W sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości (działce) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 2 czerwca 2022 r. (wpływ 6 czerwca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Spółka, Nabywca):Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedający): Pani

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedająca – Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest właścicielem udziału wynoszącego xxx (dalej: „Udział”) we współwłasności działki gruntu o obszarze xxx ha, („Nieruchomość”).

Nieruchomość powstała na skutek podziału działki gruntu o obszarze xxx ha („Działka”), na podstawie decyzji wydanej xxx roku przez Burmistrza Miasta („Decyzja Podziałowa”).

W momencie składania wniosku Nieruchomość nie jest ujawniona w księdze wieczystej, jednak zostanie w niej ujawniona w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości (ujawnienie Nieruchomości w księdze wieczystej jest jednym z warunków zawarcia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości).

Sprzedająca stała się współwłaścicielem Działki na podstawie dziedziczenia ustawowego po rodzicach, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem, wydanym xxx roku przez Sąd Rejonowy.

Sprzedająca nabyła przysługujący jej udział we współwłasności Działki będąc zamężną, przy czym umów majątkowych małżeńskich, rozszerzających wspólność ustawową nie zawarła, wobec czego przysługujący jej obecnie Udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jej majątek osobisty. Nieruchomość jest niezabudowana i od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży jest wykorzystywana przez braci Sprzedającej do prowadzenia produkcji roślinnej (gospodarstwo rolne).

Grupa P. zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczonej pod wynajem.

W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z Grupy P. wystąpiła do Burmistrza o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy ww. hali. Jak wynika z wydanej decyzji, stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Sprzedająca wraz z rodzeństwem (dalej łącznie jako: „Sprzedający”) i pan B. G. („Kupujący”) zawarli 13 grudnia 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”).

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyrażają zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej i przejęcie przez taką spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami aktualnymi na moment składania wniosku, ww. opcja cesji zostanie zrealizowana i ostatecznie Nieruchomość zostanie nabyta przez spółkę z o.o. – Zainteresowanego będącego stroną postępowania („Spółka”).

Spółka jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Sprzedaży”) po spełnieniu m. in. następujących warunków:

 a) przedłożeniu przez Sprzedających Decyzji Podziałowej, opatrzonej klauzulą ostateczności (lub zaświadczenia potwierdzającego, że Decyzja Podziałowa jest ostateczna), jak również przedłożeniu dokumentów geodezyjnych, niezbędnych do ujawnienia dokonanego podziału geodezyjnego w księdze wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości lub w której Nieruchomość zostanie ujawniona;

 b) przedłożeniu przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego na podstawie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, potwierdzających, że podatek od nabycia praw majątkowych na podstawie opisanego wyżej dziedziczenia został uiszczony w całości, albo nie należy się, albo zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu uległo przedawnieniu;

 c) nabyciu przez Kupującego własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (…);

 d) uzyskaniu przez Kupującego lub wskazanych przez Kupującego pełnomocników, działających w imieniu i na rzecz Sprzedających na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Przedmiotu Sprzedaży na użytki inne niż rolne i leśne;

 e) uzyskaniu przez Sprzedających albo przez Kupującego za zgodą Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

  f) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

 g) uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

 h) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

  i) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp bądź nabyciu przez Kupującego nieruchomości (bądź udziału we współwłasności nieruchomości) zapewniających ten dostęp;

  j) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

 k) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

  l) zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;

m) przedłożeniu przez Sprzedających odpisów skróconych aktów zgonu F. S. i H. S.;

n) założeniu dla Nieruchomości odrębnej księgi wieczystej, w której w dziale II Sprzedający zostaną wpisani jako współwłaściciele Nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/4 (jednej czwartej) części każde z nich, zaś działy III i IV tej księgi wieczystej nie będą zawierać żadnych wpisów (ewentualnie z wyjątkiem wpisu praw i roszczeń przysługujących Kupującemu na podstawie Umowy Przedwstępnej).

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, warunki zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w lit. c) - n) powyżej, zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w lit. c) - n) powyżej, pod warunkiem złożenia Sprzedającym (któremukolwiek z nich) przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem warunków, o których mowa w lit. a) i b) powyżej.

Sprzedający wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu oraz spółce pod firmą P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („P.”) – od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do upływu daty zawarcia Umowy Sprzedaży – na dysponowanie przez Kupującego oraz P. Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Kupującego lub P. – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz przeprowadzenia prac przygotowawczych w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy – Prawo budowlane.

Sprzedający ustanowili pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) Kupującego oraz trzech przedstawicieli grupy P. i upoważnili każde z nich z osobna do:

 a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej nowo założonej dla Nieruchomości,

 b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

 c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

 d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

 e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

  f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

 g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

 h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

  i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości oraz Decyzji Podziałowej, a nadto odbioru decyzji administracyjnych w imieniu Mocodawcy,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt a)-i) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.

Zgodnie z pismem wydanym 21 października 2021 roku przez Burmistrza, na moment składania wniosku dla Nieruchomości występuje sytuacja prawna braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy. Ponieważ:

a) dla terenu, na którym położona jest Nieruchomość, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

b) zgodnie z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów Nieruchomość zawiera użytki rolne, a nadto

c) zgodnie z wiedzą Sprzedającej dla Nieruchomości nie została przed dniem 30 kwietnia 2016 roku wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy

– Nieruchomość w chwili obecnej stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, przy czym w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów powołanej wyżej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie będzie podlegała ograniczeniom w obrocie, wynikającym z przepisów wymienionej ustawy. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży).

Sprzedająca nie podejmowała działań w celu zbycia Nieruchomości/w celu jej uatrakcyjnienia, takich jak:

- uzbrojenie terenu;

- doprowadzenie energii elektrycznej;

- wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego gruntu;

- uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy terenu;

- publikowanie ogłoszeń o sprzedaży;

- działania marketingowe podejmowane w celu sprzedaży Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Sprzedający dokonali podziału Działki (na skutek którego została wydzielona Nieruchomość) na prośbę grupy P.

Sprzedająca zdecydowała się sprzedać przysługujący jej Udział w Nieruchomości z uwagi na korzystną ofertę.

Sprzedająca, Kupujący i Spółka nie są i nie będą na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu/dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedająca nie dokonywała w ostatnich latach sprzedaży innych nieruchomości (możliwe, że Sprzedająca zdecyduje się na to w przyszłości).

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania

 1. Czy sprzedaż Udziału przez Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

 2. W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Udziału nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem ww. sprzedaży podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w razie uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 za prawidłowe, sprzedaż Udziału nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem ww. sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych określony został w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowane są, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje także szereg zwolnień i wyłączeń z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: