Temat interpretacji
Skutki podatkowe nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 września 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Uzupełniła go Pani w piśmie z 7 listopada 2022 r. (wpływ 7 listopada 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
28 lutego 2018 r. nabyła Pani wspólnie z ówczesnym partnerem A.G. (po 1/2 udziału) lokal mieszkalny w P., przy ulicy (…), o powierzchni 62,63 m2 oraz (po 1/2 udziału) garaż podziemny znajdujący się w bloku w P., przy ulicy (…), o powierzchni 14,64 m2 za łączną kwotę 273.371,00 zł. Kupno mieszkania oraz garażu zostało sfinansowane poprzez zaciągnięcie wspólnego kredytu hipotecznego 12 kwietnia 2017 r. w kwocie 218.600,00 zł w Banku (…) oraz wkładu własnego w wysokości 55.371,00 zł. W cenie zabezpieczenia kredytu ustanowiono na rzecz banku hipotekę umowną na kwotę 371.620,00 zł. Hipoteka wpisana jest w księdze wieczystej prowadzonej dla powyższej nieruchomości oraz garażu (…). Aktualna wartość mieszkania oraz garażu to 400.000,00 zł. Pozostała kwota kredytu na dzień 22 września 2022 r. wynosi 174.865,65 zł. Jest Pani stanu wolnego a A.G. jest kawalerem.
Wspólnie z byłym partnerem zamierza Pani nieodpłatnie znieść współwłasność mieszkania i garażu w ten sposób, że przejmie Pani całość udziałów w mieszkaniu i garażu oraz całe obciążenie w postaci kredytu hipotecznego. Zniesienie współwłasności nastąpi nieodpłatnie, w ten sposób, że w związku z tą czynnością lokal mieszkalny, garaż wraz z udziałami w części wspólnej nieruchomości nabędzie Pani, a za przeniesienie współwłasności A.G. nie uzyska jakiegokolwiek przychodu i nie otrzyma spłaty. Nigdy nie nabyła Pani od A.G. na podstawie umowy darowizny lub umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności własności innej rzeczy lub innych praw majątkowych.
Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Mając na uwadze, że nieruchomości są objęte hipoteką, w jaki sposób należy określić podstawę opodatkowania w opisanym zdarzeniu?
Pani stanowisko w sprawie po przeformułowaniu
Na podstawie dostępnych w internecie interpretacji indywidualnych uważa Pani, że zgodnie z art. 7 ust. 1 i art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawa opodatkowania powinna być określona w następujący sposób: wartość nabywanego udziału pomniejszona o wartość hipoteki następnie uzyskana kwota pomniejszona o kwotę wolną od podatku dla osób z III grupy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1)podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2)przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3)sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Na podstawie art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 cyt. ustawy:
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2022 r. poz. 1728 ze zm.).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902,00 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).
Zgodnie z art. 14 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1)do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2)do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3)do grupy III - innych nabywców.
Podatek oblicza się na zasadach określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Z kolei, w myśl art. 17 ust. 4 omawianej ustawy:
Minister właściwy do spraw finansów publicznych ustala, w drodze rozporządzenia, kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku i niepodlegające opodatkowaniu, o których mowa w art. 9 ust. 1, oraz skale podatkowe, o których mowa w art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem zasad określonych w ust. 1-3.
Na mocy delegacji zawartej w ww. przepisie, Minister Finansów zmienił kwoty wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnione od podatku i niepodlegające opodatkowaniu, a także określone w art. 15 ust. 1 skale podatkowe.
Aktualnie – zgodnie z § 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 października 2022 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn (Dz.U. poz. 2084):
Ustala się kwoty czystej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych niepodlegające opodatkowaniu, określone w art. 9 ust. 1:
a)pkt 1 ustawy – w wysokości 10 434 zł,
b)pkt 2 ustawy – w wysokości 7878 zł,
c)pkt 3 ustawy – w wysokości 5308 zł.
W § 2 ww. rozporządzenia zostały określone także nowe skale podatkowe:
|
Kwoty nadwyżki w zł |
Podatek wynosi |
|
|
ponad |
do |
|
|
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej |
||
|
11 128 |
3% |
|
|
11 128 |
22 256 |
333 zł 90 gr i 5% od nadwyżki ponad 11 128 zł |
|
22 256 |
890 zł 30 gr i 7% od nadwyżki ponad 22 256 zł |
|
|
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej |
||
|
11 128 |
7% |
|
|
11 128 |
22 256 |
779 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 128 zł |
|
22 256 |
1780 zł 60 gr i 12% od nadwyżki ponad 22 256 zł |
|
|
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej |
||
|
11 128 |
12% |
|
|
11 128 |
22 256 |
1335 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 11 128 zł |
|
22 256 |
3115 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 22 256 zł |
|
Ze stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że 28 lutego 2018 r. nabyła Pani wspólnie z ówczesnym partnerem A.G. (po 1/2 udziału) lokal mieszkalny oraz (po 1/2 udziału) garaż podziemny znajdujący się w bloku za łączną kwotę 273.371,00 zł. Kupno mieszkania oraz garażu zostało sfinansowane poprzez zaciągnięcie wspólnego kredytu hipotecznego w kwocie 218.600,00 zł oraz wkładu własnego w wysokości 55.371,00 zł. W cenie zabezpieczenia kredytu ustanowiono na rzecz banku hipotekę umowną na kwotę 371.620,00 zł. Hipoteka wpisana jest w księdze wieczystej prowadzonej dla powyższej nieruchomości oraz garażu. Aktualna wartość mieszkania oraz garażu to 400.000,00 zł. Pozostała kwota kredytu na dzień 22 września 2022 r. wynosi 174.865,65 zł. Wspólnie z byłym partnerem zamierza Pani nieodpłatnie znieść współwłasność mieszkania i garażu w ten sposób, że przejmie Pani całość udziałów w mieszkaniu i garażu oraz całe obciążenie w postaci kredytu hipotecznego. Zniesienie współwłasności nastąpi nieodpłatnie, w ten sposób, że w związku z tą czynnością lokal mieszkalny, garaż wraz z udziałami w części wspólnej nieruchomości nabędzie Pani, a za przeniesienie współwłasności A.G. nie uzyska jakiegokolwiek przychodu i nie otrzyma spłaty.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego, bez spłat i dopłat, to nabycie przez Panią lokalu mieszkalnego wraz z garażem (udziału, który przysługiwał byłemu partnerowi) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.
Ustanowiona na ww. prawie hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego wraz z garażem (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Panią w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo do lokalu mieszkalnego oraz garaż i tym samym przedmiot nabycia.
Reasumując należy stwierdzić, iż nabycie udziału w nieruchomości w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przysługiwał Pani przed jej zniesieniem będzie podlegał opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem, jeżeli wartość rynkowa nabytego udziału w nieruchomości, po odliczeniu kwoty hipoteki przypadającej proporcjonalnie na ten udział będzie wyższa niż kwota wolna określona w art. 9 ww. ustawy, to wówczas będzie Pani zobowiązana zapłacić podatek według skali określonej w art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwota podatku zostanie wyliczona przez płatnika – bo umowne zniesienie współwłasności zgodnie z odrębnymi przepisami winno nastąpić w drodze umowy notarialnej. Gdyby takie zniesienie nastąpiło w drodze orzeczenia sądu czy też ugody zawartej przed sądem – kwota podatku zostanie ustalona w decyzji przez naczelnika urzędu skarbowego, po złożeniu przez Panią zeznania na druku SD-3.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.