajduje się budynek usługowy (Budynek 1). Na działce gruntu nr (...) znajduje się mniejszy budynek usługowy (Budynek 2). Ponadto na działkach (...), (...), (...) i (...) znajdują się budowle (w tym urządzenia budowlane) w postaci: utwardzenia terenu (drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe), nawierzchnia piesza, instalacja elektryczna i teletechniczna zewnętrzna, sieć kanalizacji deszczowej zewnętrznej, sieć kanalizacji sanitarnej zewnętrznej, sieć wodociągowa zewnętrzna oraz ich przyłącza. Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2, Kupujący wstąpi z mocy prawa w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Ponadto, w ramach Transakcji 1 oraz Transakcji 2, Sprzedający przeniesie na Kupującego składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji 1 i Transakcji 2). Będą to m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, które nie zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa, kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu, prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do dokumentacji projektowej, prawa wynikające z gwarancji udzielonych przez projektantów w związku dokumentacją projektową, prawa wynikające z gwarancji udzielonych przez wykonawców w związku z wykonaniem prac budowlanych na podstawie umów o wykonawstwo i prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów o wykonawstwo przez wykonawców, licencje na oprogramowanie i własność nośników, na których jest zapisane to oprogramowanie, własność ruchomości w postaci wyposażenia, dokumentacja prawna, techniczna, projektowa związana z Nieruchomościami, będąca w posiadaniu Sprzedającego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.976. 2021.3.SR wynika, że:

- sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na

  podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

- dostawa Budynku 1 (w ramach Transakcji 1) posadowionego na działce nr (...) oraz budowli znajdujących się na działkach nr (...) i (...) nie korzysta ze zwolnienia z podatku od

  towarów i usług i jest opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług; w konsekwencji dostawa gruntu (działek nr (...), (...)), z którym Budynek 1 oraz budowle są

  związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług; tym

  samym, dostawa Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

- dostawa Budynku 2 (w ramach Transakcji 2) posadowionego na działce nr (...) nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana właściwą stawką

  podatku od towarów i usług; z kolei dostawa budowli znajdujących się na działkach nr (...) i (...), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art.

  43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy,

- w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana dostawa budowli

  znajdujących się na działkach nr (...) i (...), w stosunku do których od momentu pierwszego zasiedlenia upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będzie podlegać opodatkowaniu

  właściwą stawką podatku od towarów i usług; w konsekwencji dostawa gruntu (działek (...) i (...)), z którym Budynek 2 oraz budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art.

  29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług; tym samym, dostawa Nieruchomości 2 w ramach

  Transakcji 2 będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości 1 (prawo własności działek wraz z Budynkiem 1 i Budowlami) w ramach dokonanej już Transakcji 1 oraz Nieruchomości 2 (prawo własności działek wraz z Budynkiem 2 i Budowlami) w ramach planowanej Transakcji 2 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli Kupujący i Sprzedający w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanych Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku nabycie Nieruchomości 1 wraz z naniesieniami w ramach dokonanej już Transakcji 1 oraz nabycie Nieruchomości 2 wraz z naniesieniami w ramach planowanej Transakcji 2 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych; będzie wyłączone z opodatkowania tym podatkiem.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.