Temat interpretacji
Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z objęciem jej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)
Opis zdarzenia przyszłego
1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.
Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).
Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest inna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”). Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).
W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.
Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego w drodze umowy sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”) prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”).
Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części wniosku „Transakcją”.
Na działce wchodzącej w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne naniesienia ani obiekty trwale związane z gruntem, będące własnością Sprzedającego.
Strony wyjaśniają przy tym, że na Nieruchomości znajduje się obecnie i będzie znajdował się na datę Transakcji bilbord (tablica reklamowa). Jednak przedmiotowy bilbord (tablica reklamowa) nie jest i nie będzie na datę Transakcji trwale związany z gruntem (w szczególności za pomocą fundamentów).
Ponadto, na Nieruchomości może zostać wybudowana sieć gazowa (dalej: „Planowana sieć gazowa”). Zgodnie z umową na budowę Planowanej sieci gazowej (dalej: „Umowa na budowę Planowanej sieci gazowej”), planowany termin zakończenia budowy to (…) r. (jednakże możliwe jest, że faktyczne zakończenie budowy Planowanej sieci gazowej nastąpi wcześniej lub później) (dalej: „Data zakończenia budowy Planowanej sieci gazowej”).
Na datę złożenia wniosku prace związane z projektowaniem i budową Planowanej sieci gazowej nie zostały rozpoczęte, a dokładny przebieg Planowanej sieci gazowej nie jest znany. W związku z tym Strony nie posiadają na ten moment informacji czy Planowana sieć gazowa będzie posadowiona na Nieruchomości. Niemniej jednak Strony wyjaśniają, że nawet jeżeli Planowana sieć gazowa zostanie wybudowana na Nieruchomości, to przez cały okres budowy (oraz na datę Transakcji) będzie własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.
Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że na podstawie uchwały Rady Gminy z dnia (...) 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obszaru inwestycyjnego na (...) od miejscowości (…) (dalej: „MPZP”), działka wchodząca w skład Nieruchomości oznaczona jest w planie następującymi symbolami:
1)PU2 – jako tereny zabudowy, produkcyjnej, zabudowy usługowej, składów i magazynów,
2)KDW – jako teren drogi wewnętrznej.
2.Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.
Sprzedający nabył Nieruchomość w (…) r. od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja sprzedaży, o której mowa w zdaniu poprzedzającym nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie była (i nie będzie) przez Sprzedającego wydzierżawiona ani wynajęta na rzecz podmiotów trzecich, nie była również (i nie będzie) przedmiotem umowy dożywocia, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.
Sprzedający zakupił Nieruchomość w celu wykorzystywania jej w swojej działalności gospodarczej polegającej m.in. na obrocie nieruchomościami (tj. w celach biznesowych do dalszej odsprzedaży). Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
3.Zakres Transakcji.
W ramach Transakcji, dojdzie do kupna Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego. Dodatkowo, możliwe jest, że Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki z Umowy na budowę Planowanej sieci gazowej bądź innych umów (o ile Sprzedający będzie stroną takich umów) związanych z dokończeniem budowy Planowanej sieci gazowej. Strony wskazują, że przeniesienie praw i obowiązków z Umowy na budowę Planowanej sieci gazowej (bądź innych umów związanych z dokończeniem budowy Planowanej sieci gazowej) może nastąpić, jeżeli:
1)zgodnie z planem budowy Planowana sieć gazowa rzeczywiście będzie posadowiona na Nieruchomości oraz
2)Transakcja nastąpi przed Datą zakończenia budowy Planowanej sieci gazowej.
Jednocześnie Sprzedający może przenieść na Kupującego decyzje administracyjne dotyczące planowanej na Nieruchomości Inwestycji (zdefiniowanej poniżej), w szczególności decyzję środowiskową i decyzję o pozwoleniu na budowę.
Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, knowhow, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (z zastrzeżeniem możliwego przeniesienia praw i obowiązków z Umowy na budowę Planowanej sieci gazowej bądź innych umów związanych z dokończeniem budowy Planowanej sieci gazowej wskazanych powyżej), czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.
W tym miejscu Strony wyjaśniają, że na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:
-prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego (o ile Sprzedający będzie korzystał z takiego finansowania i będzie stroną takich umów);
-umowy o zarządzanie Nieruchomością czy umowy zarządzania aktywami (jeżeli Sprzedający będzie stroną takich umów);
-należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.
Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy Kodeks pracy.
4.Wyodrębnienie Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.
Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał na datę Transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).
Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał na datę Transakcji odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływałyby należności i z którego były spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadził oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza ani nie będzie sporządzał sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są (i nie będą na moment Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.
5.Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.
Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu obiektu produkcyjnego i magazynowo- składowego (dalej: „Inwestycja”) lub sprzedać Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
6.Inne okoliczności Transakcji.
Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Stanowisko Zainteresowanych
Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.
W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej została przywołana tylko ta część Państwa stanowiska, która odnosi się do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Państwo przedstawili jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)innych praw majątkowych – 1%.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią ma nastąpić sprzedaż prawa własności Nieruchomości – działki gruntu, przez Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania).
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej znak: (...), wynika, że transakcja sprzedaży Działki będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy:
-terenu zabudowanego – w sytuacji, gdy na działce w momencie transakcji zbycia znajdować się będzie sieć gazowa, o której mowa we wniosku,
-terenu budowlanego – w sytuacji, gdy działka w momencie transakcji zbycia będzie niezabudowana, jednak w związku z obowiązującym dla jej obszaru miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowić będzie teren budowlany
oraz ww. transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z rozstrzygnięciem zawartym w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że opisana umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, dlatego że jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług; w sprawie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. a) tego przepisu.
Ostatecznie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z objęciem jej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Na Kupującym nie będzie więc ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: (...).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.