Omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości (2 działek) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona). Tym samym do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

   - w zakresie pytania nr 2, tj. uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem Sprzedająca nie będzie uznana za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

   - w zakresie pytania nr 4, tj. uznania, że sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 28 kwietnia 2023 r. (wpływ 4 maja 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 13 czerwca 2023 r. (wpływ 13 czerwca 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

B. Sp. z o.o. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość, składającą się z działek ewidencyjnych o numerach (…) z obrębu (…), położonych w (…), stanowiącej według sposobu korzystania zurbanizowane tereny niezabudowane, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości zostały wydane dwie decyzje o warunkach zabudowy:

  - decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z (…) r.

  - decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z (…) r., która zakłada intensyfikacje planowanej zabudowy.

Przy czym decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z (…) r. została wydana na rzecz (…), działającej na rzecz Spółki; zostanie natomiast wkrótce przeniesiona na Spółkę.

Spółka w niedługim czasie planuje złożyć wniosek o pozwolenie na budowę dla Nieruchomości. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Prezydenta (…) według stanu na dzień (…) r. ((…)) Nieruchomość stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Nieruchomość jest niezabudowana oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ulicy (…).

(…) r. Spółka podpisała z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania – Panią (…) (dalej: „Sprzedająca”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny (…); dalej: „Umowa”). (…) r. zawarty został aneks do Umowy (akt notarialny (…)). Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy stanowić będzie nieruchomość niezabudowaną.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość poprzez wybudowanie na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi, garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (…) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

i. Kupujący uzyska zgodę Komitetu Inwestycyjnego Grupy (…) na nabycie Nieruchomości w terminie 1 (jednego) miesiąca od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej;

       ii. Kupujący uzyska na własny koszt prawomocną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla Inwestycji albo wejdzie w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru (…). umożliwiający realizację Inwestycji, który następnie nie zostanie unieważniony lub uchylony;

      iii. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez Kupującego na jego koszt w nieprzekraczalnym terminie 2 (dwóch) miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji, albo od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) będzie satysfakcjonujący dla Kupującego;

      iv. Kupujący uzyska na własny koszt prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę dla Inwestycji wraz z infrastrukturą techniczną (tj. sieciami/przyłączami wodno-kanalizacyjnymi, cieplnymi, gazowymi, oraz elektrycznymi) oraz zjazdem z ulicy (…);

       v. Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się, a oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej złożone w § 1 Umowy Przedwstępnej nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać przez nią powtórzone w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży (z uwzględnieniem czynności dokonanych w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości oraz innych czynności przewidzianych w Umowie).

W przypadku niezrealizowania transakcji, koszty poniesione przez Kupującego w związku z pozyskiwaniem wskazanych powyżej decyzji i pozwoleń nie zostaną zwrócone Kupującemu przez Sprzedającą.

W związku z powyższym, Sprzedająca udziela Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane na zasadzie użyczenia.

Ponadto, Sprzedająca:

            i. zezwoliła Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości,

       ii. zezwoliła na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Sprzedająca wyraziła zgodę na uzyskanie przez Kupującego, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

W trakcie podpisywania Umowy zostały udzielone następujące pełnomocnictwa oraz oświadczenia:

   - oświadczenie o niepodejmowaniu robót budowlanych do momentu zakupu Nieruchomości,

   - pełnomocnictwo do pozyskiwania niezbędnych w toku administracyjnym dokumentów (w związku z udzielonym prawem do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane),

   - pełnomocnictwo do reprezentowania właścicieli (przed wszelkiego rodzaju organami, instytucjami gestorami),

   - pełnomocnictwo Kancelarii Prawnej (podatkowe),

  - pełnomocnictwo Kancelarii Prawnej (sąd wieczystoksięgowy),

   - pełnomocnictwo szczególne podatkowe.

Podkreślić należy, że poza opisanymi powyżej zezwoleniami/zgodami, Sprzedająca nie udzieliła Spółce bądź osobom wskazanym przez Spółkę żadnych innych zgód, zezwoleń bądź pełnomocnictw.

Sprzedająca nabyła całość udziałów w prawie własności od osoby fizycznej, będąc stanu wolnego (zgodnie z oświadczeniem objętym umową sprzedaży z (…) r., sporządzoną przez (…), notariusza w (…), za numerem (…)).

Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości będąc rozwiedzioną, zaś obecnie pozostaje w związku małżeńskim zawartym (…) r., w którym panuje od dnia jego zawarcia ustrój rozdzielności majątkowej, na podstawie okazanej przy Umowie umowy majątkowej małżeńskiej sporządzonej przed (…), (…) w (…), (…) r., za (…).

Sprzedająca nabyła nieruchomość jako osoba fizyczna, na prywatne potrzeby. Tym samym przy nabyciu Nieruchomości Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Podkreślić ponadto należy, że Nieruchomość nie była przez nią wykorzystywana do celów podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem.

Sprzedająca nie była również i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie (poza opisanymi powyżej użyczeniami na rzecz Kupującego).

Ponadto Sprzedająca nie ponosiła nakładów, nie dokonywała ulepszeń oraz nie poczyniła jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedająca nie prowadziła także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedająca zawarła natomiast umowę z biurem nieruchomości, które zgłosiło się do niej z propozycją współpracy w zakresie sprzedaży Nieruchomości. Podkreślić należy, że biuro nieruchomości zaangażowane w transakcję (odpowiedzialne m.in. za prezentację Nieruchomości oraz umawianie spotkań) działa również na rzecz Kupującego, na podstawie zawartej z nim umowy.

Do czasu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego ostatecznie własność Nieruchomości, również Spółka nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych (przykładowo uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itd.) na Nieruchomości, które zwiększą jej atrakcyjność. Spółka rozpocznie realizację sieci, przyłączy oraz przebudowy drogi po nabyciu Nieruchomości. Spółka prowadzi obecnie prace projektowe i uzgodnienia dotyczące planowanej Inwestycji.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku przeformułowali Państwo pytania nr 2, 3 i 4 oraz zajęli do nich stanowisko. Ponadto wskazali Państwo, że opisane we wniosku decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane dla dwóch działek tj. działek ewidencyjnych nr (…).

Pytania (nr 2, 3 i 4 ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu do wezwania)

 1. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności zabudowanej Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającą na Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki?

 2. Czy w przypadku gdy w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako Kupujący?

 3. Czy w przypadku uznania stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości nie stanowić będzie czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ale będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej właściwej dla terenów budowlanych?

 4. Czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (również ostatecznie przeformułowane w uzupełnieniu do wezwania)

Ad. 2

Państwa zdaniem, w przypadku gdy w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz kupującej Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (objęta pytaniem nr 1 wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (w przypadku, gdyby Sprzedająca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Ad. 4

Państwa zdaniem, w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Zainteresowanych, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedająca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.