Sprzedaż nieruchomości wyłączona z opodatkowania bądź nie, w zależności, czy nieruchomość będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane i opodatkowana bądź nie podatkiem od towarów i usług

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

-w zakresie uznania, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż sprzedający z tytułu transakcji nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług (pytanie oznaczonego we wniosku nr 2) –  nieprawidłowe;

-w zakresie uznania, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej, niebędącej terenem budowlanym (pytanie oznaczone we wniosku nr 6) – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 9 grudnia 2022 r. (wpływ 9 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp.

Pan A. N. – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”. Kupujący oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego i (pkt 5)  szczegółowy zakres Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego:

- prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (...) ha, o numerze ewidencyjnym (...) (Działka 1), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, oznaczonej jako R – grunty orne,

- prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (...) ha, o numerze ewidencyjnym (...) (Działka 2), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, oznaczonej jako R – grunty orne

(dalej łącznie: „Grunt”, „Nieruchomość”), który na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowany.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień 6 lipca 2022 roku z upoważnienia starosty, Działki gruntu numer 1 i 2 stanowią grunty orne, oznaczone symbolem R, o klasyfikacji RIVa i RIVb.

Na moment złożenia wniosku, dla Gruntu będącego przedmiotem planowanej Transakcji, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ani Grunt nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym nie jest wykluczone, że przed sfinalizowaniem planowanej Transakcji w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach Nieruchomość powinna mieć wówczas charakter budowlany, tj. jako grunty przeznaczone pod zabudowę. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt nie przechodzą/znajdują się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Działki Gruntu nie są również uzbrojone oraz nie będą uzbrojone na moment planowanej Transakcji. Działki Gruntu składające się na Nieruchomość są i na moment planowanej Transakcji będą niezabudowane, nieogrodzone oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

3.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do jego majątku prywatnego (Sprzedający pozostaje w ustroju małżeńskiej rozdzielności majątkowej i przedmiotowa Nieruchomość jest wyłączną własnością Sprzedającego). Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego.

Prawo własności gruntu oznaczonego jako Działka 1 zostało przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 21 grudnia 2012 r. Na moment nabycia Działka 1 była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Działki 1 nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Prawo własności gruntu oznaczonego jako Działka 2 zostało przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 2 lipca 2013 r. Na moment nabycia Działka 2 była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Działki 2 nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Nieruchomość została wniesiona jako wkład do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (dalej: „RSP”) oraz wkład ten nie został z RSP wycofany. Sprzedający został przyjęty w poczet członków RSP 5 lutego 1976 r. Nieruchomość jest wydzierżawiana przez RSP na rzecz osoby trzeciej (niepowiązanej ze Sprzedającym ani z Kupującym), której przysługuje prawo do użytkowania Nieruchomości. Stronami umowy dzierżawy jest RSP oraz dzierżawca (Sprzedający nie jest stroną tej umowy). Obecnie na Gruncie prowadzona jest działalność rolnicza (polegająca na uprawie ziemi) przez dzierżawcę. Sprzedający za oddanie Nieruchomości w użytkowanie na rzecz RSP otrzymuje wynagrodzenie. Sprzedający nie osiąga innych dochodów z wyjątkiem dochodów z tytułu członkostwa w RSP oraz emerytury.

Obie działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego do jego majątku osobistego. Transakcje nabycia działek nie podlegały podatkowi od towarów i usług oraz były zwolnione z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego).

W związku z powyższym, Sprzedający nie miał prawa do odliczenia kwoty naliczonego podatku od towarów i usług przy Transakcji ze względu na (a) brak naliczenia podatku od towarów i usług przy transakcjach nabycia działek Gruntu (jak wskazano sprzedaż działek nie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług, tylko pod przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym zastosowanie miało zwolnienie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (i nie był nim na moment zakupu Gruntu).

Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie podatku od towarów i usług oraz na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Grunt, będący przedmiotem Transakcji, został jedynie oddany jako wkład do RSP. Natomiast RSP oddała grunt w dzierżawę podmiotowi trzeciemu. Za wniesienie wkładu do RSP Sprzedający otrzymuje wynagrodzenie od RSP.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji.

Strony planowanej Transakcji 7 lipca 2022 roku zawarły umowę przedwstępną („Umowa”), w której zobowiązały się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2024 r. po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w umowie przedwstępnej.

W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie a opisanych poniżej warunków zawieszających. Jak wynika z zapisów Umowy przedwstępnej, Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie („Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w szczególności:

1)niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3)uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4)uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

5)potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

6)potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

7)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że mogą one zostać wyłączone z produkcji rolnej bez koniczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

8)uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

9)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko;

10)uzyskaniu przez Strony decyzji lub informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nieustaleniu dla Sprzedającego opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renty planistycznej).

Przy czym, powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że

Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji

Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione – jest to decyzja biznesowa

Kupującego, na którą Sprzedający nie ma wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu

pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

2)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

4)zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

6)uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

7)uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

8)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Jednocześnie Kupujący przed planowaną Transakcją ma zamiar pozyskać również warunki techniczne Nieruchomości oraz ewentualnie zawrzeć umowy przyłączeniowe – bez wykonywania żadnych prac przyłączeniowych na Nieruchomości przed jej zakupem. Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która z kolei pozwoli na otrzymanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne); Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, Kupujący może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z Umową, gdyby z jakichkolwiek względów do Transakcji ostatecznie nie doszło, wówczas Kupujący zobowiązany jest do przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego (tj. sprzed zawarcia Umowy). Zatem, gdyby do Transakcji nie doszło Sprzedający nie będzie korzystał z efektów czynności podjętych przez Kupującego.

Podsumowując:

- Grunt został nabyty przez Sprzedającego do majątku prywatnego; zarówno na moment nabycia Nieruchomości jak i na moment zawarcia umowy przedwstępnej, Sprzedający był żonaty oraz posiadał rozdzielność majątkową;

- Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie posiada statusu rolnika indywidualnego, jest natomiast członkiem RSP;

- Na podstawie statusu RSP Sprzedający w związku z wniesieniem Gruntu do RSP otrzymuje wynagrodzenie;

- Sprzedający nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług (ani podatnikiem czynnym, ani zwolnionym) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług;

- Sprzedający oprócz Gruntu będącego przedmiotem Transakcji jest właścicielem również innych działek, które wniósł jako wkład do RSP. Pozostałe działki, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, również zostały nabyte do majątku prywatnego;

- Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców, w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną, ani w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług ani w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

- Sprzedający nie zamierza rozpocząć prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

- Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- Po dokonaniu planowanej Transakcji Sprzedający nadal pozostanie członkiem RSP;

- Obecnie Grunt wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem – jest na nim prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez podmiot trzeci, który dzierżawi Grunt od RSP;

- Grunt nie jest i nie był wykorzystywany przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

- W przypadku niedojścia Transakcji do skutku Kupujący jest zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy.

Treść uzupełnienia wniosku, jako że ma wpływ wyłącznie na rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w treści interpretacji dotyczącej tego podatku.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.Czy w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona z podatku od towarów i usług jako sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej niebędącej terenem budowlanym (stosownie do pytania nr 5), to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na fakt, że w Państwa ocenie Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji na Kupującym będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i.w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii.jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a)umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej Transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Ad. 2

W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji jest zwolniona z podatku od towarów i usług jako sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej niebędącej terenem budowlanym (stosownie do pytania oznaczonego we wniosku nr 5) – to Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 ust. 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przywołali Państwo ponownie przepisy i stwierdzili, że mając na uwadze ich treść, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane (sytuacja opisana w Pytaniu oznaczonym nr 5 we wniosku) – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej Transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania niezabudowaną Nieruchomość składającą się z Działek 1 i 2.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.767.2022.3.AMA w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-sprzedaż przez Sprzedającego opisanych we wniosku działek gruntu (Nieruchomości) będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

-w przypadku gdy Nieruchomość nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane to sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy,

-z kolei w przypadku gdy w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane, ww. Nieruchomość będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W takiej sytuacji dostawa Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Z kolei w postanowieniu znak: 0114-KDIB3-1.4012.911.2022.1.AMA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości jeśli w dniu transakcji Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy (pytanie nr 5a) zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że od 1 kwietnia 2013 r. w związku  z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Z rozstrzygnięcia w podatku od towarów i usług wynika, że opisana sprzedaż będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług i będzie stanowić dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 2), zgodnie z którym opisana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ponieważ przedmiot Transakcji nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Część Państwa stanowiska jest jednak prawidłowa.

Jak wynika z rozstrzygnięć wydanych w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Nieruchomości w sytuacji gdy w dniu transakcji Nieruchomość nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane – będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym w takiej sytuacji do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To oznacza, że umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W takiej sytuacji należy zgodzić się z Państwem, że Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu Transakcji  (może to być cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży, jeżeli cena odzwierciedla wartość rynkową tej Nieruchomości). Jednocześnie stawka opodatkowania od planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyniesie 2%.

Jednocześnie podkreślamy, że jeśli w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To oznacza, że opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z  opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia interpretacja znak: 0111-KDIB3-1.4012.767.2022.3.AMA oraz postanowienie znak: 0114-KDIB3-1.4012.911.2022.1.AMA.

Ta interpretacja stanowi wyłącznie ocenę stanowiska zajętego w stosunku do zadanych we wniosku pytań w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym  nie odnosi się do tych sformułowań we wniosku, które nie są zakreślone pytaniem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.