Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczył m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wysłaliśmy do Pana wezwanie z 12 kwietnia 2022 r. Znak: (...), (...), na które udzielił Pan odpowiedzi pismem z 25 kwietnia 2022 r. (wpływ 4 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: Kupujący), jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca (dalej: Sprzedający) jest osobą fizyczną niezarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej we wsi D., składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość”),

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący będą zwani łącznie „Stronami”

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do majątku prywatnego na podstawie umowy zamiany sporządzonej w dniu 14 sierpnia 1996 r. Transakcja nabycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość została nabyta do majątku osobistego z zamiarem wykorzystania jej do celów prywatnych.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Wyjątek stanowi napowietrzna linia elektryczna wysokiego napięcia, wodociąg oraz rurociąg gazowy, które są własnością odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona pod zabudowę usługową i magazynowo-składową oraz drogę publiczną.

Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości czy jego zmianę, nie podejmował żadnych działań zmierzających do przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, w tym wyznaczenia dróg wewnętrznych oraz uzbrojenia terenu Sprzedający nie podejmował żadnych działań w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji w sprawie pozwolenia na budowę

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego na własne potrzeby niezwiązane z działalnością gospodarczą, jak również na potrzeby działalności rolniczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług). Sprzedający od dnia nabycia Nieruchomości nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej (innej niż działalność rolnicza).

Sprzedający zawarł umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która miała na celu doprowadzenie do zbycia Nieruchomości. Poza tym, Sprzedający nie prowadził działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający zawarł w przeszłości przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa”) z podmiotem będącym potencjalnym kupującym. Całość praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zostanie przeniesiona na Kupującego.

Zgodnie z Umową, zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione zostało od spełnienia szeregu warunków, które obejmowały w szczególności:

-przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt i jego własnym staraniem procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń,

-uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. wzniesienia obiektów usługowych i magazynowo-składowych,

-udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości w powyższym zakresie oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości,

-uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

-uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację między innymi na niej Inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu obiektów usługowych i magazynowo -składowych,

-uzyskanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

-uzyskanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana),

-uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji uzgodnień, opinii i zgód koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości o parametrach odpowiednich dla dużych samochodów ciężarowych o dopuszczalnej masie całkowitej do 42 ton obejmujące uzgodnienie z odpowiednimi organami administracji rządowej lub samorządowej warunków przebudowy infrastruktury drogowej.

Kupujący jest jednak uprawniony do odstąpienia od spełnienia wybranych warunków, gdyż zostały one zastrzeżone na jego korzyść.

Na dzień składania wniosku Kupujący przewiduje, że najprawdopodobniej odstąpi od spełnienia warunku uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu obiektów usługowych i magazynowo-składowych.

Ostateczne ustalenia dotyczące odstąpienia od spełnienia poszczególnych warunków, na dzień składania wniosku, nie są znane i ostatecznie będą uzależnione od uwarunkowań biznesowych i prowadzonych negocjacji.

Zgodnie z postanowieniami Umowy wypełnienie, lub nie, poszczególnych warunków nie ma wpływu na ustaloną w Umowie wysokość ceny, za jaką zostanie sprzedana Nieruchomość.

Sprzedający, mając na uwadze umożliwienie Kupującemu podjęcie działań opisanych poniżej, udzielił odpowiednich upoważnień i pełnomocnictw.

Pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającego Kupującemu obejmują w szczególności:

-wystąpienia do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym składania i podpisywania dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru, jak również do wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby,

-umocowanie do przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej,

-uzyskiwania od sądów, organów administracji samorządowej oraz rządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości,

-przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd,

-uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej oraz składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości,

-uzyskiwania wypisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Dodatkowo, Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie gruntem na cele budowlane, w szczególności:

1)przygotowanie planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym prawem budowlanym,

2)uzyskanie pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, oraz wszelkich innych decyzji niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej,

3)przeprowadzenie badania Nieruchomości, które będą obejmować w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacją dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Podkreślić należy, że powyższe prawo nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót i prac budowlanych na Nieruchomości - za wyjątkiem badań gruntu.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach, których zakup stanowi warunek nabycia Nieruchomości (nabycie sąsiednich działek będzie przedmiotem odrębnych wniosków), inwestycję polegająca na budowie budynków usługowych i magazynowo-składowych (dalej: „Inwestycja”). Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni znajdujących się w Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W odpowiedzi na wezwanie wskazał Pan m.in., że złożony wniosek jest wnioskiem samodzielnym, indywidualnym wnioskiem ORD-IN. Wskazał Pan również, że zdarzenie opisane we wniosku było już przedmiotem interpretacji. Aktualnie zmieniła się firma, która chce kupić od Pana działkę.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, które ostatecznie zostało sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy w wyniku sprzedaży gruntu nr (…) będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?   

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w razie uznania w zakresie podatku od towarów i usług, że transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W konsekwencji, jeżeli transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie zwolniona z tego podatku, to podlegać będzie ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.

Mając na uwadze stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania powyższym podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w razie uznania, że będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ale jej dostawa będzie stanowiła transakcję zwolnioną z opodatkowania tym podatkiem.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Pana stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Z opisu wniosku wynika, że to Pan jako Sprzedający, planuje dokonać sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości na rzecz Kupującego – X Sp. z o.o. Pana wątpliwości budzi fakt czy będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości obciążona zostanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przedstawiając własne stanowisko stwierdził Pan, że jeżeli transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub będzie zwolniona z tego podatku, to podlegać będzie ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych. Sprzedaż nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania powyższym podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem – w kontekście zadanego pytania –  nie możemy się zgodzić, bowiem z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Pan jako strona sprzedająca nie będzie zobowiązany z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.

Skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Pan będzie stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa powyżej w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych. Jednakże, zgodzić się należy z Panem, iż w zależności od tego czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio – w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu podatkowi podlegać. Właśnie taka zależność występuje między tymi podatkami. Żeby bowiem rozstrzygać o opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług) Pan jako strona Sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pan zamierza sprzedać nieruchomość, a obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Wobec tego, Pana stanowisko –  w kontekście sformułowanego we wniosku (jego uzupełnieniu) pytania – należało uznać za nieprawidłowe, gdyż Pan jako strona sprzedająca w opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie – Znak: 0111-KDIB3-1.4012.86.2022.3.MSO.

Odnośnie Pana zapytania czy wcześniejsza interpretacja, która została już wydana m.in. dla Pana, nadal jest ważna, należy wskazać, że jeżeli Szef Krajowej Informacji Skarbowej ani Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie dokonał z urzędu, tj. na podstawie art. 14e Ordynacji podatkowej jej zmiany, uchylenia bądź nie stwierdził jej wygaśnięcia, to wydana interpretacja nie straciła swojej ważności. Zaznaczyć jednak należy, że interpretacja indywidualna – zgodnie ze złożonym wnioskiem – jest wydawana wyłącznie dla podmiotu bądź podmiotów, które o jej wydanie się zwróciły do organu podatkowego. Rozstrzygnięcie jest w niej dokonywane w oparciu o opis przedstawiony w tym konkretnym wniosku, którego interpretacja dotyczy. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego bądź zainteresowanych, wydaje, w jego bądź ich indywidualnej sprawie (opisanej we wniosku sytuacji), interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Funkcja ochronna płynąca z wydanej interpretacji indywidualnej ma zastosowanie wyłącznie dla Strony/Stron, która/które zwróciły się do organu podatkowego o jej wydanie. Tym samym wydana interpretacja nie wywołuje żadnego skutku prawnego dla podmiotów bądź osób, które nie zwróciły się o jej wydanie.