Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomosci.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 27 października 2022 r. (wpływ 2 listopada 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący): (…) Spółka Akcyjna  NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający): Pan (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej: Sprzedający) jest właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni 0,2463 ha, położonej w (…) (dalej: Nieruchomość).

Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta.

Sprzedający nabył na podstawie umowy zniesienia współwłasności objętej aktem notarialnym z 30 października 1995 r. nieruchomość gruntową stanowiąca zabudowaną działkę gruntu o numerze (…) (której numer następnie został zmieniony z urzędu na działkę nr (…)), położoną w (…). W wyniku podziałów tej nieruchomości została wyodrębniona działka nr (…). Na działce gruntu nr (…) znajdowały się zabudowania przeznaczone do prowadzenia działalności ogrodniczej, dwa budynki, które były przedmiotem wynajmu (Budynki Wynajmowane) oraz dom rodzinny (przeznaczony na własne cele mieszkaniowe). Budynki Wynajmowane były wynajmowane w ten sposób, że w latach 1998 - 2004 Sprzedający waz z żoną tworzyli spółkę cywilną, będącą zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i w ramach tej spółki wynajmowali jeden z tych budynków, w ramach czynności opodatkowanych tym podatkiem. Następnie ten sam budynek od 2005 r. do chwili obecnej jest wynajmowany, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, przez Sprzedającego, który jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na dzień złożenia wniosku, Sprzedający wynajmuje również drugi z Budynków Wynajmowanych, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W 2021 r. opisana powyżej zabudowana działka gruntu o numerze (…) została podzielona na cztery odrębne działki:

a) o numerze (…)

b) o numerze (…)

c) o numerze (…)

d) o numerze (…).

Działka o numerze (…) jest nadal własnością Sprzedającego i na tej działce Sprzedający prowadzi gospodarstwo ogrodnicze. Działka ta jest zabudowana budynkami, które znajdowały się na działce nr (…) przed jej podziałem. Na działce tej położne są między innymi dwa Budynki Wynajmowane, które są wynajmowane przez Sprzedającego, jako zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Sprzedający prowadzi ponadto, na działce nr (…) powstałej z podziału działki nr (…), gospodarstwo ogrodnicze.

Działki o numerze (…) i (…) zostały w 2021 r. sprzedane przez Sprzedającego do (…) S.A. jako zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W odniesieniu do tej transakcji Sprzedający uzyskał indywidualną interpretację prawa podatkowego.

Działki o numerze (…) i (…), które zostały sprzedane przez Sprzedającego do (…) S.A., były działkami niezabudowanymi.

Działka o numerze (…) – Nieruchomość – jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego. Na tej działce Sprzedający prowadzi gospodarstwo ogrodnicze. Sprzedający jest obecnie na emeryturze. Jak już wspomniano, Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi.

Nieruchomość, od czasu jej powstania z tytułu wydzielenia z działki nr (…), nie była przez Sprzedającego wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie stanowiła składnika wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak już wspominano, działalność opodatkowana podatkiem od towarów i usług dotyczy wynajmowania przez Sprzedającego Budynków Wynajmowanych, które w wyniku podziału działki nr (…) są zlokalizowane na działce o numerze (…), która jest własnością Sprzedającego, ale nie jest przedmiotem wniosku.

Nieruchomość, od czasu jej powstania z tytułu wydzielenia z działki nr (…), nie była przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

W stosunku do Nieruchomości, od czasu jej powstania z tytułu wydzielenia z działki nr (…), Sprzedający nie podejmował (samodzielnie lub przez pełnomocników) jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, przykładowo:

   - nie występował o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

   - nie zlecał przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

   - nie występował o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

   - nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie.

W stosunku do Nieruchomości, od czasu jej powstania z tytułu wydzielenia z działki nr (…), Sprzedający nie ponosił nakładów finansowych mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej). Sprzedający podejmował działanie w celu sprzedaży Nieruchomości polegające na tym, że Sprzedający otrzymał w 2021 r. od innego dewelopera propozycję nabycia Nieruchomości i ją podpisał, udzielając jednocześnie pełnomocnictwa do wglądu w dokumentację prawną Nieruchomości. Do sprzedaży na rzecz tego dewelopera nie doszło.

W dniu 6 lipca 2021 r. (…) złożył do Zarządu Dzielnicy (…) (…) wniosek o ustalenie wysokości opłaty planistycznej dotyczącej Nieruchomości, na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 37 ust. 7 wspominanej ustawy, właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.

Zgodnie natomiast z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W związku ze złożeniem tego wniosku, Zarząd Dzielnicy w drodze decyzji ustalił jednorazową opłatę w związku ze wzrostem wartości Nieruchomości powstałym na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 101.476 zł, którą Sprzedający zapłaci pod warunkiem dokonania czynności zbycia nieruchomości w terminie do dnia 7 sierpnia 2022 roku. Niedokonanie przez Sprzedającego zbycia Nieruchomości w tym terminie, spowodowało wygaśnięcie tej decyzji.

Do dnia złożenia tego wniosku (o wydanie interpretacji indywidualnej), Sprzedający, oprócz sprzedaży, o czym była już mowa powyżej, w 2021 r., w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działek o numerach (…) i (…) (powstałych z podziału działki nr (…)) na rzecz (…) S.A., sprzedał:

a) w 2011 r. działkę rolną osobie fizycznej, transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług,

b) w 2015 r. działkę na rzecz developera, transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług, co zostało potwierdzone w interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Ponadto, Sprzedający jest współwłaścicielem z żoną innych działek rolnych, na których prowadzi gospodarstwo ogrodnicze i na dzień złożenia wniosku nie planuje sprzedaży tych działek. W dniu 11 sierpnia 2022 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Przedwstępna), gdzie Sprzedający oraz (…) Spółka Akcyjna (dalej: Kupujący) zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość za ustaloną cenę (dalej: Cena Netto), powiększoną o należny podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego (dalej: Cena Sprzedaży). W Umowie Przedwstępnej wskazano, że Kupujący kupi Nieruchomość za Cenę Sprzedaży z zastrzeżeniem, że w przypadku, gdy z uzyskanej Interpretacji Podatkowej wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych wówczas Cena Netto stanowić będzie Cenę Sprzedaży a Kupującego obciążać będzie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej do złożenia wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego potwierdzającej, czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W Umowie Przedwstępnej, Kupujący oświadczył, że Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze i garażem podziemnym (Planowana Inwestycja).

Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej na mocy wzoru dokumentów stanowiących załączniki do tej umowy, Sprzedający ustanowił swoimi pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego i upoważnił je, z prawem do samodzielnego działania, do:

 1) reprezentowania Sprzedającego w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ w trybie ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązał się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła tego pełnomocnictwa,

 2) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości,

 3) składania wniosków do ewidencji gruntów, w tym odbioru wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomość będzie podatnikiem tego podatku?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie podatnikiem tego podatku.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ponieważ sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy odpłatnej dostawie – sprzedaży prawa własności Nieruchomości będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług to zajdą okoliczności wyłączające opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o których mowa jest w powołanym wyżej art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie podatnikiem tego podatku.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,   w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona   z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność,   że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie  fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów   i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.625.2022.3.MN w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że do omawianej transakcji sprzedaży działki nr (…), nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem przedmiotowa transakcja zbycia ww. Nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie podlegała zwolnieniu i powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-2.4012.625. 2022.3.MN.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać   ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) S.A.  (Zainteresowany będący stroną postępowania –   art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.   z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),   na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej   na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.