Temat interpretacji

Czy Sprzedający, dokonując zbycia Nieruchomości niezabudowanej stanowiącej jego majątek prywatny, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w konsekwencji czy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej w wysokości 2% wartości Nieruchomości?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 13 lipca 2020 r. (data wpływu 17 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana I. J.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Zainteresowani

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Nabywca, Kupujący) planuje nabyć zabudowaną działkę ewidencyjną o numerze (), o powierzchni 0,0092 ha (dalej jako: Nieruchomość). Właścicielem Nieruchomości jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania, będący osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej (dalej jako: Zbywca, Sprzedający)), nie zajmuje się on także sprzedażą nieruchomości gruntowych na skalę, która mogłaby zostać uznana za prowadzenie działalności gospodarczej. Nabywca Nieruchomości jest spółką deweloperem, zajmującą się wznoszeniem budynków wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną na niezabudowanych działkach i sprzedażą nowych mieszkań. W dniu 23 czerwca 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (Umowa lub Umowa Przedwstępna), w której to umowie Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży, a Kupujący do nabycia ww. Nieruchomości.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający i Kupujący postanowili, że przyrzeczona umowa sprzedaży (Przyrzeczona Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się zdarzeń, o których mowa w Umowie przedwstępnej. Jednym z warunków jest nabycie przez Kupującego nieruchomości sąsiedniej (dalej jako: Nieruchomość Sąsiednia) stanowiącej zabudowaną działkę ewidencyjną nr 10, na terenie której wraz z terenem Nieruchomości możliwa będzie realizacja inwestycji mieszkaniowej przez Kupującego (Planowana Inwestycja) w celu sprzedaży indywidualnym nabywcom nowych mieszkań.

Nabycie Nieruchomości Sąsiedniej jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację podatkową.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący wyburzy istniejący budynek garażu (wraz z innymi znajdującymi się na Nieruchomości Sąsiedniej budynkami), a w ich miejsce zrealizuje inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym. Mając na uwadze powyższe, Nabywca nie zamierza czerpać zysków ze znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomości Sąsiedniej budynków.

W treści Umowy Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części. Przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej zdarzeń, Kupujący jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu zaliczki na poczet sprzedaży ww. Nieruchomości.

Sprzedający nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT.

II. Nieruchomość

Sprzedający jest właścicielem zabudowanej działki. Nieruchomość zabudowana jest fragmentem budynku, którego większa część leży na Nieruchomości Sąsiedniej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość oznaczona jest symbolem Bi inne tereny zabudowane. Nieruchomość zabudowana jest fragmentem budynku (garażu), który posadowiony jest w części na Nieruchomości, a w części na Nieruchomości Sąsiedniej działce ewidencyjnej o numerze 10. Budynek ten jest ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej na Nieruchomości.

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków według stanu na dzień 26 maja 2020 r. rok zakończenia budowy ww. budynku to 1959, powierzchnia 102 m2, rodzaj budynku wg KŚT [FUZ] to budynki transportu i łączności, nr w klasyfikacji PKOB 1242.

Nieruchomość zabudowana budynkiem trwale związanym z gruntem stanowi nieruchomość zabudowaną w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Na chwilę obecną teren, na którym znajduje się Nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, przyjętym uchwałą nr () z dnia 11 stycznia 2018 r. Nieruchomość położona jest w granicach dzielnicy urbanistycznej (), na terenie jednostki urbanistycznej () w obszarze przeznaczonym na zabudowę mieszkaniowo - usługową.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności posadowionego na niej części budynku garażu Sprzedający nabył 28 sierpnia 1998 r. na podstawie aktu notarialnego.

Następnie, na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta z 19 maja 2014 r. o przekształceniu prawa użytkowania nieruchomości w prawo własności, Sprzedający stał się właścicielem Nieruchomości.

Ww. transakcje nabycia Nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W chwili nabycia Nieruchomości oraz w chwili obecnej Sprzedający pozostawał i pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązywał i obowiązuje ustrój wspólności ustawowej nie zawierał małżeńskich umów majątkowych. Nieruchomość nabyta została przez Sprzedającego w trakcie trwania opisanego wyżej małżeństwa, lecz nabycia dokonał za środki pochodzące z jego majątku osobistego i do majątku osobistego. Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu na rzecz Spółki z o.o. nieprzerwanie począwszy od 19 marca 2005 r. Wskazana umowa najmu stanowi tzw. najem prywatny, opodatkowana jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym oraz nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości, które stanowiłyby ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Sprzedający nie prowadził w przeszłości oraz nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Sprzedający nie zakupił Nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży, nie podejmował również żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia pod kątem zbywczym ww. Nieruchomości. Nie prowadził on również żadnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, która z użytkowego punktu widzenia nie stanowi samodzielnej działki ze względu na swój kształt i posadowienie na niej fragmentu budynku, którego większa cześć znajduje się na Nieruchomości Sąsiedniej. Działania marketingowe polegające na przygotowaniu zaproszeń do zakupu prowadzone były przez Sprzedającego będącego właścicielem Nieruchomości Sąsiedniej Spółkę z o.o. i dotyczyły Nieruchomości Sąsiedniej działki nr ().

Sprzedający w 2019 r. sprzedał udział &½ własności mieszkania odziedziczonego w spadku po rodzicach. Ponadto Sprzedający w minionych latach sprzedał:

• w 2001 r. współwłasność własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu garaż,
• w 2003 r. współwłasność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• w 2006 r. prawo własności lokalu mieszkalnego w ramach wspólnoty ustawowej.

Ww. Nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 55³ Kodeksu cywilnego. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 1):

Czy Sprzedający, dokonując zbycia Nieruchomości niezabudowanej stanowiącej jego majątek prywatny, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w konsekwencji czy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej w wysokości 2% wartości Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała pod przepisy ustawy o VAT, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, na Kupującym będzie ciążył obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie interpretacja indywidualna z 16 października 2020 r. Znak: 0114-KDIP1 2.4012.282.2020.2.PC.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym &− 2%,
2. innych praw majątkowych &− 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania, (Kupujący), będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zamierza nabyć od osoby fizycznej Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego), w drodze umowy sprzedaży zabudowaną działkę ewidencyjną nr (), o powierzchni 0,0092 ha (Nieruchomość). Nieruchomość zabudowana jest fragmentem budynku (garażu), którego większa część leży na Nieruchomości Sąsiedniej. W dniu 23 czerwca 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, w której to umowie Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży wyżej opisanej Nieruchomości. Zgodnie z umową zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości nastąpi po spełnieniu określonych w umowie zdarzeń. Jednym z warunków jest nabycie przez Kupującego Nieruchomości Sąsiedniej stanowiącej zabudowaną działkę ewidencyjną nr (), na terenie której wraz z terenem Nieruchomości możliwa będzie realizacja inwestycji mieszkaniowej przez Kupującego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 października 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.282.2020.2.PC, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że () z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towaru na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. () dostawa budynku garażu będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia od podatku korzystać będzie także dostawa gruntu na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy. () w sytuacji gdy, Sprzedający oraz Kupujący złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy oraz art. 43 ust. 11 ustawy i zrezygnują ze zwolnienia, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.().

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż jak wynika ze stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług przedstawionego do alternatywnego pytania oznaczonego nr 2, w sytuacji, gdy Sprzedający zostanie uznany przez tut. Organ za podatnika podatku VAT wolą Zainteresowanych jest rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała pod przepisy ustawy o VAT, a zatem zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, na Kupującym będzie ciążył obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%; należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej