W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 2 września 2022 r. (wpływ 2 września 2022 r. oraz 6 września 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan S. S.

(...);

Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Wnioskodawca 1) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Nabywca planuje zakup nieruchomości zlokalizowanej w W., której właścicielem jest  Pan S. S. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 2, dalej łącznie z Wnioskodawcą 1 jako: Wnioskodawcy). Sprzedawca  i Nabywca zawarli już w tym celu 8 marca 2022 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna sprzedaży). Wnioskodawcy planują, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta 1 września 2022 r.

Sprzedawca jest polskim rezydentem podatkowym. Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedawca nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT ani jako podatnik zwolniony.

Sprzedawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy  o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800).

Sprzedawca, w związku z planowaną transakcja zawarł z podmiotem trzecim (pośrednikiem) umowę pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości. W ramach ww. umowy, pośrednik jest zobowiązany w szczególności do przeprowadzenia oględzin Nieruchomości, zamieszczania ogłoszeń reklam i dokonywania innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, udziału w negocjacjach oraz złożenia wniosków i odbioru dokumentów niezbędnych do sprzedaży Nieruchomości wydawanych przez odpowiednie Starostwo powiatowe, Urząd gminy lub miasta. Wynagrodzenie pośrednika zostało ustalone jako prowizja ustalona kwotowo (płatna po sfinalizowaniu transakcji).

Dodatkowo, podczas podpisywania Umowy przedwstępnej sprzedaży, Sprzedawca udzielił upoważnienia (pełnomocnictwa) przedstawicielom Nabywcy do:

-przeglądania księgi wieczystej (...) oraz dokumentów dołączonych do tej księgi, jak również utrwalania tych dokumentów dowolną techniką w tym fotokopiowania;

-uzyskiwania wszelkich informacji oraz wypisów/wyrysów z ewidencji gruntów/budynków/lokali/sieci infrastruktury prowadzonych dla Nieruchomości;

-przeglądania, jak również uzyskiwania wypisów (wyrysów) i kserokopii dokumentów z akt administracyjnych dotyczących Nieruchomości;

-przeglądania wszelkich akt postępowań administracyjnych, sądowych i sądowo- administracyjnych dotyczących Nieruchomości, jak również utrwalania ich dowolną techniką i uzyskiwania wypisów i kserokopii dokumentów z powyższych akt;

-uzyskiwania zaświadczeń i/lub informacji z Urzędu Miasta/Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju potwierdzających, iż do wyżej wymienionych organów nie wpłynęły żadne roszczenia reprywatyzacyjne lub inne w stosunku do tych Nieruchomości.

Sprzedawca przed datą planowanej transakcji nie zamierza podejmować innych działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, w tym m.in. dokonywać jej podziału czy doprowadzać jakiekolwiek media. Nie zostały też, ani nie zostaną wydane żadne pozwolenia lub decyzje.

Nieruchomość będąca własnością Sprzedawcy stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze (...) i jest położona w W. (dalej: Nieruchomość), Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy  prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Sprzedawca nabył Nieruchomość w wyniku czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT, na mocy umowy darowizny od rodziny, zawartej 4 marca 2022 r. Celem dokonanej darowizny było zwiększenie własnego majątku Sprzedawcy oraz jak najszybsza sprzedaż Nieruchomości. Sprzedawca nie nabył Nieruchomości w ramach swojej działalności gospodarczej.

Na Nieruchomości znajduje się przyłącze sieci gazowej, nie jest ono jednak własnością Sprzedawcy, lecz stanowi własność przedsiębiorstwa – gestora. Wobec tego Sprzedawca nie jest jej właścicielem, ani też nie posiada prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT. Zatem nie będzie ono przedmiotem Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami.

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się w dacie planowanej transakcji żadne budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2021 poz. 2351, dalej: ustawa Prawo Budowlane) trwale związane z gruntem, poza wyżej wskazanym przyłączem sieci gazowej, które jednak nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) uchwalonym Uchwałą numer .../2014  z 29 maja 2014 r. Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem L 24 MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej na wysokości poniżej 550 m n.p.m.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej – Sprzedawca jak bowiem wskazano nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była także przedmiotem żadnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Sprzedawcę do czynności zwolnionych VAT.

Nabywca, po nabyciu Nieruchomości, planuje jej wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych zgodnie z postanowieniami MPZP, które następnie będą przedmiotem sprzedaży.

Zakładając, że transakcja zakupu Nieruchomości przez Nabywcę będzie opodatkowana VAT (co Wnioskodawcy chcą potwierdzić niniejszym wnioskiem), Sprzedawca przed dniem transakcji zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa

w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku. 

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4a (winno być: art. 2 pkt 4 lit. a)) ustawy PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku  z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy podatkiem VAT przedmiotowa transakcja nie podlega opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania dokonanej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem VAT mogło bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy PCC, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek VAT w rozumieniu ustawy VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Nabywca nabędzie od Sprzedawcy Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Transakcja powinna zostać potraktowana jako opodatkowana VAT, a nie zwolniona z VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2 niniejszego wniosku), powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.    W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 15 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.266.2022.3.JSU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje zakup nieruchomości zlokalizowanej w W., której właścicielem jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania. Nieruchomość będąca własnością Sprzedawcy stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze (…).

 W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.266.2022.3.JSU wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Zatem, dostawa przez Sprzedającego działki (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą  w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów  i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…) Zatem w konsekwencji powyższego należy wskazać, że działka nr (…) spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym jej dostawa nie będzie mogła korzystać z zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…) Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości (działki nr (...)) przez Sprzedającego nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki,  o których mowa w tym przepisie.  W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić, że, w stosunku do planowanej sprzedaży działki (…), nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane  w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku  z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).