Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży działki.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 8 listopada 2019 r. (data wpływu 12 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y.S.A.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Wnioskodawca) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem 28 działek (przed podziałami) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną (dalej: Inwestycja). Wnioskodawca planuje wybudować centrum logistyczne, w ramach którego będzie później wynajmował powierzchnię innym podmiotom (tj. będzie dokonywał czynności opodatkowanych VAT). Właścicielami lub współwłaścicielami działek są głównie osoby fizyczne, a w przypadku jednej z nich Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedawca).

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedawca są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT. Sprzedawca jest podmiotem specjalizującym się w produkcji zabudów skrzyniowych, kontenerowych, izotermicznych, chłodniczych, wywrotek, a także lawet.

Niniejszy wniosek dotyczy tylko działki będącej własnością Sprzedawcy o nr () (dalej: Działka). Obszar działki obejmuje () ha. Na chwilę obecną, zgodnie z księgą wieczystą działka jest sklasyfikowana jako grunty orne, niezabudowane. Działka nie jest obciążona hipoteką. Informacje przedstawione w księdze wieczystej są zgodne ze stanem rzeczywistym.

W dniu 4 czerwca 2018 r., dla przedmiotowej działki wydana została przez Prezydenta Miasta decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (tj. decyzja ustalająca warunki i zasady zagospodarowania terenu dla lokalizacji inwestycji celu publicznego). Przez działkę ma przebiegać droga publiczna stanowiąca dojazd do Inwestycji.

Własność przedmiotowej działki została przez Sprzedawcę nabyta 28 lutego 2007 r. na podstawie aktu notarialnego. Transakcja nie była opodatkowana VAT. W późniejszym okresie przedmiotowa działka nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej przez Sprzedawcę.

Wnioskodawca planuje 13 listopada 2019 r. podpisanie przedwstępnej umowy cesji praw i obowiązków z zawartej przez Sprzedawcę oraz inny podmiot umowy przedwstępnej sprzedaży Działki. Po spełnieniu się warunków wskazanych w przedwstępnej umowie cesji Wnioskodawca i Sprzedawca zawrą umowę cesji, na podstawie której Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta 4 października 2018 r. Sprzedający i Wnioskodawca zobowiązali się też zawrzeć umowę sprzedaży za określoną cenę i nie później niż w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej sprzedaży, po spełnieniu określonych warunków, m.in.:

1. Po stronie Sprzedającego:
   
   1. uzyskaniu odpowiednich zaświadczeń potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2. Po stronie Wnioskodawcy:
   
   1. przeprowadzeniu procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
   2. uzyskaniu opinii, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;
   3. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej inwestycji;
   4. potwierdzeniu, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;
   5. uzyskaniu innych dokumentów, np.: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
   6. uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez inwestycji;
   7. przedstawieniu uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu;
   8. dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości;
   9. w odniesieniu do działki przeznaczonej pod drogę również: nieobjęcie decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, objęcie decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego umożliwiającej obsługę komunikacyjną planowanej przez kupującego inwestycji; zmianę w ewidencji gruntów oznaczenia użytków gruntowych na typ terenów komunikacyjnych.
   
   
   

Sprzedawca i Wnioskodawca planują sfinalizować transakcję sprzedaży przedmiotowej działki do końca 2019 r. (dalej: Transakcja).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, sprzedaż przedmiotowej działki na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż działki będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana podstawową stawką 23%, Transakcja obejmująca sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 08 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.711.2019.2.IZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym &− 2%,
2. innych praw majątkowych &− 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem transakcji jest działka nr (), którą Wnioskodawca Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedawcy Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Wnioskodawca 13 listopada 2019 r. planuje podpisanie przedwstępnej umowy cesji praw i obowiązków z zawartej przez Sprzedawcę oraz inny podmiot umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Po spełnieniu się warunków wskazanych w przedwstępnej umowie cesji Wnioskodawca i Sprzedawca zawrą umowę cesji, na podstawie której Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta 4 października 2018 r. Sprzedający i Wnioskodawca zobowiązali się też zawrzeć umowę sprzedaży za określoną cenę i nie później niż w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej sprzedaży, po spełnieniu warunków szczegółowo przedstawionych w opisie zdarzenia.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży przedmiotowej działki podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 08 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.711.2019.2.IZ. wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że:

Tym samym stwierdzić należy, że sprzedaż działki nr () nie będzie objęta zwolnieniem od podatku ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki nr () podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych odnośnie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr () stawką podatku w wysokości 23 % uznać należy za prawidłowe.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży opisanej działki będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Wnioskodawcy (nabywcy) Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej