W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 października 2022 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

… Sp. z o.o. (dalej: Nabywca)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

… (dalej jako: Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani i planowana transakcja.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … (dalej: Zbywca) na dzień złożenia wniosku nie jest właścicielem nieruchomości położonej w …, opisanej szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomość). Na moment opisanej transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, po uprzednim nabyciu Nieruchomości od obecnego właściciela, Nieruchomość będzie własnością Zbywcy. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. obejmującą świadczenie usług logistycznych. Działalność Zbywcy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością  z siedzibą w … (dalej: Nabywca) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości, będzie wykorzystywał Nieruchomość w zakresie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług obejmującej m.in. wynajem hali magazynowej znajdującej się na gruncie graniczącym z Nieruchomością, z której funkcjonowaniem związany jest zbiornik retencyjny częściowo posadowiony na Nieruchomości. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniali ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2023 r.

Wniosek dotyczy transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: Transakcja), która zostanie dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego części działek gruntu  o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …i całej działki … (obręb ewidencyjny …) położonych przy … (dalej: Grunt), dla których Sąd Rejonowy … .

Na moment składania wniosku nie nastąpił jeszcze podział działek gruntu o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …. W konsekwencji, Zainteresowani nie mogą wskazać ostatecznych numerów działek, na których będzie posadowiona Budowla opisana szczegółowo poniżej, które powstaną po podziale ww. działek gruntu. Spółka wskazuje, że Budowla będzie posadowiona na części działek ewidencyjnych o numerach …, …, …, …, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego ww. działek oraz na całej działce ew. nr ….

Na Nieruchomość składać się będzie część zbiornika retencyjnego posadowionego na Gruncie (dalej: Budowla). Transakcja objęta wnioskiem nie będzie obejmowała prawa własności części Budowli, która posadowiona jest na innych działkach niż Grunt, która jest elementem odrębnej transakcji Stron będącej przedmiotem innego wniosku Stron o wydanie interpretacji indywidualnej. Interpretacje podatkowe we wskazanym zakresie zostały wydane. Przedmiotem transakcji objętej tym wnioskiem będzie tylko ww. prawo własności Nieruchomości (tj. Grunt i Budowla).

W konsekwencji, przedmiotem sprzedaży będzie kilka geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu, na których posadowiona jest Budowla obejmująca część zbiornika retencyjnego.

Budowlę należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: PKOB) sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r).

Dla Nieruchomości uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość oznaczona jest symbolem: B5.P-U – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej, ani nie stanowi gospodarstwa rolnego, ani też nie wchodzi w skład żadnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu Kodeksu cywilnego, ani ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Dodatkowo Zbywca wskazuje co następuje:

- Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

- Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Co do zasady, Zbywca jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością, niemniej jednak zwyczajowo tego nie robi. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego Nieruchomości.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Jak wskazano we wstępie, na dzień składania wniosku, Zbywca nie jest właścicielem Nieruchomości, zaś planuje ją nabyć od obecnego właściciela, tj. Gminy …. Na dzień Transakcji, Zbywca będzie właścicielem Nieruchomości.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy z …2021 r. zawartej pomiędzy Gminą B. a Zbywcą, przy czym do dnia Transakcji umowa dzierżawy dotycząca Nieruchomości zostanie rozwiązana, bądź wygaśnie.

Zbywca planuje nabycie Gruntu od Gminy B. za wynagrodzeniem w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia Gruntu.

Budowla została wybudowana przez Zbywcę, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi w tym zakresie. Budowla została przyjęta do użytkowania przez Zbywcę wraz z uzyskaniem odpowiedniego pozwolenia na użytkowanie w 2011 roku i była od tego momentu wykorzystywana przez niego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – polegającej na działalności logistycznej i świadczeniu usług w tym zakresie oraz najmie do podmiotów trzecich.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyłyby lub do Transakcji przekroczą 30% jej wartości początkowej.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży, po jej uprzednim nabyciu przez Zbywcę od Gminy B. Zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy Zbywcą a Nabywcą (dalej: Umowa Sprzedaży) zostało poprzedzone zawarciem przez Strony przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej …2022 r. określającej przedmiot Transakcji oraz podstawowe informacje dotyczące Transakcji (dalej: Umowa Przedwstępna).

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż Nieruchomość składników majątkowych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. umów asset management, property management, facility management – Zbywca nie zawierał takich umów;

- inne nieruchomości posiadane przez Zbywcę;

- umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

- środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy;

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

- zobowiązania Zbywcy;

- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

- know-how Zbywcy;

- środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane  z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, z wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości;

- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy i znaki towarowe Zbywcy;

- należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

- firma Zbywcy;

- tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy.

Z ostrożności procesowej przed Transakcją uzyskane będą zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę, po której sprzedany zostanie przedmiot Transakcji (dalej: Cena).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Cena kupna za prawo własności Nieruchomości, o której mowa powyżej, zostanie powiększona o podatek od towarów i usług. Cena zostanie zapłacona w EUR, a należny podatek od towarów i usług w PLN. W Umowie Sprzedaży, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Cena zostanie przelana na rachunek bankowy Zbywcy wskazany na wystawionej przez niego fakturze, znajdujący się na białej liście podatników podatku od towarów i usług, a kwota podatku od towarów i usług należna od Ceny, zostanie przelana na rachunek rozliczeniowy  w PLN, do którego został utworzony rachunek VAT, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności i odpowiedniego komunikatu przelewu.

Nabywca zdeponuje na depozyt notarialny: (i) nie później niż 1 (jeden) dzień roboczy przed dniem transakcji dotyczącej sąsiednich działek nabywanych również od Zbywcy, objętych również Umową Przedwstępną – kwotę Ceny oraz (ii) nie później niż 1 (jeden) dzień roboczy przed dniem transakcji dotyczącej sąsiednich działek nabywanych również od Zbywcy, objętych również Umową Przedwstępną – szacunkowy podatek od towarów i usług od Ceny. Kwota Ceny za Nieruchomość wraz z należnym podatkiem od towarów i usług wydana zostanie zgodnie z warunkami i w sposób określony w Umowie Przedwstępnej.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub bezpośrednio w akcie notarialnym, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów  i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził, przy jej użyciu, działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Wynajem Nieruchomości będzie przez Nabywcę opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Nabywca planuje, że bezpośrednio po nabyciu całość zostanie oddana w najem na podstawie odpłatnej umowy na rzecz Zbywcy. Umowa zostanie zawarta na okres 10 lat z możliwością przedłużenia o okres kolejnych 5 lat.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych i orzecznictwo organów podatkowych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów  i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona  z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo wyrok NSA oraz interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zbywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Grunt i Budowlę – Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej; znak: 0111-KDIB3-2.4012.729.2022.1.ASZ wynika, że Zainteresowani będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie sprzedaży części zbiornika retencyjnego – stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ww. ustawy.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z Państwa rezygnacją ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie w jakim zwolnienie będzie przysługiwało – to do ww. transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte  w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje