Umowa sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie, w związku z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 czerwca 2022 r. (wpływ 10 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca): A.B. Sp. z o. o. NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca): O. Sp. z o. o. sp. komandytowo-akcyjna NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości należących do spółki O. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w W. (dalej: Sprzedający) na rzecz A.B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: Nabywca). W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Nabywca są łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości opisanych poniżej, położnej w W.

Sprzedający zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: Transakcja). Na moment złożenia wniosku, Zainteresowani podpisali przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości.

Intencją Sprzedającego oraz Nabywcy jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: Umowa Sprzedaży) nie później niż w terminie do 18 października 2022 r. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do Transakcji dojdzie w późniejszym terminie lub zostaną wprowadzone zmiany do planowanej umowy zbycia przedmiotu Transakcji, przy czym ewentualne dalsze negocjacje Stron nie wpłyną na przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany we wniosku.

Sprzedający prowadził i prowadzi działalności gospodarczą związaną z wynajem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi i wydzierżawionymi.

Na moment składania wniosku, Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) sposób nabycia nieruchomości przez Sprzedającego.

(i) Przedmiot transakcji

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedającego:

1)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami (…), (…) i (…) (odpowiednio: Działka A, Działka B i Działka C), (…), o łącznej powierzchni 4481,00 m2 oraz położnego na nich budynku oraz budowli, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…) („Nieruchomość 1”),

2)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej gruntu oznaczonej numerem (…) (działka D), (…), o łącznej powierzchni xxx m2 oraz położonych na niej budowli, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…) („Nieruchomość 2”).

Aktualnie na terenie Nieruchomości 1 znajduje się budynek biurowy o łącznej powierzchni xxx m2 („Budynek Biurowy”) oraz budynek garażowy o łącznej powierzchni xxx m2 („Budynek Garażowy”) (łącznie „Budynki”) oraz budowle i infrastruktura towarzysząca, na którą składają się: oświetlenie parkingu, parking, przyłącze kanalizacji deszczowej oraz utwardzenie terenu. Zgodnie z danymi z rejestru gruntów, Nieruchomość 2 jest utwardzona kostką betonową i częściowo znajduje się na niej słupek szlabanu zamykającego dostęp na parking.

Dla wskazanych wyżej Budynków uzyskane zostały pozwolenia na użytkowanie zgodnie z decyzją z xxx r. wydaną przez Burmistrza Gminy oraz z decyzją z xxx r. wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Powyżej wymienione nieruchomości gruntowe stanowiące przedmiot prawa użytkowania wieczystego Sprzedającego wraz z posadowionymi na nich Budynkami, budowlami oraz infrastrukturą niezbędną do funkcjonowania Budynków będącymi własnością Sprzedającego będą dalej łącznie zwane „Nieruchomość".

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem od towarów i usług najmu oferowanych na rzecz innych podmiotów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie zatrudnia obecnie pracowników.

Zgodnie z postanowieniami Stron, prawa i obowiązki związane ze sprzedawaną

Nieruchomością co do zasady nie przechodzą na Nabywcę. Wyjątkiem są wskazane poniżej pozycje. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wraz ze znajdującym się Budynkami oraz budowlami, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – następujących składników majątku:

1)dokumentacji projektowej, technicznej i architektonicznej dotyczącej Nieruchomości (w tym umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Nieruchomości, oraz, w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, praw autorskich dotyczących tej dokumentacji;

2)prawa własności ruchomości zdefiniowanych w przedwstępnej umowie sprzedaży bezpośrednio związanych z użytkowaniem Nieruchomości, m.in. system monitoringu, infrastruktura zapewniająca sieć internetową na terenie Nieruchomości, system alarmowy;

3)praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu (Nabywca automatycznie wstąpi w prawa i obowiązki z umów najmu na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego);

4)praw wynikających ze wszelkich instrumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym z gwarancji bankowych i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (Nabywca automatycznie wstąpi w prawa z tytułu tych instrumentów na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego);

5)depozytów najemców (Nabywca automatycznie będzie miał prawo do depozytów najemców na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego);

6)praw wynikających z udzielonych gwarancji budowlanych/technicznych;

7)praw własności intelektualnej (w zakresie posiadanym przez Sprzedającego), innych niż wymienione w pkt 1;

8)praw i obowiązków z umowy dzierżawy miejsc parkingowych, o ile zostanie przedłużona.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Nabywcę, razem z Nieruchomością będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

1)prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego z pracownikami, współpracownikami;

2)zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym między innymi (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedającym, w tym z tytułu pożyczek i obligacji, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść),

3)a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iv) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, (v) opłaty czynszowe, odszkodowania, kary umowne, (vi) prawa do otrzymania spornych należności związanych z działalnością Sprzedającego w przypadku korzystnego wyroku sądowego, o ile będą istniały,

4)istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

5)know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu),

6)dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego,

7)prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji, np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów),

8)gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych, za wyjątkiem środków, które stanowią depozyty dostarczone przez najemców, które to w zależności od finalnych ustaleń między Sprzedającym a Nabywcą, mogą zostać przeniesione na Nabywcę w drodze potrącenia tych kwot z ceną bądź przekazane przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy w postaci dodatkowego przelewu bankowego;

9)umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego (które zostaną rozwiązane/wypowiedziane przez Sprzedającego lub wygasają na mocy art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego);

10)prawa i obowiązki wynikające z umów księgowych, umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych i podatkowych (ewidencja środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, rejestry podatku od towarów i usług, itp.), jak również prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i usług doradztwa podatkowego;

11)prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym m.in. usług zarządzania nieruchomościami, umów zarządzania aktywami, umów dotyczących komercjalizacji (pośrednictwa) i świadczenia usług dla najemców,

12)prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawy usług i mediów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, tj. wody, elektryczności, wywozu odpadów, dostawy Internetu („Umowy Serwisowe”);

13)należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

14)tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

15)prawa do domen internetowych związanych z działalnością Sprzedającego;

16)niewymienione powyżej prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących budowy Nieruchomości i prac projektowych.

Co do zasady Nabywca zamierza zawrzeć nowe Umowy Serwisowe. Alternatywnie, w niektórych przypadkach w ramach Transakcji Nabywca może również wstąpić w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych przez niego Umów Serwisowych.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, wobec tego w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Zgodnie z postanowieniami Stron, wszelkie pozostałe umowy zawarte przez Sprzedającego związane z Nieruchomością i niebędące przedmiotem transferu na Nabywcę w ramach Transakcji zostaną rozwiązane lub nie będą przeniesione na Nabywcę.

W związku z powyższym, intencją Sprzedającego jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy nieobjęte Transakcją (jak np. umowa o dostarczenie mediów, umowa o zarządzanie nieruchomością) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Nabywca nie będzie prowadził na Nieruchomości działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, jak również przy pomocy profesjonalnych usługodawców, z którymi zawrze umowy.

Z perspektywy Nabywcy, podjęcie przez niego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem. Z ostrożności procesowej Zainteresowani wystąpią o zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach i innych opłatach publicznoprawnych wydawane na podstawie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa – jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji.

Zainteresowani złożą, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim znajdzie ono zastosowanie do Transakcji i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni na dzień dokonania Transakcji.

(iii) Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający (działający ówcześnie w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod nazwą R. sp. z o.o.) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 od „A.” sp. z o.o. z siedzibą w W. („Pierwotny Sprzedający”) na podstawie umowy sprzedaży, umowy o przejęcie długu i zwolnienie z długu xxx r. Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22% i została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Pierwotnego Sprzedającego.

Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego na zasadach ogólnych.

Pierwotny Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 na podstawie umowy sprzedaży z xxx r. oraz na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z xxx r. Na Nieruchomości znajdował się wówczas budynek przeznaczony na żłobek, który został rozebrany zgodnie z decyzją o pozwoleniu na rozbiórkę wydaną xxx r. przez Prezydenta W. Następnie, w 2000 roku Pierwotny Sprzedający wybudował na nieruchomości Budynki oraz rozpoczął proces jego komercjalizacji.

xxx r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami. Na Sprzedającego w ramach transakcji zostały przeniesione umowy najmu zawarte przez Pierwotnego Sprzedającego wraz z ich zabezpieczeniami, prawa z umów budowlanych i gwarancji budowlanych, majątkowe prawa autorskie oraz dokumentacja prawna i techniczna związana z Nieruchomością.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 od T. D. na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z xxx r. W momencie zakupu Nieruchomości 2 znajdowały się na niej następujące budowle: droga z kostki brukowanej oraz słupek parkingowy, które zostały oddane do użytku w xxx r.

Po zakupie Nieruchomości, Sprzedający prowadził działalność gospodarczą polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowej podmiotom trzecim podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług lub wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do Nieruchomości, od xxx roku do dnia sporządzenia wniosku, Sprzedający nie wybudował innych budynków bądź budowli, jak również nie dokonywał w stosunku do istniejących Budynków oraz budowli wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Również po złożeniu wniosku i do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości Sprzedający nie zamierza dokonywać żadnych ulepszeń Budynków oraz budowli, których wartość wynosiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Intencją Zainteresowanych jest, aby, jeśli to możliwe na gruncie przepisów prawa podatkowego, dostawa Nieruchomości wraz z naniesieniami nie była zwolniona od opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, Strony złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że część naniesień znajdujących się na Nieruchomości 1 czyli działkach A, B oraz C (tj. oświetlenie parkingu, parking oraz utwardzenie terenu) stanowi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Ww. naniesienia nie stanowią części składowych Budynków.

Natomiast przyłącze kanalizacji deszczowej stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego i jest związane z budynkiem w sposób umożliwiający odprowadzanie wody deszczowej do sieci komunalnej. Żadne z ww. naniesień nie jest rzeczą ruchomą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Przyłącze kanalizacji deszczowej znajdujące się na działce A stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego i jest związane z budynkiem w sposób umożliwiający odprowadzanie wody deszczowej do sieci komunalnej.

Stosownie do wiedzy posiadanej przez Strony Transakcji, właścicielem przyłącza kanalizacji deszczowej, znajdującego się na działce A, jest Sprzedający.

Wszystkie wymienione we wniosku naniesienia znajdujące się na Nieruchomości 2 czyli działce D (tj. kostka betonowa i słupek szlabanu) stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Tym samym, nie są one rzeczami ruchomymi w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

W uzupełnieniu wskazali Państwo ponadto dokładną listę budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości w podziale na działki, która została zaprezentowana poniżej.

Nr Działki	Budowle	Budynki
Działka A	Parking, oświetlenie parkingu, utwardzenie terenu	Budynek biurowy, budynek garażu
Działka B	Parking, utwardzenie terenu
Działka C	Utwardzenie terenu
Działka D	Kostka betonowa, słupek szlabanu

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania

1.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych polegające na przyjęciu, że w przypadku zbycia Nieruchomości, przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym:

a) Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatne zbycie Nieruchomości kwalifikowane jako odpłatna dostawa towarów;

b) Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkowi od czynności cywilnoprawnych (na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) jako zbycie przedsiębiorstwa bądź ZCP?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2.Czy prawidłowe jest Państwa stanowisko, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez Strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Państwa zdaniem, w przypadku zbycia Nieruchomości, przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym:

a) Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatne zbycie Nieruchomości kwalifikowane jako odpłatna dostawa towarów;

b) Transakcja nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) jako zbycie przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Państwa zdaniem w analizowanej sprawie nie są spełnione przesłanki uznania Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP. W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako niewyłączona z jego zakresu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Państwa zdaniem dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez Strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to transakcja ta nie podlega już podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak uargumentowano, w Państwa ocenie sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji, w Państwa ocenie, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez Strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje zawarcie ze Sprzedającym (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli wskazanych we wniosku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.255.2022.3.MD wynika, że:

-nie można uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo, nie może on również zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług; zatem sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu ww. podatkiem,

-do transakcji sprzedaży budynków i budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

-gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana dostawa ww. budynków i budowli, będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług,

-dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (Działki: A, B, C i D), z którym ww. budynki i budowle są związane, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług a sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (budynki i budowle) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.255.2022.3.MD.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.